原標題：“帶押過戶”新規有利于激發二手房市場活力

來源：金融時報

原標題：“帶押過戶”新規有利于激發二手房市場活力

來源：金融時報

受訪專家認為，不動產“帶押過戶”新規出臺能夠起到“一舉三得”的積極效果：一是縮短二手房交易周期，有利于置換改善住房需求者盡快收回資金；二是節省過橋資金成本，降低“過橋貸”可能帶來的風險；三是有助于盤活二手房市場，提振市場需求，促進房地產市場良性循環。

本報記者 徐貝貝

日前，自然資源部聯合中國銀行保險監督管理委員會發布《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（以下簡稱《通知》），其中指出，各地要在已有工作的基礎上，根據當地“帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”政策落實。

《金融時報》記者了解到，以往居民在出售住房時需事先結清銀行貸款、解除房屋抵押。為在短期內還清房貸，售房人往往需要多方籌措資金，甚至借助高息、高風險的“過橋貸”。實施不動產“帶押過戶”后，居民在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續。

多位受訪專家認為，這一舉措能夠起到“一舉三得”的積極效果：一是縮短二手房交易周期，有利于置換改善住房需求者盡快收回資金；二是節省過橋資金成本，降低“過橋貸”可能帶來的風險；三是有助于盤活二手房市場，提振市場需求，促進房地產市場良性循環。

推動二手房交易降本提效

“帶押過戶”是指依據《中華人民共和國民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定”的規定，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

根據《通知》，“帶押過戶”主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。

推行“帶押過戶”，對于不動產買賣雙方而言有哪些好處？記者了解到，“帶押過戶”未實行前，在賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也要申請貸款購房的情況下，賣方需要自行籌集資金還清貸款、辦理不動產抵押注銷，然后才能辦理不動產轉移、申請新貸款、辦理抵押權登記。也就是說，結清現有房貸是之前賣房過戶必須的前置程序，不僅成本高且流程較為繁瑣。而實施“帶押過戶”后，住房交易雙方可以在原抵押權不解除的情況下辦理住房所有權轉移登記，有效克服了傳統方式下交易成本高、時間長、流程復雜等問題。

易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者：“‘帶押過戶’可以簡單理解為使用買方的資金償還賣方的貸款，賣方無需再為提前結清貸款而籌措資金。”在此過程中，交易資金由銀行進行全程監督，能夠有效保障交易安全性。

“二手住宅‘帶押過戶’政策落實有利于提升二手房交易活躍度。”中指研究院市場研究總監陳文靜對《金融時報》記者表示，這種交易方式可以一定程度上降低交易成本、減輕交易風險，簡化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場，促進換房需求加快釋放，從而進一步對新房市場形成一定支撐。二手房“帶押過戶”政策的進一步推進和擴圍對當前房地產市場將產生積極作用。

以浙江省為例，自2023年1月全面部署推出二手房交易“帶押過戶”新模式以來，初步統計全省已辦理1000余筆業務，總交易金額達到95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給群眾和企業節省過橋資金約47.3億元。二手房交易過戶全流程環節由改革前的15個縮減到9個，全流程耗時從改革前的至少30天乃至60天壓縮到最多15天。

省會城市、計劃單列市率先實現

《通知》指出，要推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；要推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。

實際上，早在《通知》出臺之前，已有多地試水二手房“帶押過戶”模式。據悉，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。

陳文靜表示，目前各地“帶押過戶”個人業務居多，主要針對二手住宅交易。部分地區，如東臺、平頂山，將“帶押過戶”業務擴展至工業項目、商業地產等領域，進一步簡化企業間交易流程，有效解決了在押不動產交易過戶中“轉貸”辦理時間長、交易風險高、資金負擔重等問題。

做好不動產“帶押過戶”被視為當前加快推動經濟運行穩步回升的重要舉措之一。業內專家表示，預計短期將有更多城市跟進落實相關舉措，推廣“帶押過戶”模式。

3月31日，北京市正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。北京銀保監局、人民銀行營業管理部、北京市規劃和自然資源委員會、北京市住房和城鄉建設委員會聯合發布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》。居民在出售在京住房時不再需要提前結清房屋現有按揭貸款，可在原抵押權不解除的情況下直接辦理住房所有權轉移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本。

目前已形成三種“帶押過戶”模式

據了解，地方在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。

模式一：成都、武漢、珠海、清遠等城市采用的新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

模式二：江蘇、重慶、濟南、深圳、福州等地采用的新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

模式三：廣州、青島等地采用的抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

《通知》指出，各地要結合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結合實踐不斷豐富發展。

以北京市“帶押過戶”模式為例，這一模式一是能夠兼容跨行貸款。購房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開辦此項業務的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購買貸款未結清的住房。二是最大程度降低交易成本。無須第三方機構提供擔保或其他服務，銀行也不得向客戶收取額外擔保費或服務費。三是多部門協同提升交易便利度。北京市不動產登記中心可實現住房轉移登記和抵押權變更登記“一個入口、兩筆業務、合并受理、同時登簿”，買賣雙方所需共性材料不必重復提交，

在推廣“帶押過戶”模式過程中，也要注意防范風險。為此，《通知》要求，上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。

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