16日，工業北路中段一新樓盤開盤，眾多市民到售樓處了解戶型設置和售價。 首席記者王鋒 攝

今年上半年以來，濟南熱點區域樓盤開盤即售罄成為常態，“全款請進，按揭請等，公積金不要堵門口”成為樓市流行的段子，讓剛需族特別扎心：濟南真有這么多有錢人?記者走訪市場發現，全款客戶大致分為幾類：置換型、房抵貸和真正的有錢人。

【置換型】

急著全款買房舊房一次性降價10萬

這幾天，家住濟南西部的王先生挺是糾結：他手里有筆流動資金，想在東城置業，均價12000元的樓盤正好能全款，但如果開盤價稍微高1000元，就不得不貸款。要命的是，他現在有一套貸款沒還清的住房，剛賣的一套雖然還清貸款，但有貸款記錄，按“認房又認貸”的標準，再貸款買房的話屬于三套，有些銀行會拒絕房貸申請。“和朋友聊起來，都覺得我能全款買房，屬于有錢人，其實能不能全款還得看開發商臉色，最終以什么價開盤。”王先生說。

2007年時，王先生在所住的小區投資買了一套小戶型，當時7000多元，如今二手房價格隨著新房水漲船高，于是今年順勢賣掉了，還清貸款后加上手里的流動資金有130多萬元。王先生算了筆賬：開盤價12000元的話，買套110多平方米的三居室戶型，正好是130多萬元，這樣有魯能泰山7號、綠地城可以選;龍湖春江悅茗、中新國際城的戶型也讓他動心，但這倆盤近期加推，均價至少要高出2000元，一套130平方米的房子總房款就高出50多萬元，貸款的話就被劃入首付六成行列，還不一定能選到中意的樓層。

在濟南，像王先生這樣賣了舊房買新房的全款購房者不在少數。但是，最大的不確定因素就是當前銀行收緊房貸，二手房買家貸款拖著辦不下來，很容易打亂他們的全款買房計劃。記者從東八里洼路鏈家門店中介處了解到，有的二手房房主為了在東部全款買房，給房源一次性降價10萬元。

【杠桿型】

抵押估價200萬的房能貸出100萬

在全款買房橫行的市場上，房抵貸恰恰就像阿基米德所說撬動地球的支點，這樣再湊上部分資金就能一次性付款買房，還能使用銀行杠桿。這部分還款能力不夠的購房者躋身全款行列，無形中將剛需擠出市場。

上述王先生前些年就曾通過房抵貸形式買房。“手里有一套住房的話，做個抵押貸款就行了，像濟南早些年買房的人，在市區評估價200萬元的房子，能貸100萬元不成問題。”王先生說，有經營場所比如開店什么的，找人可以貸得更多，銀行還有一種消費貸業務，200萬元能貸到七成，所以只要房款缺口不是很大，一些人都會選擇這種方式進行購房。根據相關規定，通過“房抵貸”貸出來的錢，只能用來經營和消費，就是不能用于買房，但銀行很難確定貸款真正用途。

統計數據顯示，2017年前七個月，居民房貸基本上停止了增長，但是居民短期貸款飆升至1.06萬億，遠超2016年全年的新增消費性短期貸款總額8305億元。目前這一現象已引起監管部門的重視，近期北京等地下發文件，嚴查個人消費貸、“房抵貸”等違規購房行為。記者從濟南一國有銀行了解到，該行在住房貸款方面目標是新增為零，對于消費貸、“房抵貸”則暫未收緊，但是會控制資金不能流入樓市。

【真正的有錢人】

4790家庭資產過千萬有人首付就出500萬

多數頂著“有錢人”光環的置換型、杠桿型全款購房者和拆遷戶買完房子可能手里就緊巴巴的，而濟南真正的有錢人有多少?

前不久，胡潤研究院發布的《2017胡潤財富報告》顯示，山東省擁有600萬資產的家庭有137000戶，濟南有12800戶;全省千萬資產高凈值家庭數量有50500戶，濟南有4790戶;全省擁有億萬資產超高凈值家庭數量3500戶，濟南有310戶。有錢人都是做什么的?《報告》分析了千萬資產高凈值家庭構成，其中炒房者占15%。炒房者主要指投資房地產，擁有數套房產的財富人士，房產投資占其總財富的90%。

在濟南，前些年購房者一聽樓盤均價過萬心里驀地就有種仰視感，而今年2萬元的房價正成為市場分水嶺，15000元以下是剛需盤，25000元以上的樓盤逐漸成為“富人區”。今年5月，彭女士(化名)一家在財富中心購買了兩套房子，一套178平方米、一套144平方米，開盤價25000元，盡管她家是貸款，六成首付加上地下室和車位當場刷了500萬元。這在上述《報告》中已有體現：在投資領域方面，地產成為高凈值人群最主要的個人投資方向。

原標題：樓市流行的段子讓剛需族扎心 全款買房的都是什么人？

[責任編輯：楊凡、彭芳]

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