解聘物業公司成立業委會后，新村欣苑出現的問題不斷。 記者郭堯 攝

●編者按

城市住房制度改革，企事業單位投資、建設、管理的單位宿舍漸次退出歷史舞臺，住房商品化、社會化成為主流。來自四面八方、素昧平生的人們走到一起，同住一個小區，過著“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的生活。然而，共同的利益以及需要面對的問題，又讓他們不得不去交往。

有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有利益、是非、紛爭……城市人居住的家園自然也不例外。如何搞好小區業主自治，國外缺乏成功的樣板可效法、國內尚缺成熟的經驗可借鑒，一切只能摸著石頭過河。于是，業主委員會日漸為 人 們 所 熟知。

本報遴選了幾個典型代表，試圖從不同側面展現其中的“難”，并尋求解決之道……

一個執著的積極分子：奔波操勞11載，業委會成立之旅還在路上

春節過后的陽光100小區，平靜如往常，為成立業委會劉華再次整理著資料。為這事他已奔波了11年，當年意氣風發的小伙已漸入中年，不再為一點點挫折、刁難而大動肝火。部分業主的不理解，他也試著去接受，不過他依舊擔心，今年再不成功，下次不知要拖到何時。

2006年初，新婚不久的劉華在陽光100國際新城二期買了新房，尚未交房，他就與鄰居們探討成立業委會籌備組相關事宜，“當時聽說物業要漲價，想團結起來制衡一下。”然而，畢竟是新鮮事物，第一次沒經驗，一些人誤認為只要在小區住就能參選，不管房產證上有沒有名字，后來才意識到這是不允許的。一些熱心人出局，再加上物業費最后也沒漲，失去成立業委會的必要性和緊迫性，第一次籌備成立在初始階段就夭折了。

“這也是沒辦法的事，都是有共同利益訴求時，才想起要成立業委會;沒有共同利益，就會拋到九霄云外。”劉華說，真正用到業委會時再想著成立，那就晚了。這一點，在時隔6年后的2012年，再次凸顯。當時，物業公司發通知，地下停車、公攤電費要漲價。此舉引起部分業主不滿，業委會成立再次成為小區的大事。2012年5月，房管部門、街道辦等坐到一起，探討籌備事宜。不過，人多了嘴雜，意見自然多。陽光100是大社區，分多期開發，部分購買房子但還沒網簽的人，被排除在參選之列，引起不滿;有的人建議整個小區成立一個業委會，有的人則認為小區太大，成立一個業委會不好管理……多方意見不可協調，業委會成立再次擱淺。

一晃又是3年過去了，時間來到2015年。小區私家車增多，亂停亂放問題突出，物業公司著手設立U型樁、隔離墩等路障進行整治。結果部分業主質疑，認為這是借做好事之名，行私利之實，不讓業主在路邊停車，迫使購買沒有產權的人防地下車位。于是，成立業委會再次迫在眉睫，劉華連同部分業主再次找到居委會、辦事處。“這次在多方推動下，終于成立了籌備組。”劉華說，不過內部分歧依然很大，有的人認為拖欠物業費的不能參加，有的人則認為不能因為拖欠物業費，就剝奪了其作為業主的權利。

目前劉華最擔心的是，按照規定，籌備組在成立90天內，需要召開首屆業主大會，正式成立業委會。現在，時間已過去了將近一半，如果近期再不成立，這次努力又要泡湯了。

一次悔斷肝腸的行事：匆忙造假成立業委會，如今又積極奔波罷免

劉華在為業委會成立而奔波時，家住新村欣苑的王娟，卻覺得他有點可笑：“我以過來人的經驗證明，成立之后會更難，還不如不成立。”位于天橋區工人新村中街的新村欣苑是一個高檔小區，住著一批收入較高的中老年人，與年輕人居多的小區不同，這里鄰里關系很和睦，唯獨業委會讓人頭大。

2015年，小區部分六層業主為辦房產證的事，準備聯合起來找開發商維權，這時有人想到了成立業委會。“當時不懂什么是業委會，牽頭的人稱以后車位費、廣告收入可以和物業公司三七分成，業委會拿七成。”這在絕大部分業主看來是好事，退休前就一直在企業干工會的王娟，再次活躍起來積極奔走。按照相關規定，成立業委會需要小區80%以上業主簽字同意，鄰居家老太太站在樓下，找上下班的業主簽字，很快就湊夠了。“我那時候還幫著造假。”王娟說，由于很多鄰居不知道業委會是怎么回事，或者沒時間、不會寫字，就委托她代填投票，為此她獲得了80多名業主的授權。誰曾想，順利成立的業委會此后運行并不順利，用王娟的話說，腸子都悔青了。

