融創收購萬達文旅城和酒店項目一事,由于其雙方級別和交易規模而受到了廣泛關注。其實關于這筆交易,人們最為關注的無非是三點:萬達為什么賣?融創為什么買?融創哪來這么多錢?

融創中國董事會主席孫宏斌。（資料圖）

萬達為啥賣?

急于在A股上市

有分析認為,萬達此次賣出86個項目,與其急于在A股上市、國內房地產政策有關。

2014年底,萬達在港交所上市。但在2016年,萬達商業由于各種原因從香港聯交所摘牌。同時,萬達也與投資人簽下對賭協議:如果2018年8月31日前未能在境內主板市場上市,萬達集團以每年12%和10%的單利向境外境內投資人回購全部股權。因此,在A股上市就成了萬達迫切的目標。

要回歸A股,無非借殼或IPO,但當前政策一直在打擊借殼、炒殼。同時,目前國內房地產政策趨于收緊,銀監會對于房地產企業的IPO基本停滯。也就是說,萬達目前想要在A股上市,必須去地產化,轉為輕資產運營。而根據萬達2017年上半年財報,其地產業務收入僅占集團收入的42.1%,且萬達已經很久不再投入新的地產項目。

此次被賣出的文旅城,雖然現在仍在燒錢,但前景卻被眾多專家看好。這次為了萬達整體上市進程而被交割,但明顯萬達又沒徹底放棄,更像是將自家孩子留給別人,兩家一起養。更何況,根據此次公告,萬達并未吃虧,86個項目也算以正常價格出售。

未來,這些項目的品牌、管理、規劃還歸屬萬達,后期萬達還能向融創收管理費、服務費等。這樣,萬達直接從地產商變成品牌、服務輸出方,這其實是一種產業升級。目前國際知名的酒店品牌,都是輸出品牌和管理,自己不持有物業。這種輸出品牌和服務的,屬于高利潤、低風險的行業。

融創為啥買?

想打造商業地產帝國

從今年國內各大房企的銷售數據來看,融創從2014年躋身前十以來,一直保持強勢上升勢頭。有分析認為,融創的目標其實就是做像恒大、萬科、綠地那樣的房地產巨頭。

為了實現這個目標,融創這些年一直在買買買。今年融創入股樂視,有分析也是看中了樂視的土地儲備。同樣在2017年,融創還投資了鏈家、金科地產等,總額在200億元左右,均是投入了地產行業。從融創年報上來看,其新增的幾千萬方的土地儲備,有近70%的比例是通過收購的形式獲取。

當然,面對現在的房地產行業形勢以及行業前景,融創也不滿足于當一個傳統的只賣房子的人。既然融創有錢,萬達想賣,兩者一拍即合。

同時,今年融創收購的樂視資產,在未來也似乎有了用武之地。雙方此次公告轉讓協議的第六條中特別提到,雙方同意在電影等多個領域進行全面戰略合作。這是否意味著孫宏斌已經在為樂視的投資找退路?雙方會否通過孫宏斌轉讓持有的樂視股份來作為部分支付手段?這是否意味著樂視影業和萬達影業未來巨大的合作空間?

哪來這么多錢?

四個月多借了370億

據統計,2016年至今,融創中國對外并購耗資已逾1300億元。

據報道,孫宏斌表示,與萬達交易涉及資金完全來自融創自有資金,截至2017年6月30日,公司賬上還有900多億元現金。

即使是自有資金,也有一定比例的錢是受限制的,主要是貸款保證金、銷售監管資金等。根據20%-25%的比例來算,融創能夠自由使用的資金在675億元至720億元之間。

其實,2016年融創房地產經營活動產生的現金流量凈流入較2015年減少47.47億元。但同時,公司投資活動產生的現金流卻增加了368億元。據了解,融創曾通過直接融資的方式在上交所和深交所發行高達190億元債券。

國泰君安的托管報告顯示,去年年底到今年4月,融創房地產集團增加了370億元的借款額,融創的借款余額更是達到了1291.90億元。在償還金融機構借款明細中,銀行是主要的借款方,信托基金是另一渠道。

正是貸款以及發放債券,融創取得了巨額的資金。但同時,融創房地產集團2016年公司債受托管理事務顯示,截至2016年底,公司負債總額為2314.97億元,一年增長1666.4億元。

（齊魯晚報·齊魯壹點記者朱洪蕾 廖雯穎 整理自證券時報、經濟觀察報、新京報等）

[責任編輯：楊凡、蘇琛]

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