原標題：培育和發展住房租賃市場

來源：人民日報

位于法國巴黎大區伊西萊穆利諾市的一幢廉租房公寓。

本報記者 劉玲玲攝

德國一名房屋租賃中介正帶著一家人看房。

資料圖片

新加坡一處組屋建筑。

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制定完善的法律法規確保租戶權益，提高從業人員準入門檻保障租房市場的專業性，加大對房屋租賃計劃和廉租房建設的支持力度，滿足低收入人群特別是年輕人的住房需求，是很多國家培育和發展住房租賃市場的主要方式。租房市場的完善也一定程度上化解了城市居民的購房壓力，成為調控房地產價格的重要手段

德國

推出租金價格指標及“租金剎車機制”

本報記者 花 放

35歲的弗蘭克是一名電子工程師，居住在德國西南部城市斯圖加特，月收入約2850歐元（1歐元約合7.8元人民幣）。弗蘭克一直租房居住，去掉水費、暖氣費等各種雜費，每月基本房屋租金為750歐元。他表示，在德國，人們每月用于租房的開支一般不會超過收入的1/3。由于對未來的規劃還不明確，弗蘭克在短期內沒有買房的打算。

德國《經濟周刊》曾刊文對多個城市買房與租房的相關費用進行分析比較，認為在德國多數地區，租房比買房更加劃算。根據一家德國房產網站的調研，在南部城市慕尼黑，租住一套80—120平方米之間的房子，租金中位數約為每月1740歐元；但貸款購買同樣面積的房產，每月需償還的本息總數約為2400歐元。對于許多德國民眾來說，租房成為普遍選擇。根據該國聯邦統計局的數據，截至2018年，德國租房家庭的比例達到57.9%；在首都柏林，這一比例高達82.6%。

德國民眾的租房習慣形成于上世紀四五十年代。當時，德國經濟百廢待興，很少有人買得起房。那段時間，德國各地的新建住房大多用于出租。半個多世紀以來，租房習慣已在該國民眾心中扎根。

德國政府重視租房者的權利保護，出臺嚴格的法律法規規范租房市場。對于租房者而言，租金是首要考慮的問題。德國政府在房屋租金方面有著明確的限制規定。租金價格指標以及2015年6月1日開始施行的“租金剎車機制”，是該國在控制房租上漲方面的兩項重要工具。

租金價格指標一般由各地政府和房主及租戶雙方的權益代表協會共同制定發布，能夠體現當地普遍的房租價格。根據德國《經濟刑法》，如果房東在房屋租賃合同中索要的租金高于該指標的20%，可面臨最高5萬歐元的罰款；如果超出50%，則可能被認定為犯罪，除了高額罰款外，房主還有可能面臨最高3年的刑期。

根據“租金剎車機制”，2014年10月1日前新建或翻新的住房，新租戶的租金不能超過當地租金價格指標的110%。如果房東想要上漲租金，必須滿足現行租金在過去15個月內沒有漲過價并低于當地租金價格指標平均值的條件。一旦漲價，3年內的房租漲幅不能高于20%。

德國的大部分房屋租賃合同都屬于無限期合同。原則上，租戶只要不出現違反住房規則或多次不繳納房租等違反租賃合同的行為，就有權一直租住該房屋，房主不得無理由單方面終止合同。根據規定，房主有權將房屋回收自用或讓家庭成員自住，但需要向租戶出示書面證明材料，并在規定時限之前告知租戶，讓其有充足的找房時間。這一規定時限隨租戶的租住時長遞增。例如，如果租戶的租住期不滿5年，則房主應提前3個月通知；如租戶已住滿8年，則應提前9個月告知。租戶可自行審核材料，判斷房主的理由是否合法，必要時可向租戶協會求助或通過法律維權。

近年來，隨著移民人口不斷增加等因素，德國各大城市的住房緊俏，一些地區的房租大幅上漲。據《柏林日報》報道，自2015年至2020年，柏林房租從平均每平方米8.5歐元漲至12.2歐元，漲幅超過40%。這給中低收入人群的租房權益帶來了挑戰。如何進一步增加房源、遏制租房價格，成為德國政府急需解決的一大問題。

新加坡

政府對組屋出租有嚴格規定

本報記者 劉 慧

再過幾個月，新加坡市民譚先生和妻子即將迎來他們的第一個孩子。一直和父母同住的他們決定租房居住，讓一家三口擁有一個更加獨立的居住空間。通過政府推出的育兒短期住屋計劃，他們向新加坡建屋發展局（以下簡稱“建屋局”）申請租住組屋。最終，譚先生夫婦以每月約500新元（1新元約合4.9元人民幣）的較低租金租到了臨時住房。

