“3月31號開始實施第二次調控政策之后，整個四月份的成交量下降了一半。”中馳房產二手房事業部負責人于成軍告訴記者。

有同樣感覺的不僅僅只是于成軍，近期，隨著樓市調控政策效果的進一步釋放，青島幾乎所有的中介公司從業人員都感受頗深。

從數字上看，據青島網上房地產不完全統計，4月份，青島二手房市場成交7889套，環比上月（11375套）減少3486套，環比下降30.65%；而進入五月，成交量繼續下跌，五月第一個周，成交789套，環比上周下降51.6％，第二個周成交906套，雖然比上周略有上升，但同之前的周成交相比，依然下降明顯。

成交下降無疑是調控帶來的影響，近日，記者了解到，在數字下降的后背，主要包括以下三個方面主要因素。

市場進入心理博弈期

成交雖然下降了，但是價格還是比較堅挺。記者在采訪中了解到，從目前來看，無論是剛需二手房，還是高端物業，價格都沒有出現下滑跡象。

一直以來，浮山后作為二手房剛性需求和改善型需求成交比較集中的區域，市場的變化在這一區域表現比較明顯。

“雖然帶看量和成交量都下降了至少三成，但是價格一直沒有變化。”浮山后區域某中介公司門店負責人告訴記者，對于賣方而言，同樣的房子，之前有人賣到一平方米兩萬元，我現在賣肯定也不能低于兩萬元；而對于買方而言，調控了，房價肯定會下降，跟原來調控前一樣的價格我不能接受。

不僅如此，長期以來負責沿海一線高端物業的某品牌中介公司負責人告訴記者，此次調控不僅限購、限貸，還限賣，對高端物業的影響也非常大。“很多客戶都感覺房子一定會降價，所以都選擇等等看。”該負責人表示，同普通購房者因調控導致的購買能力下降等因素相比，調控對高端物業購買者的心理影響更為明顯。“幾百萬元一套的房子，到年底可能會下降幾十萬甚至上百萬，半年多的時間，我為什么不等等呢？”該負責人告訴記者，這是很多高端物業購房者的心態，而同樣，之前四萬元一平方米的售價，現在賣房人不可能低于這個價格出售。

正是受買賣雙方兩種心態的影響，目前，二手房市場已經進入明顯的心理博弈期。對此，業內人士認為，任何市場的變化都是從成交量開始，成交下降到一定數量、持續一定時間后，價格才會開始發生變化，反之亦然。

入市客戶和房源均減少

成交量的下降、價格的堅挺，這些變化同當前入市的客戶和房源均有下降也有一定關系。

從此次調控政策來看，限購、限貸對購房者提出了要求，而限賣則對賣房人提出了限制。于成軍告訴記者，受政策的影響，很多想買房子的客戶或者因為戶口原因，或者因為貸款情況，從而達不到購房條件而退出市場；而受政策規定房屋取得房產證后兩年內不能上市交易的影響，市場中這一類房源大大減少，從而導致市場房屋保有量有所降低。

“許多賣房人因為類似房源減少，所以有些房子價格不僅沒有下降，反而還上漲了。”于成軍說，由于現在政策規定是取得房產證兩年內的房子不能上市交易，所以不僅許多剛取的房產證的次新房沒法上市交易，而且很多建成年代比較早的二手房，因為是兩年內交易的房產，所以也無法上市交易。而之前市場上交易的這類房源特別多，此次政策出臺后，導致掛牌的房源數量明顯下降。

供需量均減少，市場成交自然會出現下降。

銀行貸款收緊是主要因素

除了上述兩個原因外，銀行按揭貸款收緊是導致二手房市場成交下降的最主要因素。

據介紹，目前大部分銀行不僅取消原來的利率優惠折扣，而且許多銀行已經停止放貸。于成軍告訴記者，從五月份開始，很多銀行雖然跟購房者的貸款按揭合同照舊簽訂，但是何時放款卻沒有明確時間，這導致了很多購房者和買房人都對購房貸款心懷猶豫。

于成軍告訴記者，以他們目前的一個交易為例，和銀行已經簽訂按揭合同的客戶，過完戶后卻接到銀行通知，原來合同上的九折優惠利率現在無法執行，客戶或者簽訂補充協會，同意采用利率上浮２０％的規定，否則只能等待總行出臺相關政策才能放款。按照銀行這一說法，買賣雙方要想按時放款完成交易，只能接受利率上浮的補充規定，但是對購房者而言，利率上升兩成并不是個小數目，所以也很難接受。

據介紹，目前，二手房市場上，無論是普通住宅，還是高端物業，幾乎九成以上的購房者都需要貸款買房，“之前銀行利率很低，客戶通過貸款可以買兩套的，現在如果不能貸款，只能買一套，所以很多客戶選擇等等看。”太平洋房屋相關負責人唐超告訴記者。

由此可見，錢袋子收緊，已經成為遏制二手房市場交易的最重要因素。

文/圖 鞠培霞

[責任編輯：楊凡、劉向陽]

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