濟(jì)南市民焦先生最近遇到一件麻煩事，因?yàn)槿ツ曩u了一套房，沒想今年成了被告。原來(lái)因?yàn)樵I主在限購(gòu)中失去了購(gòu)房資格，他將房子賣給別人，新政出臺(tái)后，原買主又有購(gòu)房資格了，以焦先生私自解除合同為由起訴了他。在采訪中，記者了解到，省城一家律師事務(wù)所從去年出臺(tái)限購(gòu)政策以來(lái)，已經(jīng)受理了上百例二手房買賣糾紛。而這些糾紛大致分為兩種情況，一種是房?jī)r(jià)上漲太快，賣家反悔，另一種就是因?yàn)橄拶?gòu)之后，買方失去了購(gòu)房資格，但是又不愿意解除合同，導(dǎo)致的糾紛。

買方未按時(shí)交首付又失去購(gòu)房資格  房主將房賣給他人

去年10月，焦先生將位于高新區(qū)的一套房子掛在房產(chǎn)中介，過了沒幾天，就有一位年輕人小吳看好了這套房子，兩人在中介簽訂了購(gòu)房合同。在簽訂合同當(dāng)天，小吳交給焦先生5萬(wàn)元定金，合同上規(guī)定30日之內(nèi)，小吳應(yīng)將首付款50萬(wàn)元交給焦先生并且雙方完成過戶手續(xù)。

然而一個(gè)月的時(shí)間過去，小吳杳無(wú)音信，中介方面也沒有聯(lián)系交易雙方，焦先生以為小吳不想要這套房子了。“因?yàn)楹贤弦?guī)定如果他到期沒有交首付，沒有履行合同就視作違約，定金不予退還。”

焦先生以為這樣就算是小吳違約解除合同了。又過了一個(gè)月，2016年12月26日濟(jì)南市限購(gòu)令升級(jí)，因?yàn)樾鞘峭獾厝耍疑绫＿B續(xù)繳納不足兩年，在這次限購(gòu)升級(jí)中，小吳失去了購(gòu)房資格。“限購(gòu)出臺(tái)后，他聯(lián)系過我?guī)状危艺f既然你不能買了，那我就把房子賣給別人了。”焦先生說，小吳并不同意他將房子賣給別人，稱自己再想想辦法。

今年3月份，又有一名購(gòu)房者看好了焦先生的房子，雙方很快簽訂合同并且完成了過戶手續(xù)。沒成想，5月18日，濟(jì)南市再次出臺(tái)政策，規(guī)定本科及以上學(xué)歷只要連續(xù)繳納半年以上社保就可以享受三成首付購(gòu)房，按照這個(gè)規(guī)定，小吳是可以購(gòu)房的。新規(guī)出臺(tái)后，小吳就以焦先生私自解除合同，一房多賣為由將焦先生告上了法庭。

針對(duì)焦先生的案例，律師稱他很有可能敗訴，將會(huì)面臨賠償。焦先生不明白，明明是對(duì)方先違約，怎么自己就成了被告了呢?

因限購(gòu)一直沒能網(wǎng)簽  如今房?jī)r(jià)飆漲 房主不想賣了

2016年4月，小林從青島調(diào)到濟(jì)南來(lái)工作。為了安家，小林賣掉了在青島的房子，在濟(jì)南購(gòu)買了一套二手房。期間因連續(xù)遭遇三次限購(gòu)，失去購(gòu)房資格，還被告上法庭。“我買的是次新房，當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候還沒有房產(chǎn)證，當(dāng)時(shí)房主承諾說2016年7月能下證，到時(shí)過戶。”小林說，她覺得房子各方面都不錯(cuò)，就通過中介跟房主簽訂了買賣合同。2016年5月，小林按照合同交給房東三分之一的房款，隨后便辦理完了交接手續(xù)，將房子簡(jiǎn)單裝修了一下，小林就搬進(jìn)去住了。

兩個(gè)月后，濟(jì)南房?jī)r(jià)開始飛漲，當(dāng)初小林90萬(wàn)元購(gòu)買的這套房子，在2016年7月份時(shí)，已經(jīng)漲到120萬(wàn)元。眼看著房子一天一個(gè)價(jià)，房東后悔了，雖然已經(jīng)取得了不動(dòng)產(chǎn)登記證，卻一直拖著，不同意網(wǎng)簽。