育兒短期住屋計劃由新加坡政府于2013年推出，最初是為了讓有孩子的無房家庭在等待新組屋竣工期間，以低于市場價的租金得到暫時安置。目前，該計劃的目標群體逐步擴大到了新婚夫婦、單親家庭等。想要通過該計劃租住組屋的家庭，必須滿足名下沒有任何組屋且已經申請購買組屋等條件。根據房型和位置，育兒短期住屋計劃下的組屋月租金在400—1500新元不等。

在新加坡，約80%的居民都居住在組屋，組屋也是常見的出租房型。對于組屋出租，新加坡政府有著嚴格的規定。具備出租資格的房主必須為新加坡公民，且在待租房屋至少居住3—5年時間。想要出租組屋的房主必須向建屋局提交申請，提供租戶的詳細信息，并得到建屋局的書面批準。如果變更租戶，房主同樣需要得到建屋局的批準。如果私自出租，房主可能會面臨回收組屋的處罰。

為了確保租戶的居住質量，出租組屋必須保障生活空間、用餐區域和廚房等基本配置的齊全。新加坡政府根據房型規定了每套房屋的最多租住人數：一室或兩室的房屋，最多只能租住4人；三室或更大的房屋最多租住6人。政府還規定，如果房主的組屋擁有三室及以上房間，可以將空置房間出租。其中，三室的房屋只允許出租一個臥室，四室或更大的房屋最多可出租兩個臥室，客廳、雜物間、陽臺、隔斷的房間等不能作為臥室出租。

為保障居民的穩定性，讓人們擁有安全的居住環境，新加坡政府不允許短期出租組屋。根據規定，組屋的最短出租時間為6個月，最長期限為2—3年不等。如果到期租戶想要續租，組屋房主需要重新向建屋局申請。此外，組屋出租還必須受到非公民出租配額的限制。一般而言，一個住宅區的外國居民比例不得超過8%，一個街區的外國居民比例不得超過11%。

近年來，建屋局不斷加大對組屋租賃的支持力度，推出公共住屋租賃計劃等多種舉措。公共住屋租賃計劃主要針對低收入家庭，單身者也可聯合申請該計劃下的房屋。申請該計劃的家庭必須滿足每月總收入不超過1500新元，并沒有其他房產等條件。對于初次申請者，每月總收入在800新元及以下的家庭，房租為26—75新元之間；每月總收入在801—1500新元的家庭，房租在90—165新元之間。對于二次申請的家庭，租金則相應提高。今年，建屋局還計劃試行新的單身租房計劃，單身者可單獨申請租賃組屋，政府部門為其分配合租者。

法國

新建大型樓盤必須包含一定比例廉租房

本報記者 劉玲玲

2020年，在法國巴黎第八區的圣彼得斯堡大街，一座酒店被改建為84套廉租房。瓦發阿和她的3個孩子就居住在這里。他們的房屋面積為74.6平方米，每月租金607歐元（1歐元約合7.8元人民幣），約為巴黎市區同等條件普通房屋租金的1/3。

上世紀50年代，法國人口出現大幅增加趨勢。為緩解低收入人群的住房壓力，政府開始發展廉租房制度。1956年，法國提出大規模住宅修建計劃，進一步增加廉租房數量。據統計，當前，平均每兩名法國民眾當中就有1人曾租住過廉租房。根據法國生態轉型與團結部下屬住房事務部的數據，目前全法約有470萬套廉租房，占該國可出租房屋的40%—50%。

為最大程度保障廉租房供給量，法國政府制定了一系列法律法規，對城鎮廉租房比例進行了嚴格規定。2000年，法國通過《社會團結和城市革新法》，規定在人口超過3500人的城鎮中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%；2006年出臺的《國家住房承諾法》則強調要持續加大社會保障性住房的供給量。

法國廉租房的建設資金主要由中央和地方政府、相關企業及事業單位共同籌集。其中，政府提供的資金比例約為70%。因此，在確定廉租房配額方面，政府擁有重要的發言權。2003年，法國政府推出“城市更新計劃”，規定房地產商在新建大型樓盤時，必須包含一定比例的廉租房。法國政府對這些房地產商予以資金補助，樓盤完工后，所含的廉租房由政府部門分配。這一舉措旨在避免廉租房政策可能引發的貧富對立等社會問題。

