導(dǎo)讀：據(jù)青島市國(guó)土資源局公告顯示，12月22日(本周五)上午，將整體出讓李滄中嶗路4幅地塊，12月21日（本周四）上午公開拍賣李滄京口路108號(hào)地塊。其中，中嶗路地塊為商務(wù)金融、城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)性質(zhì)，京口路108號(hào)地塊為旅館用地。小編于近日實(shí)地考察了這5幅地塊，下面就請(qǐng)大家隨小編一起來看看吧——

一、李滄中嶗路地塊測(cè)評(píng)

地塊區(qū)位

地塊基本信息：

宗地編號(hào)：352-350-370213-008-001-GB00049，354-352-370213-009-023-GB00020，352-351-370213-008-001-GB00050，353-353-370213-009-023-GB00021

地塊位置：李滄區(qū)黑龍江路以東、青銀高速以西、中嶗路以南、大嶗路以北

占地面積：136890.1平方米

建筑面積：49.2萬平方米

起拍樓面價(jià)：9-2-2地塊4700元/平方米，10-1-7地塊7500元/平方米，10-2-2地塊5200元/平方米，10-3-2地塊7300元/平方米

土地用途：商務(wù)金融、城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)

容積率：9-2-2地塊≤3.94，10-1-7地塊≤2.32，10-2-2地塊≤3.67，10-3-2地塊≤4.11

建筑密度：15%-54%

綠化率：15%-46%

出讓年限：城鎮(zhèn)住宅70年、商務(wù)零售40年

地塊區(qū)位價(jià)值評(píng)估：

這4幅地塊北接李村萬達(dá)廣場(chǎng)，占地13萬平，屬于李村核心商圈中最后一片成規(guī)模的地塊，周邊多大品牌成熟社區(qū)，商業(yè)林立、生活配套十分便利。

地塊現(xiàn)狀實(shí)景

優(yōu)勢(shì)分析：

1、建設(shè)用地現(xiàn)狀平整。可以說非常平整，已經(jīng)被整理過，全部綠網(wǎng)覆蓋，而且地塊方正，規(guī)模成片，利于后期主題規(guī)劃建設(shè)。

2、周邊住宅集中，可共享周邊成熟商業(yè)帶來的人流。

3、位置優(yōu)越，交通方便，黑龍江路和青銀高速為主要出入干線。

劣勢(shì)分析：

1、地塊無明顯劣勢(shì)。惟一遺憾，10-2-2地塊和10-3-2地塊之間有個(gè)同樣平整的地塊，未納入此次拍賣，使得四幅地塊并未真正連成一片。

點(diǎn)評(píng)：

本次拍賣地塊位置上佳，周邊商圈繁華，人流量巨大，周邊配套成熟。4幅地塊中10-1-7地塊起拍價(jià)最高，達(dá)7500元/平，但這個(gè)價(jià)格在李滄這里也不算高。萬科今年8月份在李滄石牛山路取得的地塊，價(jià)格為7550元/平，總成交價(jià)37億。今年11月海信取得李滄國(guó)稅局南地塊，價(jià)格也為7500元/平。

據(jù)悉，這幾幅地塊閑置有一段時(shí)間了，此次上市，給戴上了一個(gè)更高的規(guī)劃“帽子”。據(jù)今年4月李滄政府公布的規(guī)劃顯示，將在此打造“新金融先導(dǎo)示范園區(qū)”，預(yù)計(jì)投入建設(shè)金額高達(dá)100億元以上。

包括李滄區(qū)在內(nèi)，各區(qū)都會(huì)有一個(gè)類似于中央商務(wù)區(qū)的片區(qū)，李村商業(yè)廣場(chǎng)無疑已成規(guī)模，但金融商務(wù)區(qū)仍不清晰。在這里要做金融商務(wù)區(qū)，而且是100億元的投資規(guī)模，商業(yè)占比高達(dá)70%，這樣的門檻，能參與競(jìng)拍的企業(yè)不多。

據(jù)傳，已有幾家全國(guó)性大鱷前期參與，某上海起家的、有金融背景的房企意向較強(qiáng)，最終花落誰家拭目以待。

二、京口路108號(hào)地塊測(cè)評(píng)

地塊區(qū)位

地塊基本信息：

宗地編號(hào)：353-541-370213-002-006-GB00040

地塊位置：李滄區(qū)京口路108號(hào)

占地面積：11280平方米

建筑面積：48504平方米

起拍樓面價(jià)：4280元/平方米

土地用途：旅館用地

容積率：≤4.3

建筑密度：≤40%

綠化率：≥20%

出讓年限：40年

地塊區(qū)位價(jià)值評(píng)估：

地塊位于京口路與重慶中路交叉口，北面200米遠(yuǎn)是青島滄口長(zhǎng)途汽車站，西面為海博家居賣場(chǎng)。地塊離地鐵3號(hào)線振華路站不遠(yuǎn)。附近居住小區(qū)較多，生活配套十分便利。

地塊現(xiàn)狀實(shí)景

優(yōu)勢(shì)分析：

1、建設(shè)用地現(xiàn)狀平整。三角形地塊，對(duì)酒店項(xiàng)目來說可算作優(yōu)勢(shì)。

2、周邊住宅集中，老小區(qū)多。

3、交通便利，重慶中路和京口路環(huán)伺，北面200米遠(yuǎn)是青島滄口長(zhǎng)途汽車站，離地鐵3號(hào)線振華路站不遠(yuǎn)，也是下環(huán)灣高速的峰口，規(guī)劃為酒店，這個(gè)位置客源有保證。

劣勢(shì)分析：

1、地塊無明顯劣勢(shì)。

點(diǎn)評(píng)：

本次拍賣地塊位置尚可，周邊商圈繁華，人流量巨大，小旅館較多。旅館地塊起拍價(jià)4280元/平。根據(jù)青島市規(guī)劃局發(fā)布的李滄區(qū)中心片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃公示，該地塊擬規(guī)劃為青島融海酒店項(xiàng)目。

[責(zé)任編輯：楊凡、彭芳]

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