二手房交易中介費(fèi)偏高，加重了買房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，讓道德底線不堅(jiān)強(qiáng)的人違約違法，增加交易糾紛——

換房，中介費(fèi)不是個(gè)小問(wèn)題

本報(bào)記者 馬洪超

記者工作單位的大門旁，有一家南瓜蛋糕店，開(kāi)了約有兩年的光景，每天上下班路過(guò)，總會(huì)看到有人在排隊(duì)等著買新出爐的烤蛋糕，想必小店的生意還可以。前些日子，這一帶臨街店鋪?zhàn)鑫７扛脑欤ǖ案獾辍⑹謾C(jī)店在內(nèi)的一些店鋪拆后重建。此后，多家商鋪陸續(xù)恢復(fù)營(yíng)業(yè)，可這家蛋糕店卻遲遲沒(méi)有開(kāi)張。不幾天，只見(jiàn)這間門臉及旁邊兩間門臉的上方掛了一個(gè)綠底白字的房產(chǎn)中介招牌，裝修一新的中介門店已經(jīng)開(kāi)業(yè)。

其實(shí)，這里并不缺房產(chǎn)中介。在這家店的對(duì)面不遠(yuǎn)處，一百米左右的位置，就有另一家黃底藍(lán)字招牌的房產(chǎn)中介門店，而且已經(jīng)開(kāi)了多年。房產(chǎn)中介如此比鄰而居，并不為這一位置所獨(dú)有，在北京、上海、深圳等大城市的很多街道，每隔幾百米，人們就很容易看到一兩家甚至好幾家房產(chǎn)中介門店，有的中介公司甚至直接把門店開(kāi)在小區(qū)的底商。

租房子開(kāi)店，自然是需要交租金的。盡管蛋糕店難以支撐不斷上漲的房租，但是房產(chǎn)中介公司卻能“坦然”接受，還不顧馬路對(duì)面就是同行對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)壓力，可見(jiàn)當(dāng)前房產(chǎn)中介公司盈利能力的強(qiáng)大。

中介費(fèi)居高不下

碩士研究生畢業(yè)后留在北京工作的劉雙，曾和家人于2010年3月份用按揭貸款方式，在北京南三環(huán)中路購(gòu)買了一套66.6平方米的一居室，按照總房款133.5萬(wàn)元、以2.7%的比例，付了3萬(wàn)多元的中介費(fèi)。為了給孩子換學(xué)區(qū)房，2016年6月份，劉雙夫婦以259萬(wàn)元的價(jià)格賣掉了這套一居室，房屋買家向中介付了6萬(wàn)多元的中介費(fèi)。6年的功夫，隨著房?jī)r(jià)上漲，中介費(fèi)已經(jīng)從3萬(wàn)多元漲到了6萬(wàn)多元。

賣掉自家房子后，手里無(wú)房的劉雙一家人生怕房?jī)r(jià)上漲，通過(guò)房屋中介加緊選房，終于在7月下旬簽約了西城區(qū)白紙坊橋附近的一套非重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。這是一個(gè)建成于1988年的75平方米的老房子，總房款459萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)與中介艱辛地死纏硬磨，劉雙終于在2.7%中介服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上爭(zhēng)取到打折優(yōu)惠，向中介交了10萬(wàn)元多一點(diǎn)的中介費(fèi)。

劉雙告訴記者，她賣出的房子是豐臺(tái)區(qū)60多平方米的一居室，地理位置和教育文化資源等并不占優(yōu)勢(shì)。相比之下，西城區(qū)、海淀區(qū)核心區(qū)域的房子，單價(jià)和總價(jià)都已經(jīng)高高在上。

家住北京海淀區(qū)的張先生就面臨著幾十萬(wàn)元中介費(fèi)的換房問(wèn)題。2016年9月下旬，張先生家喜添二孩，高興之余，全家人也在考慮著把目前140多平方米的三室兩廳一衛(wèi)，換成四室兩廳兩衛(wèi)，以解決排隊(duì)上廁所、保姆居住等現(xiàn)實(shí)難題。雖然是就近換房，但是附近的房子單價(jià)已接近10萬(wàn)元一平方米，換成一個(gè)200平方米的房子，總價(jià)在2000萬(wàn)元。如果中介費(fèi)是2.7%，需拿出54萬(wàn)元的中介費(fèi)。

