“物業公司服務不到位，業委會要召開業主大會，炒物業公司的‘魷魚’，卻處處受阻！”近日，市民趙女士反映，在市南區八大湖街道亢家莊社區博思公寓，老物業公司合同期滿拒不離去，業主想換新物業卻舉步維艱。

27日上午，在博思公寓二號樓，記者看到該樓座共有兩部電梯，其中一部已經停擺。“另外一部運行起來也是時好時壞。炎炎夏日，我們有時候只能走步梯出行，十分不便。”據該小區業主趙女士介紹，這是因為本小區的物業公司——青島恒宜宏物業公司與小區業委會簽署的《博思公寓物業管理合同》已經于2018年6月28日到期終止，目前沒有人幫助居民解決問題。趙女士說，前期在合同約定時間內，青島恒宜宏物業公司的服務很不到位，諸如物業費相對較高、封閉小區車輛隨意進入、有門衛但形同虛設，人防工程低價轉租、費用不予公開，小區電梯廣告費存爭議等現象，讓很多業主感到不滿。近期，合同到期后，小區業委會要召開業主大會，炒掉物業公司的‘魷魚’，選擇更優質的物業公司為業主服務，卻受到轄區多方阻力。記者了解到，目前小區衛生、路燈設施、水管損壞等多處難題都無人解決。

“青島恒宜宏物業公司合同期滿就是賴著不走！我們撥打過市長公開熱線12345，找過街道、居委會，到現在都沒有合理解決問題！”采訪中，多名業主表示，對于小區業委會要更換物業公司的做法，街道、居委會多次出面協調，到現在社區工作站竟然有人要求業委會不要開業主大會，并且要求與原有的物業公司繼續續簽合同。“真是匪夷所思！”采訪中，多名業委會成員介紹，他們堅決拒絕違反國家規定，做損害業主利益的事情。

“不續簽合同就沒人維修電梯，保證小區的正常運行。”居民李先生說，更令他和鄰居們感到驚恐的是，近日竟然有不明身份的社會人士，半夜跑到小區業委會使勁敲門，嚴重影響了小區居民的正常生活。“這樣的做法無疑是在恐嚇。”李先生表示，以前自家單元門對講機壞了，電梯壞了，都是他們業主湊錢才給修理。“物業服務差，基本設施不維護，多年不公布收支明細，電梯壞了從不積極解決，幾十萬的電梯費擺在那兒不用。”李先生說，針對小區亂象，業主們多次反映要求物業提升服務，不僅沒有改進，反而越來越差。一有問題就推諉，業主反而做不了自己的主。

“雖然老物業公司服務合同已經到期，但依據相關物業法律法規，他們不得擅自撤離物業管理區域或停止物業服務。作為業主我們多么希望新的物業公司能趕緊入駐，讓我們過上正常小區的生活！”記者了解到，截至目前，博思公寓小區業委會已經選中了一家口碑較好的物業公司準備入駐小區。“能否如愿更換老物業還不確定。真心希望相關部門能幫我們解決難題”多名業主表示。

山東省物業治理條例第六十八條明確規定：解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知業主。物業服務企業未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或停止物業服務。

針對博思公寓業主、物業之間的爭執，律師介紹，如果業主與物業公司之間的矛盾難以調和，博思公寓業委會可以召開業主大會，通過全體業主投票，來決定物業公司的去留。另外，若老物業與業委會之間的物業服務合同已經到期，就意味著合同已經終止。老物業繼續服務小區不具備法律依據。若轄區辦事處、以及小區所在區域內房產行政主管部門協調不成，業委會可以訴諸法律。

此事后續進展，本報將持續關注。

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老物業耍無賴賴著不走，怎么辦？

選聘了新物業公司，但是老物業拒不撤離，業主該怎么辦？先來看看換物業時的交接程序。《物業管理條例》第三十九條規定：“物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。”因此，正確的流程應該如下：

1．書面告知老物業。當新的物業服務企業確定后，業主委員會應當以書面形式告知老物業服務企業移交資料和撤離的具體時間和要求等。

2．制定交接計劃。業主委員會應當確定擬另行選聘新的物業服務企業時，就要著手制定交接初步計劃，明確交接時間、具體資料、財產、費用結算等事項。當新的物業服務企業確定后，業主委員會應當會同新（老）物業服務企業共同制定交接正式計劃，細化所有交接事項。必要時可以邀請居民委員會、房管辦等有關單位、部門參與指導。計劃制定后，應告知所在街鎮有部門及居民委員會、房管辦等。

3．制定應急預案。業主委員會應當對“老物業”是否配合交接進行充分的研判，并與老物業作充分的溝通與協調。如老物業表示可能不會主動配合交接的，業主委員會應當提前做好應急預案。應急預案應抄告所在地的街鎮及居民委員會、房管辦等。對于可能引發治安案件或刑事案件的，應主動事先告知所在地綜治管理部門、公安派出所、行業主管、居委會等部門。

4．合理確定交接時間。交接時間涉及到合同期限問題，業主委員會在與新的物業服務企業訂立物業服務合同時，應充分考慮到交接時間問題。

其次，老物業拒不撤離不移交的處理方式如下：

1．雙方協商。由物業服務企業、業主委員會等相關方，通過互諒互讓、友好協商方式加以解決。

2．第三方調解。由居民委員會調解組織、街鎮設立的人民調解組織、專業調解組織（如浦東新區物業管理糾紛調解委員會）進行調解。或者由房管辦或區縣房管部門進行協調。形成調解協議或協調會議紀要，交接雙方訂立移交協議實施交接。

3．約談。由社區管理、治安管理、公安、行業主管、行業協會等部門聯合約談拒不撤離的物業公司。重點需要告知老物業遵紀守法以及如違反面臨的法律責任風險。特別需要注意的是，交接的最大阻力可能是老新物業公司聘請的保安公司（保安人員）各為其主。保安的主管部門如果事先約談雙方保安公司負責人，一般情況下，保安公司配合交接的可能性就會大大增加。在業主大會表決選聘物業獲得“雙過半”同意的基礎上，應按“選退出管理、后解決糾紛”原則處理交接問題。

4．行政處罰。根據《物業管理條例》第五十九條規定，違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。當被處罰的物業企業不履行處罰決定時，可以申請人民法院強制執行。物業服務企業一旦被處罰，將對其承接物業項目造成非常不利的后果。比如無法承接新的項目。

5．民事訴訟。根據最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］8號）規定，物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

[責任編輯：楊凡、韓薇]

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