位于臘山河西路與威海路交叉口西北角的中鐵紫荊廣場地塊將被司法拍賣記者王鋒 攝

近日，濟南西客站片區的中鐵紫荊廣場有了最新動態，不過不是好消息，因為該項目合作雙方陷入糾紛，4宗商業用地15日將被司法拍賣，起拍價約為5.3億元。加上此前鳳凰大廈(后更名融策中心)去年也遭遇司法拍賣，一時間西客站片區商業地產市場被部分人看衰。不過，濟南地產業內人士認為，上述兩個項目遭此變故偶然因素較多，“充其量算個小插曲吧，三到五年內，只要產業扶持跟上、相關配套落地，西部商業地產前景還是可期的。”

　　被拍賣項目有3個綠地中心大

此次被司法拍賣的4宗商業商務用地于2012年掛牌成交，總證載面積為81541平方米，項目總建筑面積63.29萬平方米。這是什么概念?濟南已建成的“第一高”綠地中心總建筑面積約20萬平方米，這意味其相當于3個綠地中心規模。

在前期披露的規劃中，該項目共建設4棟22層辦公寫字樓，37層、30層、28層、24層辦公寫字樓各1棟，40層高檔商務酒店1棟，21層商務公寓樓1棟，4層商業服務樓1棟，配套3至4層辦公用樓3處，另有地下停車位2935個、地上停車位439個，建成后將是“泉城新商埠”。

紙上愿景美好，然而現實殘酷。在臘山河西路與威海路交叉口西北角，該項目售樓處已人去屋空，門口貼著一張公告稱：受法院委托，將于3月15日依法對該項目4宗土地使用權進行公開拍賣。站在高處，可以看到圍擋后面雜草叢生，甚至還有兩處沒有拆遷的院落。

記者聯系了一家公告上拍賣機構，對方表示拍賣原因不清楚，截至13日下午，還沒有意向方繳納保證金，“明天下午才是繳納保證金截止時間，至于有哪些公司有意向競拍現在不能透露。”有消息稱，中鐵紫荊廣場土地被拍賣的直接導火索是合作雙方陷入債務糾紛，導致項目停滯不前。

　　片區內多個項目進展緩慢

該地塊被司法拍賣并不是西客站片區的第一家。去年，濟南長途客運西站商業配套項目鳳凰大廈(后更名融策中心)深陷債務糾紛，也被法院拍賣，但兩輪拍賣都因無人繳納競買保證金而流拍。最終，通過債權抵償的方式，山東融策置業接手了該項目。此后，去年11月，該項目工地重新復工。今年春節前，記者路過這里時曾看到大樓上掛出招商的橫幅，但節后工地上再次歸于平靜，不見開工動向。

與這倆地塊被司法拍賣不同，西客站片區還有幾個令人關注的商業項目進展緩慢。去年11月16日，齊魯之門項目舉行了奠基儀式，一度被認為“有門”了，但記者注意到目前該項目工地上機械設備不少，大部分工地覆蓋著綠色防塵網，除了基坑降水正在進行，其他進展不是很大。

毗鄰“一院三館”的山東高速廣場項目，2號塔樓高200米，是目前西客站片區的城市地標，其營銷中心于2014年10月底開放，一度傳出引進美國麗笙·藍酒店，打造超五星酒店，擬于2016年底運營。記者多次撥打該營銷中心電話，已是無人值守狀態;在某房地產網站上，顯示該項目“預計2017年下半年開盤”，不過售樓電話打過去也是無人值守狀態。

　　西客站商業地產前景在哪里?

多個項目不是遭司法拍賣就是遇冷，西客站商業地產市場的未來哪里?“不像普通商品住宅高資金杠桿、周轉快，寫字樓商業綜合體屬于低資金杠桿、低周轉項目，一次性投入比較大，要求開發公司有強大的資金實力支持。這兩個項目之所以被拍賣都與自身原因有關，或者是開發企業對市場預估不足，或者是資金鏈斷裂，并不能代表整個西客站商業地產的未來，比如片區內的善信大廈、綠地中央廣場寫字樓銷售就不錯。”世聯行山東區域總經理朱江分析認為，客觀來說，目前西部產業支撐和產業引導力度有待提高，因此一兩個商業項目暫時遇到困難是難免的。據世聯行跟蹤監測，西客站片區住宅區已比較成熟，隨著西部會展中心、濟南國際醫學中心等項目建設，下一步肯定會發展配套的醫療、教育資源，“我個人非?？春梦鞑砍鞘协h境，只要政府產業扶持、配套資源跟上去，三五年內商業地產市場是能發展起來的。”

駐濟一高校研究房地產的學者也持有類似觀點。他認為，西客站片區應該更加注重提升產業功能，以產城融合的理念進行更好的規劃和引導，這樣商業地產市場才能有更好的發展。

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　　濟南樓市三次“有名”的司法拍賣

放眼濟南房地產市場，多個開發項目因陷入資金泥沼走了司法拍賣程序，不少項目也獲得新生。

2012年9月，啟德國際金融中心項目奠基，318米高度榮膺當時“濟南第一高”，一時風光無兩。然而，這個占地90多畝的“巨無霸”項目疑因開發商拖欠某公司近10億元債務，遭到對方起訴后，法院判決拍賣啟德金融中心項目的兩宗土地使用權及地上建筑物，所得款項用以歸還欠款。2014年2月20日，啟德國際金融中心遭拍賣，新東家以15.6億元價格競得，成為項目新東家。最終，該項目已更名為中弘廣場，原來的設計將基本保留，致力于打造濟南的地標性建筑，主要產品為寫字樓、公寓、酒店和商業。

說起濟南房地產市場上的司法拍賣，不得不提的項目就是山師北街8號院。該地塊地處濟南繁華地段，雖然面積僅為10.2畝，然而在土地市場如火如荼的2009年底，該地塊以1.92億元的價格，一舉奪得“地王”，樓面地價高達1.5萬元/平方米。不過，該地塊開發一直處于停滯狀態，因債務糾紛被法院查封，這也成為撂荒多年的原因所在，后被法院裁定拍賣。2015年2月4日，隨著拍賣師一聲槌落，最終以1.48億元成交，縮水近4400萬元。一波三折之后，2016年8月山師北街8號院項目終于開盤。

從牽動全城的明星項目，到無人問津的爛尾盤，最后通過司法程序解決糾結——2014年10月，彩石山莊涉案財產979畝土地使用權、約111890平方米的地上建筑物以及約2.5萬株苗木，經過拍賣，最終成交價為16.296億元。2006年，三聯集團開發彩石山莊項目，后因資金鏈斷裂，2000多名購房者面臨巨大損失。濟南市中院歷時一年多，對彩石山莊處置采取“人民調解+司法”等方式，既維護了2000多名購房戶的合法權益，又有效盤活了資產，獲得廣泛贊譽，因而被寫入2016年全國最高法工作報告。

[責任編輯：楊凡、董迪]

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