張先生說(shuō)，雖說(shuō)中介費(fèi)有一定議價(jià)空間，但即便按照總房款1%計(jì)算，換房子的中介費(fèi)也得20萬(wàn)元。他認(rèn)為，無(wú)論成交房屋總價(jià)高低，中介公司干的活都是一樣的，服務(wù)并沒(méi)有增值，但中介費(fèi)這么高，是不好接受的；可如果不用中介，自己去找房子，他又沒(méi)有這方面的經(jīng)驗(yàn)和精力，而且賣方也不一定能接受。

就在反復(fù)考慮的過(guò)程中，張先生聯(lián)系了中介，打探自家房子大概能賣多少錢，并加入了看房隊(duì)伍。

面對(duì)2016年八九月份的房地產(chǎn)瘋狂漲勢(shì)，北京出臺(tái)了“9·30”樓市新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)頓時(shí)恢復(fù)清醒和理智。盡管如此，11月初，張先生之前看中的一套180平方米的房子還是被人簽約買下了。在跟筆者電話交流中，張先生連連說(shuō)沒(méi)想到交易竟然這么快，那個(gè)買家想必得付出最少二三十萬(wàn)元的中介費(fèi)。感慨之余，那種失之交臂的遺憾溢于言表。

正是有了劉雙、張先生等購(gòu)房或換房群體的消費(fèi)需求，每成交一套房，中介公司就有一筆可觀的進(jìn)賬。盡管有網(wǎng)上房產(chǎn)中介號(hào)稱“只收一個(gè)點(diǎn)”，但受品牌影響力有限的影響，這些網(wǎng)上中介難以掌握足夠的房源，一時(shí)間很難沖擊“綠中介”“黃中介”等老牌中介的壟斷地位，因此房產(chǎn)中介市場(chǎng)目前還難以實(shí)現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng)。

來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)27.24萬(wàn)套。如果以每套房?jī)r(jià)格500萬(wàn)元、總房款2.7%的比例計(jì)算中介費(fèi)，那北京市一年的房屋中介費(fèi)用約為367.74億元；如果打個(gè)折扣，按照2.2%的比例算，那也有299.64億元。另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)，目前，北京存量房有800萬(wàn)套，每年僅轉(zhuǎn)手3%，低于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。因?yàn)檫@些有利因素，房產(chǎn)中介門店越開(kāi)越多，甚至比鄰而居，就不難理解了。

高提成引人入行

在強(qiáng)大盈利能力的支撐下，一線城市的房產(chǎn)中介公司對(duì)求職員工的要求在提升，而且中介員工也在積極籠絡(luò)、維護(hù)客戶和房源，甚至個(gè)別房產(chǎn)中介員工暗地里對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手予以“撬單”。

近日，北京一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在其微信朋友圈發(fā)布了他們公司的招聘信息，在申請(qǐng)條件一欄，前兩條分別是“統(tǒng)招本科學(xué)歷”和“20-35周歲”。其實(shí)，這家房產(chǎn)中介公司在前些年早就要求新入職員工是“統(tǒng)招本科學(xué)歷”了。在崗位要求上，這家公司除了要求員工完成正常的二手房登記、帶客戶看房、促成交易、協(xié)助客戶辦理銀行貸款、地稅局繳稅、到房產(chǎn)交易大廳辦理過(guò)戶登記等工作外，還要求員工定期參加內(nèi)部業(yè)務(wù)培訓(xùn)并通過(guò)相關(guān)考試。與此相對(duì)應(yīng)，中介公司給予的薪酬福利也頗為優(yōu)厚。

在這名經(jīng)紀(jì)人所發(fā)的招聘信息里，筆者看到，該公司規(guī)定除了給新入職者繳納社保五險(xiǎn)（公積金為自選項(xiàng)目），新人實(shí)習(xí)期（助理經(jīng)紀(jì)人）內(nèi)可享受無(wú)責(zé)任底薪4000元/月+5%師傅業(yè)績(jī)，最長(zhǎng)6個(gè)月，“轉(zhuǎn)正后經(jīng)紀(jì)人可享受《最低收入保障計(jì)劃》，分為2500元、4000元、6000元三檔”。該中介公司還提出，轉(zhuǎn)正經(jīng)紀(jì)人最低“提傭”（也就是“提成”）是所促成交易房屋中介費(fèi)的30%至75%不等。

