實施發(fā)展空間拓展工程，為經濟社會持續(xù)發(fā)展提供有力支持

城市更新，提升東莞“顏值”與“價值”

由廢棄的宿舍區(qū)改造成的靈獅小鎮(zhèn)，近30家深圳企業(yè)落戶。

2018年5月，石碣鎮(zhèn)啟動了掛影洲產城融合綜合體項目、石碣舊村改造項目、光明路商圈升級項目、水南銀河路連片改造區(qū)、水南唐洪文化旅游示范片區(qū)等重大項目,同步啟動八個“工改工”連片改造項目，占地共計8570余畝。當前，石碣鎮(zhèn)的開發(fā)強度接近70%，迫切需要通過產業(yè)更新和“三舊”改造，為產業(yè)發(fā)展提供增量空間。

石碣鎮(zhèn)的現狀與探索是東莞的縮影。2018年，東莞全面改革城市更新政策，出臺系列加快“三舊”改造特別是“工改工”的配套政策，組建城市更新基金，全年完成“三舊”改造5000多畝。土地開發(fā)逼近“底線”的東莞，正通過深化改革掀開存量土地開發(fā)的嶄新篇章。

●采寫：南方日報記者 郭文君 歐雅琴

攝影：南方日報記者 孫俊杰 通訊員 李鄂

強化政府主導與民間參與

在廣深高速南城石鼓出入口，一片上世紀90年代建設的老廠房已經悄然改變。這里將通過城市更新的方式，盤活28萬平方米的閑置廠房，建設一座集智能制造、新一代信息技術等六大產業(yè)集群的產城社區(qū)——亞創(chuàng)智慧新城。

亞創(chuàng)智慧新城是廣深港澳科技創(chuàng)新走廊省級節(jié)點項目。東莞正迎來粵港澳大灣區(qū)、廣深港澳科技創(chuàng)新走廊建設的雙重機遇，產業(yè)升級、城市提質都需要更廣闊的發(fā)展空間。但目前，東莞土地開發(fā)強度已逼近五成，如何解決土地瓶頸的痛點，城市更新成了東莞拓展發(fā)展空間的主要抓手。

東莞已進入存量土地開發(fā)新時代。2018年《關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》《東莞市城市更新實施辦法》等一系列政策出臺，東莞全面部署深化體制改革，全面推進城市更新、提升城市品質。東莞提出，力爭未來三年實現城市更新3萬畝的目標。

在城市更新中，東莞既強化政府的主導作用，也激活民間力量，打好“政府主導”“市場參與”“整體統籌”“多元開發(fā)”的城市更新組合拳。一方面不斷加強政府在城市更新各環(huán)節(jié)、全方位的統籌主導地位，并明確更新單元內公共設施的規(guī)劃要求，把準把好城市更新的“方向盤”。另一方面，鼓勵企業(yè)通過單一主體掛牌招商、土地權利人自改等多種方式參與城市更新，推動連片改造和產業(yè)升級，并鼓勵企業(yè)在城市更新前期研究階段深度參與項目規(guī)劃設計，以實現企業(yè)通過市場競爭最大限度參與城市更新。同時，東莞市還將大膽引入新型金融工具、吸納社會資金、實施股權混改，大力引導社會資金向連片改造集中。

城市更新向工業(yè)用地傾斜

東莞以制造業(yè)立市，全市工業(yè)企業(yè)數量超過15萬家。制造業(yè)根系發(fā)達，這是東莞向創(chuàng)新型一線城市挺進的資本。在城市更新中，東莞進一步提出構建以實體經濟為優(yōu)先，全方位拓展轉型升級空間的產業(yè)扶持體系，堅持產業(yè)優(yōu)先、實體為主戰(zhàn)略，結合廣深港澳科技創(chuàng)新走廊重要節(jié)點建設，圍繞新業(yè)態(tài)新形態(tài)的發(fā)展需要，大力推進產業(yè)升級、產城融合。

在“工改工”方面，東莞出臺了一連串優(yōu)惠政策。包括在原有最高額1400萬元補助等基礎上，“工改工”項目計提的軌道交通專項資金，市財政全額補助給改造主體；75畝以上的“工改工”項目竣工驗收后五年內，入駐企業(yè)形成的稅收市留成部分，全額補助給改造主體；連片“工改工”項目實行生活配套跨宗地集中設置、整體核算；“工改M0”土地使用最高年限放寬到50年，支持M0用地與其他類型用地混合利用等。

其中，去年9月印發(fā)的《東莞市新型產業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》，是國內第一份針對新型產業(yè)用地(M0)的管理辦法。東莞將在廣深港澳科技創(chuàng)新走廊（東莞段）重點區(qū)域、臨深片區(qū)、城市更新單元、市鎮(zhèn)聯合重點招商地區(qū)等區(qū)域，試行新型產業(yè)用地（M0）政策。

