原標(biāo)題：限購(gòu)2周年濟(jì)南樓市唱“降調(diào)”：樓盤特價(jià)潮起，年底或有促銷

2016年國(guó)慶長(zhǎng)假，濟(jì)南樓市調(diào)控重啟限購(gòu)，當(dāng)時(shí)最經(jīng)典的段子就是“國(guó)慶玩?zhèn)€四五天，回來(lái)少買個(gè)衛(wèi)生間”。而2年后，一樣的長(zhǎng)假不一樣的市場(chǎng)，節(jié)前剛買房的孫先生赫然發(fā)現(xiàn)在這一波促銷潮中，他所買新房樓盤以“特價(jià)房”名義促銷，前后一個(gè)月同樣的樓層便宜了14萬(wàn)，相當(dāng)于能多買個(gè)衛(wèi)生間，這讓他國(guó)慶假期寢食難安。

●業(yè)內(nèi)分析

供求雙方互相試探 年底可能還有促銷

市場(chǎng)風(fēng)向變化，房企最先感受冷暖。“預(yù)計(jì)這局面還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，因?yàn)楝F(xiàn)在買房人觀望情緒太重，需求下滑比較厲害。而且，現(xiàn)在還不是最難的時(shí)候，年底為完成業(yè)績(jī)可能還會(huì)有一波促銷。”有房企人士認(rèn)為，由于全國(guó)調(diào)控趨嚴(yán)持續(xù)，加上融資、限價(jià)等政策，導(dǎo)致市場(chǎng)冷卻，部分開發(fā)企業(yè)可能到年底還會(huì)有降價(jià)活動(dòng)，更不排除小型開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，這也是大房企在上月底土拍按兵不動(dòng)的原因。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，上月底濟(jì)南土拍流拍現(xiàn)象是房企重質(zhì)量、穩(wěn)利潤(rùn)的理性選擇結(jié)果，這將導(dǎo)致市場(chǎng)需求萎縮，從而限制房?jī)r(jià)的上漲空間。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，土地市場(chǎng)和樓市聯(lián)動(dòng)，房企謹(jǐn)慎拿地正是出于對(duì)后市不確定性的判斷，能底價(jià)拿地就不會(huì)競(jìng)價(jià)，從明年看濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)保持相對(duì)穩(wěn)定。

東部有樓盤國(guó)慶促銷 一套房“降”14萬(wàn)

10月7日，剛從老家回到濟(jì)南的孫先生第一時(shí)間來(lái)到東部一樓盤，他從業(yè)主群里得知新房所在樓盤國(guó)慶特惠，特價(jià)房源便宜了1000-15000元不等。得知這個(gè)情況，他跟置業(yè)顧問(wèn)打電話，對(duì)方說(shuō)“國(guó)慶促銷是臨時(shí)的，國(guó)慶后就恢復(fù)原價(jià)”，但這個(gè)答復(fù)讓他難以心安。以他所買6層103平方米戶型為例，當(dāng)時(shí)單價(jià)14600元，現(xiàn)在低樓層最低13200元，一套房子一個(gè)月降價(jià)了14.4萬(wàn)，相當(dāng)于一個(gè)半衛(wèi)生間。“自從買了房就睡不好覺，就怕沒(méi)踩對(duì)點(diǎn)，這個(gè)國(guó)慶節(jié)都沒(méi)過(guò)好。要是退房的話光違約金就得30萬(wàn)，感覺被套住了。”孫先生說(shuō)，當(dāng)時(shí)置業(yè)顧問(wèn)只允許商貸，說(shuō)不可以用公積金，后來(lái)他表示不在這里買了，置業(yè)顧問(wèn)又找負(fù)責(zé)人請(qǐng)示這才同意用組合貸，沒(méi)承想特價(jià)促銷活動(dòng)給他當(dāng)頭棒喝，就一個(gè)月時(shí)間便宜了14萬(wàn)多。

記者在該樓盤營(yíng)銷中心看到，“房源鉅惠”“成交砸金蛋”宣傳海報(bào)占據(jù)了醒目位置，不時(shí)有看房人圍攏在沙盤前聽置業(yè)顧問(wèn)介紹樓盤，而現(xiàn)場(chǎng)回蕩著“恭喜×先生簽約成功，進(jìn)入砸金蛋環(huán)節(jié)”的聲音，將促銷活動(dòng)推向高潮。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)稱，國(guó)慶期間特價(jià)房源是前期開的一棟高層，主要是頂層、底層優(yōu)惠幅度較大，但當(dāng)天是活動(dòng)最后一天，8日就恢復(fù)原價(jià)了。

2年前聽聞“漲”聲 如今樓盤特價(jià)潮起

2年前的國(guó)慶節(jié)，正是濟(jì)南樓市這一波行情的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。由于樓市持續(xù)上行行情，在2016年10月2日，濟(jì)南市出臺(tái)新一輪樓市限購(gòu)政策。接下來(lái)的半年里，限購(gòu)不斷加碼，但整個(gè)2017年房?jī)r(jià)依舊緩慢上漲、盤整。在進(jìn)入2018年下半年后，形勢(shì)大變，讓購(gòu)房人看到房?jī)r(jià)止步的苗頭。

