美國(guó)是一個(gè)移民國(guó)家，海外人士可以來(lái)美國(guó)投資或購(gòu)置房產(chǎn)。雖然美國(guó)政府對(duì)外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)幾乎沒(méi)有任何法律上的限制，但在稅收和貸款方面卻執(zhí)行著比對(duì)待美國(guó)人更苛刻的標(biāo)準(zhǔn)，并且某些高檔公寓在購(gòu)房資格審查上也令不少外國(guó)購(gòu)房者望而卻步。

“合作公寓”不“合作”

“一流的曼哈頓合作公寓”——這是一句在房產(chǎn)廣告中的常見(jiàn)用語(yǔ)，總會(huì)令人聯(lián)想起某個(gè)堡壘般的高檔住宅區(qū)形象，要想順利攻克那種地方不僅需要具備“不差錢(qián)”的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，更要通過(guò)堆積如山的資料和令人膽怯的面試的兩面夾擊，才可將其納入名下。

在紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)際買(mǎi)家?guī)缀跽剂巳抠?gòu)房者的三分之一。從房屋類(lèi)型來(lái)說(shuō)，無(wú)論是商業(yè)樓宇、土地還是住宅，都是開(kāi)放的市場(chǎng)，美國(guó)人和外國(guó)人買(mǎi)房基本沒(méi)有太大的區(qū)別，但卻有一種房屋類(lèi)型對(duì)國(guó)外投資人限制較多，也就是上文廣告中提到的合作公寓，由于審查嚴(yán)苛，一般外國(guó)人不會(huì)購(gòu)買(mǎi)。

近一個(gè)世紀(jì)以來(lái)，購(gòu)買(mǎi)合作公寓一直是在曼哈頓擁有高檔公寓的傳統(tǒng)方式，占據(jù)所有可供購(gòu)買(mǎi)公寓數(shù)的三分之二。合作公寓由公寓公司擁有，購(gòu)買(mǎi)合作公寓，其實(shí)是購(gòu)買(mǎi)該公司的股份，以股東身份享有“產(chǎn)權(quán)租賃權(quán)”，并且購(gòu)買(mǎi)合作公寓單位沒(méi)有屋契，只有一份股票證書(shū)。通常購(gòu)買(mǎi)的公寓越大，則表明購(gòu)房者在該公司擁有的股份越多。

很多合作公寓不賣(mài)給外國(guó)人，購(gòu)買(mǎi)者需要有美國(guó)居民卡或美國(guó)公民才行。而且大多數(shù)合作公寓要求股份持有人把公寓作為他們的主要居所，雖然也允許一到兩年的轉(zhuǎn)租，但是承租人必須提交正式申請(qǐng)，并且通過(guò)合作公寓的董事會(huì)(類(lèi)似業(yè)主委員會(huì))的面試和資格審查。購(gòu)買(mǎi)合作公寓必須得到董事會(huì)批準(zhǔn)。所有的潛在買(mǎi)房者都必須提交“董事會(huì)審批文件組合”，其中包括購(gòu)房申請(qǐng)、個(gè)人推薦函和專業(yè)推薦函，以及詳細(xì)的收入和資產(chǎn)信息等。

在購(gòu)買(mǎi)合作公寓之前，投資者都要進(jìn)行一個(gè)“購(gòu)房申請(qǐng)”程序，主要目的是讓合作公寓的管理委員會(huì)對(duì)潛在購(gòu)房者做一個(gè)背景調(diào)查，包括資信證明、工作背景等。這一程序主要保障現(xiàn)有單位住戶的利益，為整個(gè)居住環(huán)境和鄰里之間做好信用防線。合作公寓的購(gòu)房申請(qǐng)一般包括面試環(huán)節(jié)，以便詢問(wèn)與購(gòu)房者提供的信息有關(guān)的問(wèn)題。董事會(huì)在面試時(shí)可依據(jù)其公司的管理理念，甚至是董事會(huì)成員對(duì)個(gè)人生活環(huán)境的喜好而拒絕申請(qǐng)者。董事會(huì)可批準(zhǔn)或拒絕任何申請(qǐng)人，而不必說(shuō)明理由。比較極端的案例包括搖滾樂(lè)隊(duì)成員被拒因?yàn)闀?huì)吵到鄰居；有三名幼齡兒童的家庭被大多是老年空巢家庭的大樓拒絕；甚至有律師被拒因?yàn)閾?dān)心其動(dòng)輒起訴等。

紐約最大房地產(chǎn)公司霍爾斯特德的從業(yè)人士肖紅告訴記者，從法律層面討論，“購(gòu)房申請(qǐng)”是這類(lèi)合作公寓買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序之一，一旦被董事會(huì)拒絕則交易不成。投資者對(duì)購(gòu)房申請(qǐng)難易程度的考量，不應(yīng)僅限于自己購(gòu)買(mǎi)時(shí)通過(guò)董事會(huì)審核的幾率，也應(yīng)考慮到未來(lái)出售時(shí)該審查程序過(guò)于繁瑣困難而對(duì)潛在買(mǎi)家的影響。而且合作公寓不僅購(gòu)買(mǎi)手續(xù)復(fù)雜，而且還有轉(zhuǎn)租限制(也就是說(shuō)不能隨意出租給其他人)。

