物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)哪些由政府制定、哪些由市場形成？空置房屋物業(yè)費(fèi)是否減免？機(jī)動車停放如何收費(fèi)？物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)與其服務(wù)等級不相符怎么辦？

日前，為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)相關(guān)各方合法權(quán)益，我省就《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(草案)》相關(guān)內(nèi)容舉行立法論證會。

市場的歸市場 政府的歸政府

省政府法制辦副主任李春田介紹，草案提到的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，主要包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、機(jī)動車停放費(fèi)及其他服務(wù)收費(fèi)等費(fèi)用；同時還對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、監(jiān)督管理等部門的法律責(zé)任作了相關(guān)規(guī)定。

“能夠由市場解決的，全部交給市場；市場不能解決的或者解決的不夠好的，政府進(jìn)行適度管理。”省物價局法規(guī)處工作人員告訴記者，從政府與市場關(guān)系的角度，草案將充分體現(xiàn)政府簡政放權(quán)、優(yōu)化服務(wù)、轉(zhuǎn)變職能，對政府定價的，要管細(xì)管好；對市場形成價格的，要加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，著重規(guī)范收費(fèi)行為。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在普通住宅前期物業(yè)中，由于未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)及服務(wù)等級由開發(fā)商選定，業(yè)主沒有談判能力，只能被動接受。

“在這種情況下，需要政府出面站在中立的角度核算物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一般社會成本，依法合理制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。而對于成立業(yè)主大會的普通住宅以及高檔住宅和其他非住宅物業(yè)，由于業(yè)主的談判能力和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力提高，這時充分發(fā)揮市場的作用，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將會更好地滿足業(yè)主的不同物業(yè)服務(wù)需求。”省物價局法規(guī)處工作人員介紹。

因此，草案規(guī)定普通住宅的前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)等實(shí)行政府指導(dǎo)價，其他性質(zhì)的物業(yè)全部實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

長期空置房屋物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收

空置房屋物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的減免問題是此次立法論證會討論的焦點(diǎn)之一。記者了解到，在省物價局收集的征求意見中，有市民反映，“很多城市人在膠東買了房子，每年只有暑假期間去海邊居住。卻要繳納一整年的物業(yè)費(fèi)，這樣兩地的房子都要交一整年的物業(yè)費(fèi)。

”但物業(yè)服務(wù)公司給出的理由是，“小區(qū)公共部分是屬于全體業(yè)主共有的，即使業(yè)主長時間不在他的私有部分居住，但該業(yè)主分擔(dān)的共有部分物業(yè)公司還是需要為其提供全面的維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)的。”

省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳房產(chǎn)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，草案明確普通住宅交付后長期空置的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收，辦理空置的程序和具體減收比例由各市規(guī)定。其他物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。

單獨(dú)制定停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更公平合理

停車服務(wù)費(fèi)同樣是社會各界反應(yīng)的焦點(diǎn)。省物價局價格管理處工作人員認(rèn)為，實(shí)際上，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定沒有把停車服務(wù)的成本核算進(jìn)去，而是單獨(dú)再制定停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中有些人有車，有的人無車，有的小區(qū)車位配備不足，把停車服務(wù)費(fèi)攤到?jīng)]有車位的業(yè)主身上是不公平的，單獨(dú)制定停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更加公平合理一些。

草案規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫（場）內(nèi)的車位使用人，應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定；屬于普通住宅前期物業(yè)的，實(shí)行政府指導(dǎo)價，由各市價格主管部門制定基準(zhǔn)價格。購買車位但未停放機(jī)動車的，將減收停車服務(wù)費(fèi)。

另外，對于利用業(yè)主共有的道路、場地等劃出的停車位，業(yè)主或者物業(yè)使用人長期停放車輛的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)，收入歸全體業(yè)主所有。屬于普通住宅前期物業(yè)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價，其他的實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳法規(guī)處工作人員表示，草案規(guī)定的停車服務(wù)費(fèi)是合理的，“一方面，物業(yè)公司為車輛提供了照明、通風(fēng)、排水及秩序維護(hù)，發(fā)生了服務(wù)成本；另一方面，如果不收費(fèi)，將造成停車秩序混亂，甚至車輛的損失，不利于保護(hù)業(yè)主的利益。”

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整須半數(shù)業(yè)主書面同意

在實(shí)際生活中,不少市民擔(dān)心支付的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)與享受的服務(wù)水平不符。此次草案特別從三個方面作了規(guī)定：一是建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量動態(tài)監(jiān)管機(jī)制和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信用管理體系。對投訴率高、問題反映集中和達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督檢查，達(dá)不到服務(wù)等級的將被限期整改或者降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；對存在超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制收費(fèi)、低于服務(wù)等級提供服務(wù)等行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將納入失信企業(yè)名單予以曝光。二是建立完善價格爭議調(diào)處和舉報(bào)投訴機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭議的，可以向價格主管部門申請調(diào)解處理；業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費(fèi)的，可以向價格主管部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)投訴。三是規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的法律責(zé)任。

針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)無法調(diào)整的問題，草案規(guī)定，對普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，政府指導(dǎo)價調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以據(jù)此直接調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；但因服務(wù)成本變化需要調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將真實(shí)、完整的物業(yè)服務(wù)成本向業(yè)主公開,并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反上述規(guī)定的，將會受到一萬元以上三萬元以下的罰款。