此前東莞工業(yè)用地容積率較低，普遍在2.5左右，而現在新型產業(yè)用地可以提高到3.0以上、5.0以下。通過這一改革，創(chuàng)新型企業(yè)可以更低的成本享受品質更高、舒適宜人的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)空間。此外，M0用地作為全市“工改工”、連片“三舊”改造的政策推進器，對“工改M0”實行政策傾斜，支持舊工業(yè)園活化更新，引導傳統制造業(yè)轉型升級。

通過城市更新，東莞正在提升城市“顏值”，更力爭實現“價值擔當”。

■未來謀劃

未來3年劃定3萬畝

共100個城市更新單元

當前，東莞實體經濟發(fā)展和城市品質提升的重要制約在于土地空間承載力不足，新增空間開發(fā)和存量空間升級都亟待提速。此次全會提出，要堅持用好增量和盤活存量兩手抓，堅持節(jié)約集約原則，推動新增用地向都市核心區(qū)和重點發(fā)展區(qū)域傾斜，突出向城市更新要空間，切實提高空間承載能力和產出效益。

具體來說，東莞將以重大平臺開發(fā)打造高品質新空間、以城市更新提升空間承載力、加快推進TOD綜合開發(fā)建設、大力推動土地統籌整備取得突破進展。

其中，重大平臺是關系東莞未來長遠發(fā)展的重要載體，東莞將充分發(fā)揮松山湖創(chuàng)新資源集聚的優(yōu)勢，提升帶動周邊鎮(zhèn)發(fā)展能力，著力打造適宜高端人才工作生活的綜合環(huán)境，提升新型研發(fā)機構和孵化器的質量和內涵，進一步提升創(chuàng)新能力、優(yōu)化產業(yè)結構，切實將松山湖高新區(qū)打造成引領東莞發(fā)展的創(chuàng)新高地。要大力推動中子科學城建設，以科學規(guī)劃為引領、以空間整理為重點、以項目落地為抓手，全力推進松山湖材料實驗室、南方光源等重點項目建設，聯合深圳光明科學城、港深落馬洲河套地區(qū)申請共建綜合性國家科學中心，集聚一批高端科研人才，布局一批大科學裝置關聯前沿產業(yè)，加快形成建設規(guī)模和集聚效應，建設大灣區(qū)創(chuàng)新高地，要以高水平規(guī)劃引領濱海灣新區(qū)建設，加快推進土地整備開發(fā)和重要基礎設施建設，推動一批重點項目落地，大力引進香港生產性服務業(yè)和高端服務業(yè)，努力把濱海灣新區(qū)建設成東莞新一輪對外開放的重要窗口。要進一步理順水鄉(xiāng)新城片區(qū)統籌發(fā)展機制，優(yōu)化中心、支點、節(jié)點的規(guī)劃布局，加快東莞西站啟動區(qū)和麻涌站啟動區(qū)統籌開發(fā)，努力建設高質量統籌發(fā)展示范區(qū)。

東莞城市更新潛力巨大，全會提出，今后三年全市將劃定總面積3萬畝的100個更新單元。通過簡化審批程序、推進連片改造、完善收益分配等方式，盡快將改造潛力轉化為看得見的改造成果。要完善配套政策，大力支持“工改工”和連片改造，鼓勵廣深港澳科技創(chuàng)新走廊東莞段節(jié)點地區(qū)開展“工改M0”，用三年時間打造一批標志性的更新片區(qū)和項目。要通過試行單一主體掛牌招商等模式，建立公平透明的城市更新公開市場。鼓勵相關市屬國有企業(yè)加大“工改工”參與力度，強化對產業(yè)空間的引導，打造更多“產業(yè)社區(qū)”。

適應城市從沿公路發(fā)展向沿軌道發(fā)展的趨勢，東莞還將提高TOD綜合開發(fā)效益，重點推進東莞火車站、虎門高鐵站、東莞汽車總站等TOD綜合開發(fā)，科學謀劃和有序推進地鐵1號線、2號線相關站點的TOD綜合開發(fā)，加快TID項目建設，打造一批地鐵上蓋綜合體。

東莞將強化“經營城市”的理念，堅持市主導、市鎮(zhèn)聯合收儲、市鎮(zhèn)村共享收益的原則，以統籌整備TOD站點周邊區(qū)域土地、臨深片區(qū)土地為試點，加快探索建立土地利用市鎮(zhèn)村利益共享平衡機制和市屬國有企業(yè)土地整理機制，提升土地統籌、收儲和整備水平。

[責任編輯：楊凡、穆楠]

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