三分建,七分管。老舊小區改造不能“一改了之”,如果后期管理、維護跟不上,難免會重蹈“臟亂差”的覆轍。花大力氣整治完的老舊小區,不能“一年新、兩年舊、三年再回頭”。如何建立起長效管理機制,是記者在這次蹲點中試圖破解的命題。

市中區二七街道一些老舊小區引進物業,對停車進行規范。齊魯晚報·齊魯壹點記者邱志強攝

敲鑼打鼓迎物業，換個燈泡不花錢

2017年8月14日,華能路上的省地礦局宿舍業委會成立,78歲的居民張秉祥成為小區業委會主任。省地礦局宿舍建于1998年,原來小區的管理由產權單位負責。“2015年開始發放物業補貼之后,我們就‘斷奶’了。”張秉祥說,產權單位不再負責小區管理,物業公司也撤出了小區。此后,小區環境就逐漸變得臟亂差。

所以,業委會成立之后,第一件事就是給小區選物業。這可不是個容易事,既要物業公司能留得下,又得不讓居民多花錢。“我們根據小區居民數、車輛數,再加上物業公司的工作人員數量進行了匡算,算下來每平米每月收7毛錢,每輛車收100塊錢。”這樣的價格,物業公司能夠略有盈利。

談了三家公司后,最終業委會和一家公司簽訂了協議。2017年12月2日,物業公司正式進駐小區,“那天我們敲著鑼、打著鼓、演著小節目歡迎物業公司來。”居民張國利說。隨后,小區的議事規則、車輛管理辦法、文明公約等逐項出臺,今年4月又建立起了業主代表大會制度。“有了這些,可以保障小區日常管理規范有序,讓小區不再回到臟亂差的樣子。”

燕山小區也是由許多個單位宿舍組成,隨著這些單位逐漸退出了管理,小區也開始臟亂差起來。三年前,這里聘請了物業公司。“當時我們是濟南第一個開放式小區實行物業化管理的。現在物業費每平米每月3毛5,政府另外補貼4毛,也綽綽有余了。”居民劉先生說。

他掰著手指頭算了一筆賬,“以前家里的電燈泡壞了,找人來修,出門費就收了50塊；有天晚上馬桶堵了,想找人來修,開口就要100塊。有了物業之后,打個電話能免費上門修,我家60多平,一月收20多塊錢的物業費。”

“請物業也是為了破老舊小區長效管理的題,原來一整治完很快就恢復原樣了。光靠突擊肯定不能徹底解決,居民日常生活每天都有問題要解決。”燕山小區居委會主任徐廷軍說。

“相對濟南老舊小區的整治過程來說,整治改造完成后實現長效管理還較薄弱。如果整治后無人看管和維護,過不了幾年可能又會重蹈覆轍。”濟南市房管局物業處副調研員閆亮說。

十名“園長”走馬上任，老街坊自管口袋公園

沒有物業公司的小區,為了保持改造后的效果,居民們也有辦法。在老舊小區改造中,二七新村街道鐵一社區內新建了一批口袋公園,公園建成后挺漂亮,但很快里面小草枯了、竹子黃了。這樣下去可不是辦法,6月3日上午,小區的黨員、樓長、志愿者坐到了一起,商量口袋公園應該怎么管。“我們商量著,選幾個‘園長’吧,讓居民自己來管。”居民楊榮美說。這樣,經過報名和推薦,10名口袋公園的“園長”走馬上任。

尹繼蘭是“園長”之一,72歲的她對于新職位有點擔心:“我們年紀不小了,好多事干不了,也就能跟居委會反映,可居委會也沒這個能力管這么多公園呀。”這也正是鐵一社區綜合黨委書記、居委會主任劉彩霞擔心的。“現在這些口袋公園還在一年的養護期內,等這一年過了,維護將是一大筆費用,這筆錢從哪里出?”

“我們鼓勵各個小區按照自己的情況探索長效管理辦法,比如有的小區就幾棟樓,居民互相熟悉,或者是單位宿舍,他們就可以商量著成立一個業委會。也不能說給老舊小區引入物業,就能達到長效管理,這只是其中的重要一方面。”閆亮說,其他也可以通過街道辦事處牽頭成立管委會或組織業主委員會,雇上幾個人打掃下衛生,維持下停車秩序等,這種自管的形式也可以鞏固提高改造后的效果。

三家物業來了又走，意識還得與時俱進

老舊小區停車難,是一個通病。樂山小區內只有100個車位,居民的車卻有700多輛。“小區里早就設上了起落桿,但是一直沒落下來。”居民刁會林說。“我們居委會因為性質問題,不能設卡收費,就想請一家物業公司進來,對停車進行規范。”樂山小區社區綜合黨委副書記王娟說。可是前前后后來了三家物業公司,評估過后都走了。“因為不賺錢,所以這些公司不愿意留下來。”

明湖小區東五區也在路口設上了道閘,變成一個半封閉式的小區。東五區的南區和北區各有一個車輛出入口,設了兩道起落桿。院內居民的車輛都安裝了藍牙設備,可以自由出入,外來車輛則需登記。

“這是物業公司設的。”69歲的居民朱景成說,明湖小區東五區引進了物業,對小區的衛生、治安、停車秩序進行規范化管理,且向當地政府爭取到了資金,目前居民不用掏物業費。“小區有800多戶居民,300多輛車。不收停車費,外面的車輛有時還會被放行進來。”朱景成和其他老住戶并不太滿意目前的停車管理。街道辦也將馬上引進新的物業公司來管理停車,居民們將一起協商做出停車方案,明確是否收費、收多少錢。

“物業屬于企業,肯定要以經營為主。現在由政府掏錢來補貼物業費用,但肯定不是一個長久之計。不能因為是老舊小區,就由政府完全包攬,這對其他小區來說是不公平的,居民花錢買服務的意識還需要提高。”閆亮說。

根據相關規定,對老舊小區長效管理進行政策扶持,2016—2020年,各區財政按每月0.3-0.4元/平方米的標準,對接管老舊小區的物業服務企業給予專項補助。閆亮表示,“想通過這種形式改變居民們的意識,讓物業通過服務得到他們的認可,畢竟各個區的經濟條件、消費水平不一樣,實施起來也各不相同。”

“不管是引進物業還是居民自治,都不能脫離屬地管理的原則,當地政府都要對老舊小區的長效管理負責。”閆亮強調,也要發揮好政府職能部門在社區管理中的作用,比如每個街道辦的城管中隊、環衛所、市政所都應當進行管理。（齊魯晚報·齊魯壹點 記者劉雅菲 于悅）

[責任編輯：楊凡、穆楠]

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網官方微博（@齊魯網）提供新聞線索。齊魯網廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。