14日，國家統計局發布的2017年1至8月全國房地產開發投資和銷售情況顯示，房地產業去庫存進度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點，樓市庫存創下2015年1月以來的新低。

對此，業內人士認為，樓市“去庫存”第一階段基本完成，房地產投資平穩，大部分城市進入良性周期。

數據顯示，1至8月，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1至7月回落1.3個百分點。商品房銷售額78096億元，增長17.2%，增速回落1.7個百分點。中原地產首席分析師張大偉表示，9.85億平方米是同期歷史最高紀錄，8月單月銷售面積1.2億平方米也環比上漲4.3%，全年將刷新歷史紀錄。銷售額方面，7.8萬億元也刷新了歷史同期紀錄。

在此影響下，樓市庫存降至近年來最低。數據顯示，8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。其中，住宅待售面積減少987萬平方米，辦公樓待售面積減少43萬平方米，商業營業用房待售面積減少87萬平方米。今年2月末仍處于超過7億平方米的樓市庫存，已降至2015年來新低，僅略高于2014年末商品房62169萬平方米的待售面積。

張大偉說，如果按照8月單月1.2億平方米的成交面積計算，當前全國樓市的庫存消化周期為5.1個月，庫存壓力大減。

山西統計局數據顯示，山西已完成年初樓市去化周期控制在10個月內的目標。上半年，全省商品住宅銷售面積769.5萬平方米，同比增長20.6%。以2016年商品房月均銷售面積為基數，全省商品房待售面積消化周期為8.9個月，同比2016年末減少1.4個月。樓市庫存降至合理位置。

荊州方面，截至今年6月底，荊州商品住房庫存面積321.79萬平方米，同比減少152.01萬平方米，下降32.08%。其中中心城區商品住宅庫存面積162.28萬平方米，同比減少55.94萬平方米，下降25.63%。

張大偉認為，本輪樓市發展經過3年，基本完成了去庫存任務。“從2015年初的一線城市拉動，到2016年的二線城市拉動，進入2017年，市場出現逆轉分化，一線熱點城市在調控的影響下，出現了明顯的下調，三四線成為去庫存主力。全國除了東北、西北等少數城市，大部分城市庫存已經進入良性周期。”

但需注意的是，庫存的下降不意味著價格有較大的上漲空間。根據國家統計局數據顯示，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米。其中，城鎮居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。

從具體來看，最新發布的《江蘇統計年鑒2017》顯示，2016年，江蘇人均住房面積是46.3平方米，城鎮、農村居民人均住房建筑面積分別是40.3平方米、56.9平方米。江蘇13市中，僅南京一地人均面積低于40平方米，為36.7平方米。遼寧省方面，雖然人均面積為27.96平方米，但城鄉居民住房自有率已高達91.89%。

目前的庫存量保持了相對的健康，也促使8月房地產開發投資等典型數據保持平穩。

統計局數據顯示，1至8月，全國房地產開發投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1至7月持平。開發企業房屋施工面積721781萬平方米，同比增長3.1%；房屋新開工面積114996萬平方米，增長7.6%；房屋竣工面積52296萬平方米，增長3.4%。

國家統計局新聞發言人劉愛華表示，從目前來看，房地產投資增速比較平穩。從供給方來看，近期一些部門出臺的政策，包括租賃住房試點等，將會擴大商品房的供應，并分流一部分需求。因此，未來房地產市場有望保持一個平穩健康發展態勢。

“未來以住宅開發銷售為主導的房地產行業將進入存量市場。”億翰股份董事長陳嘯天日前在億翰智庫主辦的“2017中國房地產業戰略峰會”上表示，房地產需求進入穩定期，未來將有越來越多的房企響應國家供給側結構性改革的號召，轉向可持續經營，如自持物業做租賃、開發和運營商業和產業地產、打造特色小鎮等，從“賣房者”轉型為“運營者”。

近期，各地住房租賃市場排兵布陣忙。

國務院辦公廳去年6月印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出培育和發展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。今年7月，九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，將采取多種措施加快推進租賃住房建設。近日，國土資源部、住房城鄉建設部又聯合印發了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。