然而2016年下半年濟(jì)南連續(xù)出臺(tái)兩次限購(gòu)，導(dǎo)致小林失去了購(gòu)房資格。“我的社保資格還不夠兩年，戶口也沒有遷來(lái)濟(jì)南，沒有辦法網(wǎng)簽過戶。”小林說，房主看小林沒法過戶，就說要與小林解除合同，可是小林已經(jīng)搬進(jìn)去住了，而且很喜歡這個(gè)房子，就與房主商議說想辦法落戶。今年4月份，小林將戶口落到單位集體戶上了，可沒想到限購(gòu)政策再次升級(jí)，因?yàn)橛羞^貸款記錄，小林需要付60%首付。“我手里目前沒有這么多錢，就與房主商議能不能再給我點(diǎn)時(shí)間去籌下房款，這下房主不愿意了，以我之前沒有購(gòu)房資格導(dǎo)致不能按照合同規(guī)定日期網(wǎng)簽為由，直接將我起訴了。”

在小林的案子中，同樣是對(duì)方先違約，賣方并未按照當(dāng)初約定在期限內(nèi)與小林辦理過戶手續(xù)。

但是通過咨詢后，小林得到的律師答復(fù)同樣是自己敗訴的可能性較大。“因?yàn)楫?dāng)初我們合同上并沒有寫明規(guī)定過戶的時(shí)間，一切都是口頭約定。”小林說，雖然自己已經(jīng)付了大部分房款，但是由于自己后來(lái)失去了購(gòu)房資格，使得合同無(wú)法繼續(xù)履行，房主因此上訴，“我手里沒有證據(jù)，而相反的房主手中的證據(jù)較多。”

小林說，她后來(lái)落了單位的集體戶，可以買房了，但是因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)與她一年之前購(gòu)買時(shí)的價(jià)格已經(jīng)差距很大，房主不愿意再繼續(xù)履行合同將房子賣給她了，就是堅(jiān)決要解除合同。

律師說法  守約方想終止合同應(yīng)書面告知違約方

上海錦天城(濟(jì)南)律師事務(wù)所律師凌彬彬解釋說，從上述兩個(gè)例子中，可以看出無(wú)論是焦先生還是小林，都是最初買賣合同沒有簽訂明確，手中證據(jù)不足。

“焦先生的例子中，雖然確實(shí)是對(duì)方先違約了，從法律上來(lái)說，這個(gè)合同到期了對(duì)方?jīng)]有履行，焦先生有權(quán)終止合同，但是他應(yīng)當(dāng)書面告知對(duì)方。”凌彬彬說，這個(gè)告知中應(yīng)當(dāng)包括對(duì)方需履行違約責(zé)任還有合同解除協(xié)議，“有的違約一方可能還不愿意終止合同，這個(gè)也不要緊，只要將這個(gè)書面告知快遞給對(duì)方就算是合同終止了。”

對(duì)于小林的例子，凌律師稱，法院在審理過程中，會(huì)依據(jù)證據(jù)判斷主要是誰(shuí)的責(zé)任，但是法院審理的原則都是要維護(hù)交易的安全和秩序，因此在小林已經(jīng)落戶可以購(gòu)房的情況下，應(yīng)該還是會(huì)盡量保證合同繼續(xù)履行。

合同中應(yīng)明確每個(gè)交易時(shí)間節(jié)點(diǎn)  盡量提高違約成本約束雙方

凌彬彬律師稱，自從去年出臺(tái)限購(gòu)政策以來(lái)，確實(shí)發(fā)生了很多因?yàn)槎址抠I賣糾紛而打官司的案例。“到目前為止經(jīng)我手的案子就有四五例，我們律師事務(wù)所有四十多名律師，上百例應(yīng)該是有了。”凌彬彬說，這些糾紛大致分為兩種情況，一種是房?jī)r(jià)上漲太快，賣家反悔，另一種就是因?yàn)橄拶?gòu)之后，買方失去了購(gòu)房資格，但是又不愿意解除合同，導(dǎo)致的糾紛。

“不管是買方還是賣方，違約方的賠償主要分為三種情況。”凌彬彬說，最主要的賠償方式就是按照合同約定，合同上怎么約定違約責(zé)任怎么履行，假如合同沒有約定就按照法律規(guī)定，違約方賠付給守約方造成的實(shí)際損失，“還有一種情況，就是約定中的違約責(zé)任太高或者太低，法庭或者仲裁委會(huì)介入調(diào)整。”

對(duì)于近來(lái)頻發(fā)的二手房交易買賣糾紛，凌彬彬建議，買賣雙方在購(gòu)房之前一定要簽訂好合同，將房屋價(jià)格、支付時(shí)間、支付方式、什么時(shí)間解押、貸款、過戶，包括戶口的遷移，這些時(shí)間節(jié)點(diǎn)都應(yīng)在合同中明確，“我們沒辦法防范對(duì)方是否守約，履行不履行合同，但是要在合同中的違約責(zé)任盡可能約定高一些，這樣一方面是以防萬(wàn)一出現(xiàn)糾紛爭(zhēng)得法院支持，另一方面，高額度的違約金會(huì)讓想違約的一方在毀約時(shí)慎重思考。”

[責(zé)任編輯：楊凡、劉向陽(yáng)]

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