目前，法國幾乎所有的市鎮都建有廉租房。在一些移民人口較多的地區，廉租房比例達30%以上。根據政府規定，廉租房租金約為市場價格的1/3，所有人均收入不超過一定標準的家庭都可申請。地方政府根據各地情況以及租戶的家庭成員人數，有權自主設置人均收入標準。對于一些多子女家庭，政府還提供額外補助。

經過多年發展變革，廉租房制度已成為法國社會福利制度的重要組成部分。房屋中介工作人員阿明·若埃塞爾告訴記者：“比起買房，很多低收入者都會選擇租房，尤其是價格較低的廉租房。法國政府每年都對廉租房進行新建和翻修，一定程度上降低了人們的購房需求。”

近年來，法國政府日益重視廉租房的可持續性，不斷加大資金支持和改造力度，改善廉租房的居住安全、提升住戶舒適度。以巴黎市為例，該市政府去年宣布投入8000萬歐元，對3.5萬套廉租房進行大規模翻修，包括安裝大廳入戶隔門、外墻粉刷、保溫層修繕、遮光處理等舉措，在進行設施升級的同時，也讓廉租房更加符合綠色環保的新理念。

日本

“9平方米住房”滿足年輕上班族需求

本報記者 劉軍國

近年來，“9平方米住房”成為日本租房市場的一個熱門詞語。這類住房大多位于東京市中心地段，每月租金卻不到6萬日元（1元人民幣約合16.9日元）。房屋雖然狹小，但設施齊全，擁有獨立的衛生間和淋浴室，受到不少年輕上班族的青睞。

“9平方米住房”的出現滿足了年輕人“在公司附近就能租到價廉物美的房子”的需求，是日本房屋租賃企業的創新之舉。日本人口稠密，東京等大城市長期存在著房價高、買房難等問題。據統計，在日本20—30歲的人群中，超過七成的人長期租房；30—40歲人群的租房比例超過了45%。對絕大多數日本年輕人來說，租房是一個必選項。

日本租房市場以民間住房租賃為主體，公共機構出資支持的租賃住房和大型企業為單身員工提供的廉價租賃住房為補充，三者共同組成了日本的租房供應體系。為不斷推動日本房屋租賃市場的正規化管理，1995年，日本成立了租賃住宅管理協會，并從2000年起陸續創立不動產租賃管理業協會、不動產租賃經營管理士協議會、住宅租賃中介公司認證制度等。

日本大多數民眾都選擇在房屋租賃中介公司尋求租房信息。這些公司大多設立在地鐵車站等交通樞紐周邊。有的車站附近聚集著多達十幾家不同公司的房屋中介，十分便利。日本房屋租賃中介公司為房主和租戶提供全鏈條服務，包括入住支持業務、租約管理業務、物業管理業務等，具體包括租戶招攬、租金收取、租約更新及解除、租金增減交涉、押金保管及糾紛、房屋清掃和設備維修等。

日本對從事房屋租賃中介職業的人員設置了嚴格的入職門檻。2007年，不動產租賃經營管理士資格考試正式開始實施。該考試每年11月舉行，是政府部門監督下的國家資格考試，主要考察房屋租賃相關的法律規則及知識。只有通過考試才能從事相關工作。該考試每年的通過率約為20%，有效限制了從業人員群體盲目擴張規模，保證了他們的專業性。

在日本租房，除租金以外，還有押金、保險金、保證金等名目繁多的附加款項。在租房首月，租戶要繳納的費用甚至達到房租的五六倍，這對很多年輕人來說是一筆不小的花銷。為保障租戶利益，日本政府要求房屋租賃業務從業機構需在日本國土交通省進行登記，并將這些登記機構的信息向民眾公開，以便租戶在租房時作為可信度參考。此外，日本政府還設立了營業保證金制度，要求房屋租賃相關企業需在國家法務部門存入一定金額，如存在消費者欺詐行為，這筆錢將用于賠償租戶。

律師水村元晴對記者表示，1991年，日本國會制定《租地租房法》，成為處理房屋租賃糾紛的主要法律依據。日本房屋租賃合同有兩種，一種是到期不能續租的定期租房合同，另一種是到期可以續租的普通租房合同。根據規定，禁止房主在合同期限內單方面終止合同，如果沒有正當理由，簽訂普通租房合同的房主也不能拒絕續租。此外，只有在房屋價格或房屋所在土地價格上升、周圍房租普遍提升等情況下，房主才能要求上漲房租。

[責任編輯：楊凡、崔中連]

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