隨著住房租賃市場相關政策不斷加碼，各地紛紛瞄準這塊市場進行排兵布陣，并且在較短時間內取得了可喜進展。

在業界看來，住房租賃加速“補課”背后，是我國房地產調控“下半場”住房制度建設正在轉向“租售并舉”，如何影響我國房價未來走勢值得期待。

上海 國企紛紛試水住房租賃市場

隨著住房租賃市場相關政策不斷加碼，擁有土地、房屋等優勢的地方國企，也瞄準了這塊市場。今年以來，上海、南京、武漢等城市的國企，都在探索將閑置廠房或商業用房改建為租賃住房，既增加房源供應又盤活企業存量資源。

在近期上海國資運營研究院舉辦的“國企推進住房租賃市場發展研討會”上，上海市房管局市場處副處長劉紀來表示，當前上海的住房租賃市場供應體系不夠完善，如公共租賃住房供不應求，規范的市場化出租房源較少，個人出租住房存在隨意解約和群租現象，租賃關系不穩定。他透露，上海將抓緊研究制定關于住房租賃市場的發展細則。

住房租賃市場存在的問題，為國企參與提供了契機。今年8月，上海百聯集團宣布，成立百聯資產控股有限公司，并與長租公寓運營商睿星資本合作，共同開拓長租公寓市場。

上海國資運營研究院認為，國企參與租賃市場，優勢在于土地和房源。以上海華誼集團為例，作為一家化工企業集團，進行產業結構調整后，在上海市中心以及郊區擁有不少物業，目前正在尋求盤活存量資源。“發展住房租賃市場，為企業提供了一個物業升級的機會。”華誼集團資產財務部副總經理郭敏表示。

最新發布的《南京市住房租賃試點工作方案》提到，要扶持國有企業發展規模化租賃，2017年國有規模化住房租賃企業不少于14家。鼓勵住房租賃國企將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等改建為租賃住房，改建后水電氣執行民用價格。

武漢市方面也表示，由武漢地產集團、武漢城投集團、武漢地鐵集團等市屬國有企業組建5家公司，作為武漢市第一批國有住房租賃平臺，開展規模化、集約化、專業化、規范化的住房租賃經營。

國企參與住房租賃市場，在具體路徑上有不同選擇。除了自己運營，有的也選擇與專業運營機構開展合作。目前，國內市場已出現一批專業化的長租公寓運營商，如魔方公寓、鏈家自如、萬科泊寓、青客公寓等。這些運營商或租下整棟物業進行改造，或將分散在某區域內的可出租房源集中到一個平臺進行管理。租期一般較長，最長可達10年到20年。

統計顯示，在歐美等國家，30%的租賃房屋由專業機構運營管理，日本的這一比例更是高達80%，而我國多數城市不到10%。海通證券地產行業研究員涂力磊表示，住房租賃市場如果搞自建，收回成本的周期會比較長。比較看好企業盤活現有存量，交給專業運營機構來管理的模式，這樣可以獲得比較好的收益率。

武漢 籌集租賃住房一萬套

記者日前從武漢市房管局獲悉，自開展培育和發展住房租賃市場試點以來，武漢市迅速推進相關工作，目前已籌集租賃住房項目庫項目35個，房源11351套（間），計劃到2020年基本形成渠道多元、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。

目前，武漢租賃住房項目庫共有35個項目，房源11351套（間），其中市場租賃項目10個，7546套；人才安居項目25個，3805套。同時，5年內武漢將留住100萬大學生，建設250萬平方米、5萬套租賃住房，形成20萬人的租住規模。

武漢市房管局相關負責人表示，租賃住房房源優先選擇軌道交通沿線和新市民相對集中的中心城區、開發區、工業園區布點，與產業發展、人才安居、公共租賃住房保障、城中村改造相結合。目前主要集中在武漢東湖新技術開發區和經濟技術開發區，一些商業改住宅項目也會出現市中心地段，但上市時間尚未確定。

據了解，武漢市已明確由地產集團、城投集團、地鐵集團和碧水集團等4家大型國企下屬企業，建立國有住房租賃平臺公司，今年將主要采取國有平臺集中新建、商品房項目配建、現有房源改造、市場購買、市場包租等方式籌集房源，年底前完成新增租賃住房7000間、30萬平方米。

同時，民營企業也積極申請參與武漢租賃住房試點。武漢市將根據企業運營規模、資金實力、運營能力、信用等因素，選擇不少于5家民營房地產開發企業、10家住房租賃企業，作為住房租賃規模化經營試點企業。目前，萬科、龍湖、金地等大型房企，以及武漢規模較大的7家住房租賃企業已納入租賃試點企業名錄庫。

