本輪房地產調控周期中，地方出現了首個取消限售的政策。

12月18日下午，山東省菏澤市住房和城鄉建設局網站公布了發布了《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》(后簡稱為《通知》)，在限制新購住房轉讓限制與降低市區商品房預售資金監管方面較此前房地產調控政策大幅松綁。

限售政策是本輪調控中的重要特點之一。本次《通知》的下發使得菏澤市成為本輪調控周期中首個取消限售政策的城市。

近期，房地產行業出現多個重要信號，房企銷售放緩、房企11月發債規模井噴以及碧桂園宣布重啟投資等信號下，房地產調控政策2019年是否會有所調整成為各方關注和爭論的焦點。由于本輪調控中地方政府是調控政策制定的主體之一，“一城一策”甚至是“一區一策”廣泛存在，菏澤本次率先松綁調控政策后，是否會引發跟隨者，令人關注。

兩大領域松綁

菏澤市限購政策始于2017年11月。本次發布的《通知》第六條為，取消新購住房限制轉讓措施，即取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規定。

《通知》還大幅降低了對市區商品房預售資金的監管要求。其中具體指出，對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監管帳戶后，不再要求項目監管資金達到既定監管額度后，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。在主體結構封頂控制節點之前，商品房預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監管資金，抵扣監管額度最高為30%。對于具有回遷安置房建設的商品房項目，根據安置房投資額度及建設形象進度降低預售資金監管額度。

易居研究院智庫中心研究總監居嚴躍進認為，菏澤此次出臺取消限售政策，信號意義極強。其意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，都是樓市政策從緊到寬松的重要變化。此類政策看似在某個文件中“不經意”地提及了一句，但往往會被認為當前很多城市試圖放松的第一槍。預計此類城市的政策會造成很強的示范效應，在因城施策的政策框架下，預計后續類似政策放松的城市還會繼續增多，尤其是會從限售政策進行松綁。

菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。從11月份《全國百城庫存報告》可以看出，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之后，目前首次出現同比正增長現象。其含義是，三四線城市過去庫存消化速度是比較快的，而現在因為包括棚改政策調整、市場需求透支等因素影響，實際上庫存基本面在發生變化。從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期開始從底部反彈了。

嚴躍進表示，菏澤的限售政策取消，至少說明了兩點政策動向。第一、因地制宜依然是當前政策制定的出發點，各地可以根據具體情況進行調整政策。第二、政策取消也會循序漸進，會從類似限售政策等取消開始，而包括限購等政策，可能后續還會相對謹慎。

此類政策取消，對于后續市場的影響是很大的。實際上此前包括蘭州也有過各類政策的調整，當時也引起關注，但沒有形成太多的模仿。而菏澤取消限售，在當前市場基本面下，預計模仿的城市會增加。此類政策應該說對于市場交易的影響還是存在的，尤其是會減少一些看空情緒，對于當前下行的樓市來說是有托底效應的，至少樓市看空的情緒會進一步減少。

調控仍保持高壓

近期一些房地產行業的變化引發關注，2019年房地產調控政策是否會微調成為各方關注的焦點。中原地產研究中心統計數據顯示，11月來約束性樓市政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對限購政策有所升級。其他城市基本無收緊約束性的調控政策發布。大部分調控都是重申之前的調控政策，針對房地產調控內容基本以落實之前政策為主。

近期地方調控政策一覽

中原地產首席分析師張大偉指出，從全國看，嚴格落地之前的調控政策，整體市場已經出現平穩表現，部分城市房價開始明顯調整。市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別“高燒”，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。“本次調控的‘政策底’可能已經出現了。”張大偉表示。

還有一個積極信號是房企融資環境有所改善。據記者不完全統計顯示，11月已有多家房企發行各類債務工具，募集資金超過500億元。多家房企公司債和ABS密集獲批。信貸方面，部分城市住房按揭利率出現回調，放款周期縮短，這將有助于降低房貸成本，吸引更多購房者入市。

“房企融資環境預計在2019年將得到改善。”一位中型上市房企負責人對記者表示。

不過多位地產界人士表示，即使政策出現微調，也并不意味著嚴厲的調控政策就將退出。張大偉表示，從政策預期看，寬松政策出現可能性不大。從近期新華社發表的署名文章來看，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，決不會允許調控前功盡棄。“房住不炒”定位正在從各方面得到進一步落實。若本次菏澤調控松綁政策引發更多三四線城市跟隨，預計將減輕三四線城市房地產商的項目資金壓力，但預計一、二線城市仍將維持調控高壓狀態。

“市場底部尚未到來，預計房價仍處于筑底下行態勢。”張大偉表示。（記者 張玉潔）

[責任編輯：楊凡、梁延菊]

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