隨著6月30日長清區東鋪社區競拍結果出爐，一個在濟南人看來有些陌生、業內卻再熟悉不過的地產豪門——招商蛇口，借此次拿地成為進入濟南市場的第17家全國房企Top20強。一方面濟南地鐵建設順利，城市拉開了新的框架，巨大的發展潛力吸引了眾多地產豪門;另一方面，本土中小房企拿地變得困難，被地產豪門擠出主城區后轉戰周邊縣城，毫不夸張地說濟南市場已成為“豪門戰場”。

【豪門云集】Top20強來了17家濟南成豪門眼中熱土

作為來濟新貴，招商蛇口有著央企背景，和其他早先進入濟南的地產豪門一樣，看好濟南作為省會城市的未來發展潛力。

在中國房協等發布的2017中國房地產開發企業500強榜單中，Top10強全部為全國性房企，前三強恒大、萬科、碧桂園銷售額均在3000億元以上，綠地、保利、中海、萬達、融創、華夏幸福分列四到九位，龍湖和富力并列第十位，最后一名的富力去年銷售額超過600億元。仔細觀察不難發現，Top10強中多是濟南人熟悉的老面孔，華夏幸福基業今年剛通過“產業新城+”的業務模式，要在黃河北投資600億打造新城，至于富力，據國土系統有關人士稱其今年下半年也將進入濟南，或在東部布局商業地產。這樣一來，進入全國房企Top10強的企業將悉數進入濟南市場。

剛在長清拿地的招商蛇口位列500強榜單第15位。和招商蛇口一樣，第17位的旭輝今年也在章丘拿地，首次進入濟南。第12-20名中的華潤、綠城、世茂在濟南布局多年，金地集團雖在濟南設立分公司，但尚未拿地，而新城控股則通過在濟收購獲得項目。因此，在Top20強中，目前看來僅有三家沒進入濟南。

地產豪門偏愛濟南，還與一線城市調控趨嚴，轉戰二線熱點城市補庫存有關。一方面，熱點城市樓市銷售向好，增加土地供應、優化土地供應結構成為這些城市的重點調控方向;另一方面，部分三四線城市則繼續推進去庫存，落實暫停或減少土地供應等政策，也讓品牌大房企調整布局，集中在濟南等熱點地區拿地，只要有地出讓，就會積極參與拿地。因此，在濟南拉開城市框架的過程中，不排除有更多的地產豪門來濟，這意味著濟南土拍將進入“搏大”時代。

【強強聯合】豪門打聯合開發牌拿地玩排列組合

越來越多的地產豪門進入濟南，各自又有拿地任務，否則完不成總部定下的銷售任務。而在土地資源緊缺、拍地資金巨大的現實情況下，與其單打獨斗，不如搞聯合開發，并且自去年下半年以來這種現象在濟南越來越多。上個月剛結束的章丘土拍中，出讓面積最大、競爭最激烈的賀套村盡管最終由章丘碧桂園以約22.5億元拿下，但業內傳出至少還有5家房企參與。

“現在聯合開發模式漸成主流了，從去年下半年的彩石地塊、小鴨地塊等都能見到這種聯合體拿地的情況，這是大勢所趨。”據合富輝煌山東公司副總經理許傳明分析，房企采用聯合體拿地，一方面減少了在拿地階段的競爭，有利于控制成本，另一方面在土地資源相對緊缺的情況下，聯合拿地可保障各家業務能正常開展。

去年11月底的土拍中，停留在大家印象中的是工業北路小鴨地塊被世茂地產拿下，但今年4月該地塊的建設用地規劃許可批后公示顯示，項目用地單位濟南世茂新紀元置業背后站著3個股東：世茂、保利、新城控股，且都是全國房企Top20強。其實，濟南市場房企之間聯合開發的案例并不少，比如海爾與綠城、融創與建邦等，這是外來房企進駐新市場的一種經常性手段。

聯合開發看上去實現了1+1>2，但也不是沒有障礙。許傳明分析說，房企搞聯合普遍采用合資成立項目公司的形式，但不同公司業務操作風格、經營關注重點各有區別，在業務開展過程中難免有爭議。不僅后期開發如此，在前期聯合拿地中也面臨拆臺風險。有業內人士稱，去年在一宗捆綁地塊出讓中，互不相讓的幾家房企競到最后商量后期聯合開發，但后來一方拆臺退出，另外一方不得不面臨獨自將項目撐下去的賠本局面。

【產業開發】 引來世界500強，濟南地產產業鏈條延伸

地產豪門相繼進入濟南，帶來的不僅是有保證的開發項目，還有地產產業鏈條的拓展。

比如在今年“6·30”土拍中，潘田片區拿地競買人為世界500強企業，這是濟南市一年多來至少第四次提出類似的土地出讓條件。對此，業內人士稱，通過一些房地產項目開發引進高端產業，延伸了房地產的產業鏈，有利于城市經濟的可持續發展。如今年華潤摘得CBD的230米超高層捆綁地塊，其中2塊文化產業用地將引入2個中大型劇場以及4個娛樂體驗中心，促進東部城區文化產業發展。而綠地、平安將來引入金融機構地區總部，有力地支持濟南“四個中心”建設。

根據去年公布的《濟南市加快發展體育產業促進體育消費實施方案》，到2025年，濟南市體育產業總規模將達到1000億元。方案提出，濟南要利用旅游資源，打造群眾日常休閑健身基地和節假日體育旅游精品線路，因地制宜發展攀巖、登山、冰雪等運動項目，促進體育與旅游的融合。此次潘田片區最大特色之一正是打造文化旅游產業與體育產業結合的休閑健身基地，項目地塊將建設世界一流的有10000座席的冰球、籃球合一場館，既可舉辦重大國際賽事，也可作為職業冰球俱樂部、職業籃球俱樂部的比賽主場，激發濟南人對冰雪運動的熱情。而且，將來濟萊城際高鐵投運后，還可以吸引萊蕪、臨沂消費人群。

因此，通過房地產項目引進產業開發的模式，對產業投資、城市發展來說是件好事。

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本土中小房企路在何方?

這邊地產豪門在濟南市場縱橫捭闔，那邊本土中小房企拿地愈發困難。“作為資金密集型企業，房地產行業基本和小型企業說再見了。”許傳明說。

一方面土拍門檻提高，濟南本土中小房企手里沒有足夠資金，幾乎不可能與地產豪門掰手腕;另一方面，本土中小房企拿不到地，一旦坐吃山空，就意味著離出局為期不遠。而一個殘酷的現實是，去年土拍中濟南本土中小房企在主城區(含長清)地塊出讓僅拿到一兩宗地塊，今年上半年更是無一斬獲。

“在這一輪資本盛宴中，中小房企基本沒戲了，我們可以看到主要是央企、上市公司聯合體領銜拿地。”世聯行山東區域總經理朱江說，中小房企當然也有出路，但不是在拍地中“硬碰硬”，而是尋求城市差異化的發展機會，比如說舊改棚改項目中的小型地塊，另外的話就是企業之間的合作。

“去三四線城市，或者周邊衛星城尋找機會，也不失為一條出路。”朱江說。在6月28日平陰縣剛剛結束的一場土拍中，銀豐地產、濟南楚天置業就到此地布局，在拿地的同時，當地房地產市場開始升溫。再往前，平陰縣剛成交的一宗面積36262平方米、起始價4570萬元的居住地塊，由于每次報價增幅只有5萬元，結果兩位競買人從上午9點一直拼到晚上6點半，競價1140輪后方才成交。

[責任編輯：楊凡、于國奇]

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