安徽 住房公積金可支付租賃住房租金

近日，安徽省政府辦公廳出臺《關于進一步加強住房公積金管理工作的意見》，該意見明確了住房公積金的繳存范圍、繳存基數和繳存比例，并提出住房公積金可用于支付公共租賃住房或商品住房租金。

《意見》提出，繳存人或繳存人夫婦在繳存城市租賃住房且無自有住房的，可提取住房公積金支付公共租賃住房或商品住房租金，公共租賃住房租金提取按實際房租支出全額提取，商品住房租金提取標準由各市根據當地市場租金水平確定。繳存人調往異地工作的，其繳存的住房公積金，應通過住房公積金異地轉移接續平臺轉入調入地，原則上不得在轉出地提取。

另外，此次《意見》也擴大了住房繳存范圍，明確提出各類城鎮單位及其在職職工均應依法繳存住房公積金，支持將穩定就業的進城務工人員和個體工商戶等自由職業者，納入住房公積金繳存范圍。

在繳存基數和繳存比例上，該《意見》指出住房公積金繳存基數按繳存人上一年度月平均工資確定，不得低于繳存人工作地設區的市上一年度單位就業人員月最低工資標準，不得高于月平均工資的3倍。單位和職工繳存住房公積金比例均不低于5%，不高于12%。

關于住房公積金用于個人貸款，此次《意見》明確房地產開發企業無正當理由不得拒絕繳存人使用住房公積金貸款購房。重點支持繳存人基本住房消費，保障繳存人首次住房公積金貸款需求，限制住房公積金用于非自住類住房消費，取消住房公積金個人住房貸款保險、公正、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。

杭州 構建住房租賃監管服務平臺

在杭州市政府的主導下，杭州市住房保障和房產管理局日前與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團達成戰略合作，杭州將借助阿里的技術能力、生態資源，打造智慧住房租賃監管服務平臺，將國有租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理。

“建成后的杭州智慧住房租賃監管服務平臺將充分利用阿里巴巴的大數據、線上交易、評價系統及螞蟻金服的網上支付、芝麻信用體系等技術。”杭州市房產交易產權登記管理中心主任韓君卿說。

韓君卿介紹，平臺建成后將實現供應主體、租賃合同網簽、評價信用體系租賃環節的全覆蓋，實現國有租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源的全納入，實現企業、人員、房源、評價、信用等信息的全共享。

阿里巴巴創新業務事業部房產負責人石磊透露，智慧住房租賃平臺采用“一個平臺2個通道”模式，房東、租客可使用電腦或移動設備，通過杭州市住保房管局或阿里巴巴其中任一通道完成智能網簽，確保政府在運營機制設計上直接干預，切斷了假房源、假信息傳播的利益出發點。

記者采訪了解到，阿里巴巴本次將成熟的互聯網產品逐一輸出，幫助杭州住房租賃實現“移動智能網簽”、實人認證、網上支付，有效推廣租賃網簽、形成市場網絡自評機制，助力杭州政府快速實現智慧城市。

基于這一平臺和芝麻信用體系，杭州未來將在全城引入“信用租房”，杭州市的可租房源、租客、房東以及中介服務人員都將對應一套完善的信用體系。信用好的房東將會更受歡迎，信用好的租客不僅可能免交押金，還有可能按月繳納房租。而在平時，愛護房源、履約交租都有助租客信用積累，如果在租房過程中有惡意失信行為，也會影響其信用評估。

“信用租房不僅實實在在地減輕了資金負擔，還避免了黑中介、假房源、惡意違約等行業問題。”芝麻信用總經理胡滔表示，對杭州這樣的城市來說，人們在這里的落腳門檻降低，吸引和留住更多的人才、提升杭州核心競爭力的機會也就越大。

據悉，從2015年開始，信用體系便已在一些品牌長租公寓中應用。目前，蘑菇租房、優客逸家等6家品牌公寓已經實現在線選房，符合一定芝麻分要求的用戶還可以享受押金減免、月付房租、免傭租房等權益。

來自芝麻信用方面的信息顯示，截至目前，北京、上海、深圳，杭州、南京、成都等30多個城市都已經開始有長租、短租公寓、酒店等逐步試點信用免押金，近1800萬人因此免交押金276億。其中，使用過信用租房的已有近600萬人。

（經濟參考報）

[責任編輯：楊凡、徐紅梅]

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