2016年被稱為樓市的“改善年”，二孩放開、房貸降息、“二套變首套”等一系列政策，促使改善型需求集中釋放。進(jìn)入2017年，在青島主城區(qū)土地愈加“稀罕”的形勢下，年初亮相的主城區(qū)新樓盤也大都是“改善”當(dāng)?shù)溃掖笥小案叨嘶钡内厔荨６诙Q房需求持續(xù)增長、青島購房政策相對寬松的大背景下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來較長時(shí)間內(nèi)改善性住房需求仍然將是市場主流。

“物以稀為貴”——主城區(qū)新樓盤走向“高端”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年青島全年成交233宗商住辦用地，其中商住及純住148宗。但位于主城區(qū)、成交的商住辦用地僅為16宗，占比全市的6.9%，這其中用途為商住或純住宅的只有6宗。土地供應(yīng)的稀缺令土地價(jià)值大增，也讓在這些新地塊上誕生的項(xiàng)目更受關(guān)注。記者注意到，截止到目前為止，已經(jīng)亮相的主城區(qū)新樓盤“高端”屬性明顯，有項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)高端，有項(xiàng)目地段優(yōu)勢占盡，這就造成了大部分置業(yè)者對這些項(xiàng)目的售價(jià)心理預(yù)期都比較高，普遍認(rèn)為“不能便宜了”！

嶗山區(qū)靜山悅園是節(jié)后青島樓市迎來的第一個(gè)純新盤，該項(xiàng)目定位高端，主要面向改善型置業(yè)者。項(xiàng)目規(guī)劃小高層及洋房，戶型設(shè)計(jì)方面全部為150-200平的大戶型，且均為一梯一戶，相比周邊海爾地產(chǎn)海逸公館、魯商藍(lán)岸麗舍等同類新盤一梯兩戶的設(shè)計(jì)，這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品的高端屬性更加顯著。價(jià)格方面，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目整體均價(jià)將在35000元/平左右，會略高于周邊同類項(xiàng)目。

去年轟動青島的“宜昌路地王”，也將在今年以純新盤藍(lán)光黑鉆公館的身份亮相。“好馬配好鞍”，該項(xiàng)目規(guī)劃打造成高端住宅小區(qū)，按照規(guī)劃住宅建筑面積及戶數(shù)計(jì)算，該項(xiàng)目住宅戶均面積達(dá)到159.6平。價(jià)格方面，針對12520元/㎡的樓板價(jià)，專業(yè)分析師曾在拍賣成交之初預(yù)測住宅價(jià)格會達(dá)到18000元/㎡以上。根據(jù)目前傳出的消息，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于今年下半年入市，屆時(shí)樓市走勢及政策表現(xiàn)將會對該新盤售價(jià)產(chǎn)生什么樣的影響，還是未知之?dāng)?shù)。

歷經(jīng)六年閑置的八大湖改造項(xiàng)目終于在去年底開工，該項(xiàng)目最終由魯商地產(chǎn)接手，預(yù)計(jì)今年上半年推出上市。在“寸土寸金”都不足以形容的市南區(qū)，該項(xiàng)目占地26萬㎡的規(guī)模實(shí)屬罕見。如今項(xiàng)目旁邊即是地鐵3號線寧夏路站，加上項(xiàng)目又屬于新建的寧夏路小學(xué)學(xué)區(qū)和對面的中聯(lián)廣場——知名商業(yè)娛樂街區(qū)的加持。集區(qū)位、交通優(yōu)勢和優(yōu)質(zhì)配套于一體的八大湖改造項(xiàng)目格外引人關(guān)注，業(yè)內(nèi)普遍相信這個(gè)項(xiàng)目將成為搶手的改善性樓盤。根據(jù)市南區(qū)在售新房和周邊二手房參照，業(yè)內(nèi)預(yù)估開盤價(jià)會在23000-25000元/㎡左右。

土地金貴|政策發(fā)酵 專家稱2017仍是改善之年

據(jù)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后全市共將有8個(gè)新樓盤計(jì)劃在二月份入市，嶗山區(qū)豪宅項(xiàng)目率先發(fā)力，其中靜山悅園選擇一次性推出全部房源，足見其對市場的信心。“2017年仍然是改善之年。”業(yè)內(nèi)分析人士指出，無論是供給方還是需求方，2017年改善型置業(yè)市場仍將保持穩(wěn)步的增長。

在供給側(cè)，經(jīng)歷2016年樓市行情的上漲，青島主城區(qū)的住宅產(chǎn)品紛紛晉升改善樓盤，總價(jià)也水漲船高，而剛需的選擇機(jī)會，正大量向西海岸新區(qū)及北岸新城轉(zhuǎn)移。除上文提到的各大樓盤外，去年底，華潤斥資41億元拿下嶗山區(qū)遼陽東路地鐵2號線蓋上物業(yè)綜合開發(fā)用地，保利斥資17.5億拿下新都心商住地塊，這些大項(xiàng)目都將成為今年青島改善型住房市場的主力軍。

在需求側(cè)，鏈家嶗山區(qū)一位門店的負(fù)責(zé)人告訴記者，“二胎政策”在樓市的發(fā)酵效應(yīng)在2017年繼續(xù)，因?yàn)槎フ呷娣砰_至今只有一年的時(shí)間，還有不少計(jì)劃生育二胎的市民還沒有進(jìn)入到執(zhí)行階段。2017年應(yīng)該仍會有不少市民繼續(xù)因“二胎”而產(chǎn)生買房或換房需求，“改善型市場”仍將是2017年青島樓市的“主戰(zhàn)場”。

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[責(zé)任編輯：楊凡、李輝]

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