據(jù)美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，法國(guó)政府兩年前為其常駐聯(lián)合國(guó)大使德拉特在紐約市購(gòu)買(mǎi)官邸時(shí)遭到拒絕。報(bào)道稱，德拉特相中一套市場(chǎng)價(jià)720萬(wàn)美元的曼哈頓豪華公寓，卻遭到鄰居業(yè)主反對(duì)，理由是這處公寓可能被用于舉辦喧鬧的名流社交活動(dòng)。根據(jù)公寓所屬大樓的業(yè)主委員會(huì)要求，德拉特如果入住公寓，必須確保在住所舉辦的聚會(huì)、接待等社交活動(dòng)低于一定數(shù)量。這項(xiàng)交易最終由于業(yè)主委員會(huì)的反對(duì)而沒(méi)能成功。

賣(mài)房繳稅可不只是段子

從購(gòu)房手續(xù)來(lái)講，所有流程和提供的材料都是一樣的，外國(guó)人也可以申請(qǐng)美國(guó)的貸款。許多銀行和貸款機(jī)構(gòu)有提供給外國(guó)人的貸款計(jì)劃，但利率和貸款金額以及提供的材料有些不同。外國(guó)買(mǎi)家想要取得購(gòu)房貸款，條件比美國(guó)人更加苛刻。一般來(lái)講，貸款機(jī)構(gòu)要求外國(guó)買(mǎi)主繳納的首付為房?jī)r(jià)的50%，大大高于美國(guó)人的20%，而且貸款利率也會(huì)比較高。現(xiàn)在美國(guó)購(gòu)房貸款利率低于4%，但是外國(guó)買(mǎi)家通常以投資為目的，所以他們拿到的利率會(huì)在5%甚至更高。

從稅務(wù)的角度來(lái)看，外國(guó)人買(mǎi)房同樣可以享受許多稅務(wù)減免政策。只要這些外國(guó)人在美國(guó)報(bào)稅，比如買(mǎi)房自住，申請(qǐng)了貸款，那么年終可以申請(qǐng)地稅和貸款利息的抵扣；還有買(mǎi)房投資的外國(guó)人，有出租收入，年終報(bào)稅時(shí)也可以將一些費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)抵扣。

外國(guó)人出售美國(guó)房產(chǎn)與美國(guó)人一樣，同樣需要繳納“資本利得稅”。美國(guó)人自己出售房產(chǎn)時(shí)，獲利的部分是要納稅的，盡管有一定的免稅額度，稅率可能高達(dá)25%，外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置房地產(chǎn)之后出售獲利的部分也要納稅。但與本地人不同的是，外國(guó)人出售房產(chǎn)時(shí)需要“預(yù)扣”資本利得稅。

由于擔(dān)心外國(guó)人在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出，賺了差價(jià)后沒(méi)交稅就走人了，而美國(guó)稅務(wù)局無(wú)法跨國(guó)追討，美國(guó)國(guó)會(huì)早在1980年便制定了“外國(guó)人房地產(chǎn)投資稅收法”，規(guī)定“外國(guó)個(gè)人或公司在出售位于美國(guó)房地產(chǎn)時(shí)，需要繳納房款10%作為所得稅預(yù)扣款”。據(jù)肖紅介紹，近些年為打擊“炒房團(tuán)”，美國(guó)政府還大幅上調(diào)外國(guó)人在美出售房產(chǎn)時(shí)的預(yù)扣稅。根據(jù)全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)報(bào)告，外國(guó)人在美出售30萬(wàn)美元以上房產(chǎn)，需繳納的預(yù)扣稅去年2月起從10%漲至15%，并且預(yù)扣稅是指賣(mài)房成交價(jià)的百分比，而非所賺的差額部分。

因此，在美國(guó)出售房地產(chǎn)不管是否盈利，都將被扣留成交價(jià)的10%-15%。這筆錢(qián)由買(mǎi)方截下，在成交后的20天內(nèi)上交國(guó)稅局。買(mǎi)方如果沒(méi)有依法預(yù)扣這筆稅款，房屋全額成交，會(huì)面臨1萬(wàn)美元的罰款。如果外國(guó)賣(mài)主以后據(jù)實(shí)報(bào)稅(這種情況大部分是因?yàn)橘u(mài)主發(fā)現(xiàn)預(yù)扣款多于應(yīng)繳納的稅款)，國(guó)稅局扣除稅款后再退還剩余部分；如果賣(mài)主沒(méi)有報(bào)稅(這種情況大部分是因?yàn)橘u(mài)主發(fā)現(xiàn)預(yù)扣款還不夠繳稅)，國(guó)稅局就沒(méi)收這筆預(yù)扣款。

另外，外國(guó)人在美國(guó)的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要交贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅。美國(guó)身份的居民也有這兩個(gè)稅，但每個(gè)人一生有543萬(wàn)的免稅額度，夫婦的免稅額高達(dá)1086萬(wàn)美元。但是外國(guó)人將美國(guó)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行贈(zèng)與或繼承時(shí)，免稅額只有6萬(wàn)，6萬(wàn)以上要繳納40%的贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅。

對(duì)于金額巨大的投資型房產(chǎn)，贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅的涉及數(shù)額可謂驚人。曾有一位投資者在曼哈頓購(gòu)置了一套價(jià)值千萬(wàn)美元的房產(chǎn)，不料兩年后這位房主因車(chē)禍去世，房產(chǎn)由其子繼承。根據(jù)美國(guó)法律規(guī)定，聯(lián)邦稅局需要征收40%的遺產(chǎn)稅，紐約州也要征收10%的遺產(chǎn)稅，其子無(wú)奈只好賣(mài)掉房產(chǎn)來(lái)繳稅。(駐聯(lián)合國(guó)記者 袁博)

[責(zé)任編輯：楊凡、蘇琛]

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