王老太賣(mài)了北京的房在河北購(gòu)房，但其以無(wú)處可遷為由拖延7年不將戶(hù)口遷出，買(mǎi)方張女士訴至法院，要求王老太一次性支付違約金107500元并另行按照每日一千元標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。海淀法院一審判決王老太除一次性支付違約金5萬(wàn)元外，需按每日100元標(biāo)準(zhǔn)支付違約金至戶(hù)口遷出之日為止。王老太不服提出上訴，近日二審法院維持了原判。

張女士訴稱(chēng)，2013年8月，雙方就買(mǎi)賣(mài)海淀區(qū)某處房屋簽訂了合同，購(gòu)房款價(jià)格為215萬(wàn)元，房屋上登記有王老太及其配偶的戶(hù)口，合同約定出賣(mài)人應(yīng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)遷出戶(hù)口，違約則需支付房屋總價(jià)款5%的違約金；逾期超過(guò)30日未遷出的，自逾期超過(guò)30日起，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)每日支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。但自2013年9月王老太具備辦理遷出戶(hù)口條件至今，其一直未予辦理。據(jù)此，張女士提出上述訴訟請(qǐng)求。

王老太則說(shuō)，北京無(wú)其他房屋可遷入戶(hù)口，所以不構(gòu)成違約，且違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。

法院審理后認(rèn)為，雙方所簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，王老太未依約將戶(hù)口遷出，但其名下登記有其他房屋，具備遷移戶(hù)口的客觀條件，故其構(gòu)成違約。就違約金數(shù)額，法院根據(jù)公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合合同履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度及當(dāng)事人實(shí)際損失情況等綜合因素予以判定，最終做出上述判決。

法官指出，辦理戶(hù)口遷出手續(xù)是房屋買(mǎi)賣(mài)流程中的一個(gè)重要組成部分，該事項(xiàng)往往作為合同約定的重要內(nèi)容，對(duì)戶(hù)口遷出日期、未遷出戶(hù)口應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任進(jìn)行約定。

法官提醒，首先，賣(mài)方在簽約時(shí)，應(yīng)如實(shí)告知賣(mài)方房屋上戶(hù)口登記情況，買(mǎi)方也應(yīng)對(duì)該事項(xiàng)進(jìn)行重點(diǎn)審查。實(shí)踐中，存在房屋上登記有多戶(hù)的情形，且存在部分登記人口非賣(mài)方家庭人口的情況，導(dǎo)致后續(xù)遷出手續(xù)辦理難度大。其次，對(duì)遷出日期或條件進(jìn)行約定時(shí)，賣(mài)方應(yīng)全面評(píng)估自身情況，一旦簽約，合同約定即生效并有約束力，在條件具備或日期屆滿(mǎn)時(shí)未遷出，賣(mài)方即構(gòu)成違約，需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。另外，就違約金的約定，應(yīng)確定一個(gè)合理范圍，如約定過(guò)高，訴訟中法院一般會(huì)進(jìn)行調(diào)整。最后，法官說(shuō)明，遷出戶(hù)口事宜并非法院判決可處理的事項(xiàng)，法院一般只能通過(guò)判決違約金的方式督促賣(mài)方履行合同義務(wù)。所以，買(mǎi)賣(mài)雙方在就房屋買(mǎi)賣(mài)簽約時(shí)，應(yīng)全面考慮上述內(nèi)容，審慎做出選擇。

[責(zé)任編輯：楊凡、路偉]

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