濟南熱點學校學區房價格一向堅挺。3月26日，某中介手機APP上一套房源刷爆不少人的眼球：勝利大街一套建筑面積53.27平方米的住宅，報價260萬元，折算單價48807元/平方米，堪稱濟南學區房“樓王”!不過，3月28日下午房東又將一樓自帶小院納入交易范圍，單價降為25471元/平方米。

近30年老房每平方米4.88萬元

勝利大街小學是濟南知名學校，周邊學區房房價也基本一直處于領跑位置。記者走訪緯一路多所房產中介了解到，根據房源戶型、樓層特點，該校學區房成交價最高在3萬元/平方米左右，而這套建筑面積53.27平方米的學區房報價260萬元，單價48807元/平方米，遠超同一學區掛牌均價，就連房產經紀人也覺得高。

那么，這套房子到底有啥特殊之處?記者看到，這套兩室一廳的房子交易信息上寫著，“唯一免高稅，一樓帶院子，可做停車場，房齡近30年”。“這個單價確實是近幾年來學區房中偏高的，房主不著急賣房，就先掛著試試看。”據房產經紀人小民(化名)說，這套房子是房東獨家委托給他們的，賣點不光是學區房，因為一樓不僅院子大、好停車，還可以商用，“在勝利大街，這種兼具教育、投資功能的房子屬于稀缺資源，所以房主心理預期也比較高。”勝利大街學區房單價站上“4萬元+”

不過，令人大跌眼鏡的是，這套房子自3月26日掛牌后，截至3月28日下午2點仍顯示單價48807元/平方米，但晚間記者再刷新時，單價已降為25471元/平方米，甚至低于片區內成交均價。這是咋回事?

記者隨后從該房產中介處了解到，因為單價過高，已有幾撥客戶看房之后都在猶豫，經紀人和房主商量后把帶產權的小院面積計入，總面積達到102平方米，這樣一來就拉低了單價。雖然房產經紀人多次表示該價格為房東報價，但價格“虛高”是二手房市場上普遍現象。以這套260萬元的二手房為例，中介服務費為成交總價的2.5%，盡管最終實際成交價未必就是掛牌價，但僅服務費一項，中介就能獲得不菲的傭金。

4月1日，在鏈家二手房網站上，記者發現勝利大街周邊新近掛牌的二手房單價站上“4萬元+”已不是稀罕事。位于復興大街永新里一套約61平方米的房子剛掛牌，房齡32年，報價260萬元，折算下來單價42380元/平方米;位于勝利大街2號院，一套兩室兩廳、約85平方米的二手房，報價356萬元，折算單價也達到了41681元/平方米。值得注意的是，這兩套“4萬元+”房源均只在鏈家網上掛牌，其他二手房網站尚未看到如此高的報價。

在其他二手房網站上，經五路小學、甸柳一小、燕柳小學附近掛牌的學區房中，30～50平方米的小戶型報價在120萬～180萬元不等，單價“3萬元+”學區房不在少數。

過高的價格往往很難成交

高房價遏制不住學區房熱，一方面是確實有上名校的需求，另一方面就是市民心里有一種“學區房的價格不會跌”的預期。但是業內人士指出，在當前市場行情下，明顯高于市場價格的房子很難成交。

另外，學區房市場極易受政策影響。教育政策一生變，學區房價格立即隨之起伏。但是，學區房市場又是一個沒有清晰規律可循的市場，落戶年限、多校劃片等教育政策的風吹草動，都影響學區房的溢價。

以勝利大街學區為例，2016年復興大街西側居民樓以及永新里內所對應的學區由南上山街小學調整到勝利大街小學，該范圍內學區房均價隨之又往上攀升一個臺階。而永新里這套報價42380元/平方米的二手房，遠高于南上山街小學學區房2.6萬～2.8萬元/平方米的成交均價。

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北京抑制中介惡炒學區房

3月29日，為整頓規范房地產開發銷售中介行為，住建部提出重點整治房企和中介三類違法違規行為：一是壟斷房源，操縱市場價格;二是造謠生事，誤導市場預期;三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。對北京“十天九策”嚴堵炒房，住建部表示北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。同時指出，加強二手房市場管理是調控當務之急，各地要因地制宜、綜合施策，盡快穩定二手房市場。

其實，進入3月份以來，對中介的整頓已從北京開始拉開帷幕。北京市價監局日前組織召開房地產經紀機構收費政策提醒告誡會，指出不宣傳、不炒作學區房概念，公司內外網屏蔽學區房等敏感詞匯;北京市發改委發出公告，規定開發商和中介不得炒作學區房、高價房，不違規受托出售“過道房”以及面積過小的平房。

[責任編輯：楊凡、李輝]

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