2015年10月，業委會拿到公章不久，就解聘了原物業公司，實行自治。在業主張欣看來，也就是從那時起“災難”降臨：“業委會沒有營業執照、稅務登記、財務制度、服務準則。我們交的物業費都是存到個人賬戶上，沒有專門的會計、出納或監督人員，原來的承諾也沒兌現。”舉例來講，有時候電梯壞了一周都修不好、衛生打掃不及時花草死了很多……“最讓人不能接受的是財務混亂。”王娟說，有一次她家地下室漏水，找業委會維修，負責人找來工人，從口袋掏出現金結賬，也從來不開發票。

業主要求業委會公開財務收支狀況，但業委會遲遲不公開;后來好不容易公開了，由于前期已種下不信任的種子，帶來的質疑聲更大。比如，賬目是在紅紙上用毛筆寫的，很不正規，落款上也沒有公章;羅列的各項收入和支出相當不具體，還有矛盾，比如1號樓總面積小于3號樓，物業費反而比3號樓高;電梯廣告收入只有4200元，遠低于業主從廣告公司那了解到的價格;門頭房房租收入沒有算進去……

目前，王娟一門心思想罷免業委會，重新請物業公司回來，且已經有90名業主簽字同意，但程序還得一步步走，相當麻煩：“業委會內部已經開始分化，原來5個委員，3個不干了。”

一堆爭吵不休的小區：不僅僅是口舌之爭，還有肢體沖突上演著

陽光100小區對面的匯統花園，這個曾經的“濟南市著名問題小區”，業委會成立同樣遇困。2002年，業主入住，物業管理還可以;2007年，業主與物業因水電暖產生的矛盾開始升級。2008年物業撤出，小區水電暖甚至面臨停供，業主緊急成立業委會應對，危機解除后業委會請辭。2014年初，物業費要漲近六成，業主再次計劃成立業委會，雖有多數業主支持，仍因意見不一致遇困。

在濟南市最早的富人區開元山莊，停車難已是突出問題，物業公司與業委會協商投建立體停車庫，仍有部分業主反對。

節后的山大路數碼港，這個濟南市較早成立業委會的小區內，部分業主正與業委會較勁，著手罷免。記者前去探訪時，業委會辦公室大門緊閉，旁邊的物業公司稱，罷免程序已走到居委會，起因是錢：業委會要動用350萬元的消防維修費用，部分業主認為不合理，因為別的小區只用了100萬。在業主孫超看來，當初成立業委會，主要是為了監督物業公司，替業主說話，如今這個業委會變味了，失去了監督職能。不過，業委會主任彭先生也有自己的說辭：350萬元是消防專家預估數目，業委會沒有謀利;至于罷免，只要按程序來，就可以接受。

同樣準備罷免業委會的還有市中區建設路的德盛家園。該業委會成立只有一年半時間，成立后便與新村欣苑業委會一樣，物業公司撤出、業委會自治。“第一件事情就是收錢，每家征集水、電、暖的改造費用2000元。”一不愿透露姓名的業主說，這讓他們不能接受。業委會則回應稱，部分業主反對，主要是他們追溯小區公共資產，影響到了個別業主利益。此外，由于部分業主與新成立的業委會存在矛盾，該小區1號樓3單元電梯停運兩個多月，在維修費用和均攤方面難達成一致。截至春節前夕，電梯仍未修好。

如果說以上小區內，業主自治還停留在口舌之爭上，那么舜玉花園小區所經歷的事情，則上升到了肢體沖突。去年8月，舜玉花園物業合同到期，業委會召開業主大會，投票選舉新物業，結果業委會主任遭到一批不明人士暴打，住院3個月。后來，小區物業因此受到濟南市房管局通報批評并扣信用分32分的嚴肅處理。小區業主透露，業委會與物業的矛盾早已有之：2013年，物業費漲價，小區環境未見好轉，引起部分業主不滿;去年3月，空調改造事項，則徹底激化了業主和物業之間的矛盾。

一次互聯網思維的嘗試:讓業主們當股東，眾籌成立股份制公司

“事實證明，業委會并不是解決小區自治的最佳途徑，相反它還會帶來很多矛盾。”杜興章從事二手房經紀業務，在濟南擁有數十家門店，據他所知，濟南成功運作的業委會并不多，此前他也曾試圖在投資購買的洪樓商圈淘寶街商鋪試行過，不但不成功還壞了很多事情。

