為讓老樓加裝電梯提速，濟南推出議事制度。愿景雖美好，但如何避免議事制度成“一紙空文”更為重要。齊魯晚報·齊魯壹點記者多日調查發現，除了“跑斷腿、磨破嘴”，還需技術和政策支持。一方面業主們急需居委會、物業等參與的技術服務團隊，幫助其了解電梯知識、相關政策；另一方面，面對少數低層業主“漫天要價”，業主們希望制定有公信力的補償標準。

技術層面：電梯知識欠缺，需技術服務團隊

作為濟南市千佛山東路2號院加裝電梯項目的發起人,張女士從2018年初便一直在張羅著協調業主意見、聯系電梯公司等籌備工作。如今,她已說服整棟樓業主同意,卻卡在聯系電梯公司這一環節上。

張女士坦言,由于缺少專業的電梯知識、精力有限等原因,難以選擇一家有公信力的電梯公司。“除了協調高低層業主意見統一,希望老樓加裝電梯議事平臺能提供電梯技術層面上的專業服務,比如,提供一批有公信力的廠家名單供選擇。”

“如果物業公司或由政府主導組織的服務團隊參與進來,居民覺得省心省事了,加裝通過率也會提高。”結合自己單元樓加裝電梯的經驗,張女士認為,由于缺乏專業電梯、房產知識,業主個人辦理申報手續時,往往耗時費力。此外,在采訪中,記者也發現:有的小區業主因電梯知識缺乏,無法選擇電梯品牌,電梯加裝項目因此擱淺。

“雖然我們有專業知識,但人員畢竟有限,單是統一單元樓業主的意見,對于我們來講就耗時費力。”濟南市一物業公司經理透露,對于老樓加裝電梯,物業公司往往有心無力,“物業公司可以進行具體操作,但電梯公司招投標的監督、加裝電梯資金如何管理等工作,還需要政府部門參與進來。”

濟南市重華機電有限公司技術顧問、房產專家牟青國認為:從房地產經驗、電梯專業知識、組織管理經驗、個人積極性等角度考慮,業主個人辦理申報手續時,往往耗時耗力；電梯公司受限于人員、利潤等因素,又難有精力挨家入戶調查。

“有物業的小區應該是物業公司,開放式小區則是居委會；業主可以拿出電梯總造價某部分用作補貼小區物業或者居委會作為技術管理費用。”牟青國稱,議事平臺有效運營,還需要街道辦、社區居委會聯合小區物業公司、電梯公司等專業技術人才,成立老樓加裝電梯綜合咨詢服務團隊。“向社區居民宣講老樓加裝電梯的惠民政策,加梯整個過程,常見的設計方案等等,這樣往往會讓業主協調工作時事半功倍。”

青后小區一棟居民樓已經加裝了電梯。

政策層面：遭遇漫天要價需第三方機構評估

議事制能讓高低層業主有一個充分溝通交流的平臺,但加裝電梯不可避免地會對一樓業主產生采光、噪音等實際生活困擾。“如果只是向低層業主灌輸遠親不如近鄰、尊老敬老等高風亮節的道德理念,協調效果并不明顯。”參與過多次老樓加裝電梯的協調會,電梯公司經理湯修貴發現,因為涉及到個人利益、個人價值觀念等問題,社區協商往往有些力不從心。

“關于利益補償等敏感問題,協調會上大伙兒往往都避而不談,或者一談就崩。”同樣的看法得到了牟青國的認可。

“協商遇到了難度,可以采用給一樓補貼的方法來進行協商談判。”牟青國認為,老樓加裝電梯議事制想要長久、有效地運營,相關的補償標準、補償原則必不可少。“一樓可以給補貼,二樓不拿錢也不領補貼,三樓以上應按比例拿錢。至于一樓補貼資金,可按照總造價的比例拿出一部分錢給一樓。至于如何分配,主要還是鄰里之間的協調。”

不過,針對少數低層業主以“安裝后,房屋貶值”為由漫天要價的做法,牟青國也指出,雖然安裝電梯后,高層房屋會升值,但是具體升值多少還有待于市場觀察。“畢竟不是新建住宅,具體升值多少不好定論；加裝電梯后,一樓房屋可能相對貶值,但整棟樓其實共同升值,并不存在實際貶值。求同存異,聯合制定合情合理的補償方案。”

“張口就十多萬,不答應就不同意。這樣即便有議事制,作用也不大。”面對低層業主的漫天要價,不少業主呼吁在推議事制的同時,制定加裝電梯的補償參考標準。

“政府可以引進權威的第三方機構對損失進行評估,補償的范圍限定在幾樓以下,補償金額如何與房價進行掛鉤,高層業主如何分攤補償資金……”牟青國建議,關于補償方案,業主可自主協商、聯合制定,但也離不開權威部門的參與。

青后小區北區一棟單元樓,老人被攙扶著艱難上樓梯。

法律層面：加裝電梯屬民事行為，政府不宜干預過多

“如果業主執意維護自身權益,那么協調會開多少次也沒用。”濟南市中區某街道辦事處張主任坦言,根據目前濟南老樓加裝電梯相關文件,老樓加裝電梯屬于居民自發組織的行為,并非政府行為。“從法律上,政府不宜干預過多。”

雖然參加過多次協調會,但其坦言,協調會往往成功率很低。“如果采光、噪音問題,協調幾次能成功；但牽扯到資金賠償、低層老年人住戶對電梯的心理抵觸等原因,往往協調不會成功。”對于老樓加裝電梯議事制如何有效開展,他認為還需要結合社區居委會基層工作經驗,充分討論。

“糾紛的關鍵,在于利益的重新分配。買房時,低層的房子比高樓層的貴；加裝電梯之后,高層房價比低層的貴。對于低層業主來說,他們買房的成本高,而現實的收益低,必定難以接受。”山東大學法律專家、北京大成律師事務所(濟南分部)律師李友震認為,與社區保潔綠化、保溫墻安裝等普惠性工程不同,老樓加裝電梯實質上打破了單元樓高低層業主之間關于噪音、采光、房屋價值、公共空間使用等一系列利益的平衡。“類似經濟糾紛屬于民事領域,按照我國法律精神,應盡量由利益相關方自行協商,政府可以規定協商規則,并進行必要的指導,但本著公平公正的原則,不應過深地參與其中。”

此前,不少小區老樓加裝電梯,低層業主原本同意但臨開工卻又反悔。“法院大多數情況下會支持低層業主的訴求,在沒有達成賠償協議的情況下,舊樓維持原狀、不加裝電梯。”李友震稱,出于維護社會穩定的考慮,沒有人利益受損總比有人得益、有人吃虧的情況好,所以不加裝電梯合情合理。

“要解決這個問題,除了多談幾次沒有別的辦法。”對于議事制,李友震認為,它可以為高低層業主提供一個交流溝通平臺,但其協調效果還需要日后實際的檢驗,“加裝電梯議事制的初衷是促進高低層業主達成一致意見,協調成功與否,跟居民素質、法律意識、鄰里關系等因素相關,但從法律層面上,低層業主的合法權益也必須重視。”

（齊魯晚報·齊魯壹點記者 王杰）

[責任編輯：楊凡、彭芳]

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