在北京等一線城市房?jī)r(jià)如此高位的情況下，三成至七成的中介費(fèi)成為促成交易員工的當(dāng)月業(yè)績(jī)提成，可謂豐厚甚矣！以劉雙所買房屋花費(fèi)的10萬(wàn)多元中介費(fèi)為例，其中的3萬(wàn)元至7萬(wàn)元，將會(huì)成為促成簽約成交的員工提成；如果張先生通過(guò)中介簽約買到一套2000萬(wàn)元的房子，那張先生所繳納20萬(wàn)元至54萬(wàn)元不等的中介費(fèi)中，將有最低6萬(wàn)元、最高40萬(wàn)元的提成歸促成交易的中介員工。

在如此大力度提成的吸引下，近些年，越來(lái)越多的大學(xué)畢業(yè)生加入到房產(chǎn)中介隊(duì)伍，馮磊就是其中的一員。今年32歲的馮磊老家在山東，幾年前本科畢業(yè)后，他和女朋友的哥哥一起在北京做生意，因?yàn)樯獠豁槨⒏星槠屏眩淞藗€(gè)凈身出戶的慘境。一時(shí)間，馮磊沒(méi)有找到合適的工作，于是就硬著頭皮向一家房產(chǎn)中介公司發(fā)了簡(jiǎn)歷郵件，并順利通過(guò)面試，成為了這家公司的員工。

馮磊說(shuō)，干中介工作很辛苦，有時(shí)候帶人看房都顧不上吃飯，還不好意思告訴老家的人自己的職業(yè)，但是這份收入跟付出成正比。特別是遇到市場(chǎng)行情好的時(shí)候，有的業(yè)務(wù)經(jīng)理一年能收入三四十萬(wàn)元，更出色的可以賺到六七十萬(wàn)元，若是升級(jí)到店長(zhǎng)或商圈經(jīng)理并同時(shí)干著一線業(yè)務(wù)，有人一年能掙到近百萬(wàn)元。現(xiàn)在，他們公司里很多店長(zhǎng)和商圈經(jīng)理已經(jīng)開(kāi)上了寶馬、奔馳等高級(jí)轎車。這些人的收入就是靠成交二手房的中介費(fèi)獲得的提成。由于收入可觀、學(xué)歷要求提高，公司里一些達(dá)不到統(tǒng)招本科學(xué)歷的老員工早已不敢輕易辭職。

對(duì)撬單者要嚴(yán)懲

面對(duì)高誘惑，有人開(kāi)始鋌而走險(xiǎn)。2016年8月到9月份，北京樓市迎來(lái)了當(dāng)年第二波漲勢(shì)，而且比春季第一波來(lái)得更猛，有的區(qū)域漲幅達(dá)30%至40%。在北京“9·30”樓市新政前，很多剛需族在恐慌之下加速出手，賣家則趁機(jī)坐地漲價(jià)，個(gè)別簽了買賣協(xié)議但流程沒(méi)有走完的賣家甚至選擇違約。

記者注意到一個(gè)二手房交易維權(quán)的微信群，這個(gè)群主要接受北京地區(qū)被賣家違約的二手房買家。從去年9月初到2017年1月初，群里的人數(shù)從42人迅速增長(zhǎng)到145人，其間還經(jīng)過(guò)群主嚴(yán)格把關(guān)入群審核，還有些人因糾紛得到解決退出了群。

據(jù)這個(gè)微信群里的維權(quán)買家反映，一部分賣家之所以違約，就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，一些房產(chǎn)中介個(gè)別員工許以漲價(jià)再賣的挑唆，致使賣家沒(méi)有守住誠(chéng)信底線，不愿出賣已經(jīng)簽了合同的房屋。這些被違約的買家，處境尷尬，內(nèi)心焦慮，不得不拿起法律武器去維權(quán)。他們普遍鄙視失去底線、公然違約的賣家，也憎恨那些見(jiàn)利忘義、企圖撬單的不良中介人員。

看來(lái)，二手房交易中中介費(fèi)偏高，已經(jīng)不是個(gè)小事情，除了會(huì)增加買房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至還會(huì)促使一些道德底線不堅(jiān)強(qiáng)的人違約違法，增加交易糾紛。有關(guān)方面應(yīng)該出臺(tái)完善相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)管理規(guī)定，保障市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)中介費(fèi)合理收取，并對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員嚴(yán)格管理，以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)中介市場(chǎng)健康發(fā)展。

[責(zé)任編輯：楊凡、方蕾]

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