2006年，淘寶街原運營商杰森實業公司攜款“跑路”，近700名業主租金打了水漂，為向開發商討說法，業主們臨時成立業委會，每戶還收了50元活動經費。“那時候人心齊，目標一致，就是要拿到開發商賣商鋪時承諾的租金。”業主劉女士說，最后如期拿到了租金。

不過這在杜興章看來，成績并不理想：“當時是爭取到了每年8個點的租金，但那是稅前的，稅后其實只相當于不到7個點，與合同承諾仍有差距，但沒辦法，開發商賣商鋪時，只承諾8%的返租率，并沒說稅前還是稅后。”

此后7年時間，由于商鋪租金一直正常，臨時業委會失去作用就自行解散了。直到2016年，返租合同即將到期，需要抱團與運營商洽談接下來的房租時，人們才再次想起業委會，但為時已晚。“平時業主們并不見面，甚至都不認識，如何統一意見?”業主馮先生說。

一盤散沙的業主們無法團結一致行動，最終淘寶街關門，近半業主沒了租金，另一半業主雖然還在租著，但由于租金沒有談攏，一直拖欠著。于是，業委會成立之聲再次響起，然而各業主想法不同，從沒見過面的業主們在虛擬的QQ群里，相互爭吵、謾罵、對峙……

爭吵聲之下，杜興章在悄悄做著一件事情：獲得業主授權，成立股份制公司，按《公司法》的要求操作，每個業主成為公司的股東，然后再引入互聯網思維，眾籌資金，選出董事會和董事長，聘任總經理，設立監事會。并設置商場監督管理委員會，聘任職業經理，做到合法公開透明。

“未來，誰投錢最多、入股最多，誰就是最高領導董事長、說了算，如果眾籌資金不夠，由董事長去想辦法。”杜興章說，他正在艱難推行，有一些支持者，也不乏反對者，但這畢竟是一次有益嘗試，換一個思路來搞業主自治，說不定會是另一片天地。

●集思廣益的頭腦風暴

法律地位不獨立業委會難有作為

濟南市房管局提供的數據顯示，2016年濟南2000多個住宅小區中，只有160個有業委會。而在濟南物業管理系統當中，目前備案的業委會數量為140家，近幾年來有業委會的小區占比總體呈下降趨勢。原因是多方面的，比如因拆遷小區消失等，但更重要的原因是，業委會工作人員沒那么多的精力，工作停滯，沒正常改選、備案。

“不妨從經濟學角度解釋這種現象。”濟南市社科院經濟研究所所長王征說，縱觀濟南準備成立或已成立的業委會，多數都有一個共同點——為利益而來，有利益時便會成立，無利益時便會停擺，這種特性導致了即使成立，也很難正常工作。

舉例來講，評價業委會工作是否稱職，很難，如果說稱職，勢必要站在業主角度說話，物業公司就會反對你;如果說不稱職，物業公司不反對了，業主就要罷免你，很難在這個矛盾的雙方中保持中立。

“應該講，成立業委會是國家推動社區基層自治的好政策。”山東大學社會學教授王忠武認為，它是實現業主權利的載體，能制約物業公司行為，維護業主利益，配合基層政府和居委會做好公共事業服務，目前一些小區自治搞不好，可能與目前業委會制度、立法不健全關系密切。比如在成立階段，往往都是因為不滿物業服務，才“同仇敵愾”想成立，以期小區合法權益，然而在成立過程中，勢必會引起物業方面不滿，進而橫加干涉，但目前我國并沒有明確法律保護這一成立程序不受干涉，即使干涉了，主管部門居委會、街辦取證也很麻煩。

再比如，業委會成立之后的工作階段，由于它只是業主大會的執行機構，并不是法人單位，或者說法律地位并不獨立，導致其在工作時很難按規行事，尤其是在趕走物業公司之后，加之工作人員并不專業，財務往往一團糟，勢必會引起業主不滿，矛盾產生在所難免。

“立法方面有漏洞，政府部門責任履行不到位，才導致現在有些業委會‘有名無實’，有的業委會‘有實無名’。”王忠武說，希望相關部門能盡快建立健全法律法規，并執行下去，或者探索多渠道基層自治方式。(應受訪者要求，部分業主姓名為化名)

原標題：業委會成立后多“諸事不順” 小區自治，能走多遠？

[責任編輯：楊凡、彭芳]

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