濟南西客站片區(qū)一新建小區(qū)的居民近日發(fā)現(xiàn),自己小區(qū)樓下劃出的小院占用的居然是公共綠地。原本屬于所有業(yè)主的區(qū)域卻被圈起來送給了少數(shù)業(yè)主。

有一樓的業(yè)主裝修時將綠地全部破壞,封起了陽光房。 記者劉雅菲 攝

開發(fā)商又會如何解釋小院的問題呢?在采訪中,該小區(qū)開發(fā)企業(yè)一位工作人員表示,“我相信在全國,很多開發(fā)商的樓盤里都會有小院這種方式。”該工作人員表示,“我們的出發(fā)點在于很多人想擁有一個很小的院子,哪怕種種菜、養(yǎng)養(yǎng)魚,所以說從需求上考慮,我們就規(guī)劃了這個東西。”

據(jù)業(yè)主介紹,在銷售的時候,置業(yè)顧問表示小院是贈送的,但采訪時該工作人員表示:“這個小院不屬于贈與,小院只能用于小區(qū)的綠化,最早是用類似于冬青帶簡單地隔起來,有一個半封閉的小院。然后我們在銷售的時候也說了,這塊綠地實際上是業(yè)主來領養(yǎng),業(yè)主有管理小院的職責。”

“而且在售房的時候,二樓及以上的業(yè)主,他們知道一樓有小院這種形式,如果想購買一樓的這種產(chǎn)品,要付出相對多一點的成本。”該工作人員表示,這個小區(qū)的樓間距非常大,和濟南其他小區(qū)相對比來說,現(xiàn)有綠地面積非常充足。“業(yè)主相互之間的對比心理肯定是有的,我們也理解,也希望能夠做到相互理解。作為開發(fā)商,我們肯定要賣產(chǎn)品,而且產(chǎn)品確實是有差異化的,有些人就是希望多花一點錢,買一個好一點的生活環(huán)境、生活空間,這是可以理解的。”

沒有小院的業(yè)主認為小院沒有規(guī)劃,侵占了公共綠地。該工作人員表示,“買房的時候,如果提出這個訴求是沒有問題的,但是已經(jīng)買完房子了,這個時候,就好像孩子已經(jīng)生下來了,你再給塞回去是不可能的吧。而且一樓的住戶他們也是付出了成本的,現(xiàn)在說要收回院子,退給他們相等比例的錢,人家可能都不愿意了。”

“目前(小院)這個事情已經(jīng)成了既定事實,而且我們也沒有損害到別人的利益。”該工作人員說:“小院屬于公共景觀的部分,規(guī)劃局不會批這個東西。”

同時,該工作人員表示,“一開始我們就非常確認這一點,(小院)不能屬于個人,它不是一個確定的權利,而且這個小院的使用自由度是受到非常大的限制的,它是屬于景觀的一部分。”

既然屬于公共景觀,為什么已經(jīng)建成的一期項目內(nèi),有業(yè)主在院內(nèi)建了小路和魚池,而開發(fā)商和物業(yè)并沒有制止呢?對此,該工作人員表示,小院里鋪個小石頭路,從景觀的概念上去想,并沒有產(chǎn)生破壞,“這個景觀不與我們小區(qū)的景觀沖突的話,我們是不會攔著的。因為整體還是景觀,他們沒有說在這里搭房子什么的。”

綠地屬公共所有，開發(fā)商可能構成侵權

其實,“買房送小院”在濟南并不少見。記者走訪了三個宣傳中提到“買房贈小院”的在售樓盤,售樓人員均表示的確有小院贈送,而且小院只有使用權并沒有產(chǎn)權。還有一個樓盤的置業(yè)顧問明確表示,小院就是圈占了公共綠地建設的,但是他同時表示購房者不必擔心,關于小院的內(nèi)容會寫到合同當中,擁有了小院的使用權,購房者可以隨便使用,種菜、種花都可以。

關于小區(qū)公共綠地的權屬,物權法第七十三條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。對此,山東舜翔律師事務所王建華律師表示,如果規(guī)劃沒有變更,且沒有經(jīng)過全體業(yè)主的同意,開發(fā)商無權私自變更這些公共綠地的用途,或者將其圈占起來贈送給部分業(yè)主。也就是說,對這些公共綠地,開發(fā)商無權賣給消費者。時女士所住的小區(qū),如果沒有合法的規(guī)劃手續(xù),開發(fā)商將公共綠地圍成小院贈送給個別業(yè)主的行為可能構成侵權,開發(fā)商和業(yè)主簽的合同中涉及這一部分的內(nèi)容,也極有可能會因為違反法律的強制性規(guī)定而歸于無效,業(yè)主可以提出來,確認這一塊無效。

同時,王建華表示,因為贈送小院,開發(fā)商賣給業(yè)主房屋的時候,這個價位應該是高的,如果小區(qū)的小院被收回,恢復了綠地原狀,極可能會給一樓的業(yè)主造成損失,屆時一樓業(yè)主可以合同相對方違約為由,要求其賠償己方因此遭受的損失,并要求對方承擔違約責任。

“業(yè)主可以成立一個業(yè)主大會,由業(yè)主代表來向侵害他們共同所有權的業(yè)主、開發(fā)商以及物業(yè)主張權利,以他們?yōu)楣餐桓?要求他們來承擔侵權責任,停止侵害、排除妨害、賠償損失。通過訴訟途徑,達到恢復小區(qū)綠地的原本使用途徑的目的。”王建華說,此外,為了防止這種情況的發(fā)生,以后業(yè)主在購房時除了仔細查看購房合同約定外,最好再向開發(fā)商提出出示向有關部門報建的規(guī)劃設計,以便確認自己購買房屋的合法性。

在馮女士向物業(yè)反映情況時,物業(yè)曾表示在購房合同中關于公共區(qū)域的界定里有一條,任何業(yè)主擁有獨立使用權及開發(fā)商保留的地方并不屬于公共區(qū)域,因此樓上沒有小院的業(yè)主已經(jīng)自愿放棄了這一部分公共區(qū)域的權益。

對此,王建華認為,根據(jù)合同法第四十條的規(guī)定,在格式合同當中,提供格式合同的一方限制對方主要權利,加重對方義務的,該條款無效。如果上述情況屬實,那么業(yè)主的公共區(qū)域共有權顯然受到了限制,可以向法院請求該條款無效。

（齊魯晚報·齊魯壹點 記者劉雅菲實習生 藏新恒 李佳婍）

[責任編輯：楊凡、董迪]

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