剛剛過(guò)去的這個(gè)國(guó)慶節(jié)，與2年前大小樓盤“漲”聲一片不同，濟(jì)南市場(chǎng)上以特價(jià)房、工程抵賬房等名義促銷的樓盤比比皆是。在新東站片區(qū)，工業(yè)北路沿線集中了6個(gè)在售、將開樓盤，從2萬(wàn)元精裝房到1.3萬(wàn)元的特價(jià)精裝、毛坯房，各開發(fā)商之間已顯現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)。10月1日剛剛開盤的祥泰城三期推出的毛坯洋房不到1.4萬(wàn)元，成為工業(yè)北路沿線率先下探1.3萬(wàn)元心理價(jià)位的新開樓盤。同樣，東邊不遠(yuǎn)的天鴻公園大道預(yù)計(jì)本月首開，同為毛坯房，高層和小高層定價(jià)釋放的價(jià)格信息在1.3萬(wàn)—1.4萬(wàn)元之間。該樓盤置業(yè)顧問(wèn)稱，原計(jì)劃是新上精裝房，附近一家樓盤精裝房變相降價(jià)后不到1.5萬(wàn)元，接近毛坯房的價(jià)格，他們公司不得不改回毛坯。

在新東站張馬屯片區(qū)的翡麗公館，該樓盤二期推出5套16499元的特價(jià)房，一期1號(hào)樓部分房源在17500元，一年前這里首開時(shí)單價(jià)在1800020000元，表面上看價(jià)格變化不大，但無(wú)形中“特價(jià)”拉低買房人對(duì)該樓盤房?jī)r(jià)的預(yù)期，也無(wú)形中影響著片區(qū)內(nèi)即將開盤的碧桂園公園學(xué)府、萬(wàn)科正榮天宸。上述兩家新盤置業(yè)顧問(wèn)均稱首開定價(jià)參考翡麗公館，不難看出在樓市下行的行情中開發(fā)商底氣也不那么足。

除了新東站片區(qū)，唐冶、長(zhǎng)嶺山、CBD、二環(huán)南路區(qū)域在國(guó)慶期間都出現(xiàn)不同幅度的特價(jià)促銷。像定位改善需求的歷下區(qū)長(zhǎng)嶺山片區(qū)，2萬(wàn)元的定價(jià)算是域內(nèi)樓盤的“底線”，但這個(gè)長(zhǎng)假中，旭輝銀盛泰金域藍(lán)山率先發(fā)力，推出部分毛坯特價(jià)房在18500元左右，毗鄰的金域華府推出15套特價(jià)房，精裝兩室、三室 19999元起。這樣的價(jià)格是繼南北康片區(qū)有樓盤特價(jià)下調(diào)至2萬(wàn)元后又一個(gè)片區(qū)擊穿“底線”，也讓國(guó)慶剛剛首開的璟園有點(diǎn)難受，該樓盤開盤價(jià)21999元，國(guó)慶期間98折。

項(xiàng)目集中入市 去年被處罰樓盤攜現(xiàn)房回歸

國(guó)慶樓盤大力促銷，與市場(chǎng)供應(yīng)放量有直接關(guān)系。在剛剛過(guò)去“金九”，根據(jù)濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，9月3日至30日，中心城區(qū)至少有30個(gè)以上樓盤獲得預(yù)(現(xiàn))售證，半數(shù)以上在9月份已開盤。其中，歷城區(qū)住宅樓批準(zhǔn)面積40萬(wàn)平方米左右，占批售總面積的一半，仍是市場(chǎng)供應(yīng)主力。

事實(shí)上，今年下半年以來(lái)濟(jì)南樓市已出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，上半年不少樓盤為追求溢價(jià)，下半年改毛坯房為精裝修，結(jié)果在市場(chǎng)和監(jiān)管雙重作用下，上演“毛坯—精裝—毛坯—降價(jià)”的行情。一方面房企加快推盤，變相降價(jià)銷售，趕在本輪行情結(jié)束前收割客戶;另一方面，供大于求的熱點(diǎn)區(qū)域已出現(xiàn)貼身肉搏的價(jià)格戰(zhàn)。像雪山片區(qū)的中新錦繡天地、中新國(guó)際城相繼由精裝變?yōu)槊鞣浚蹆r(jià)回調(diào)至 1.3 萬(wàn)—1.45萬(wàn)元，同時(shí)兩個(gè)體量較大的樓盤在9月份總計(jì)有800多套房源拿證，近期記者頻頻接到這兩家樓盤開盤的促銷電話，基本上保持一兩周一推盤的頻率。

在30多個(gè)新上項(xiàng)目多以期房為主打產(chǎn)品的同時(shí)，記者注意到一個(gè)“例外”——和潤(rùn)幸福花園10-12號(hào)樓162套住宅拿到現(xiàn)房銷售許可證，上述3棟樓因開發(fā)商捂盤惜售，去年5月被濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委收回預(yù)售許可證，未售房源改為現(xiàn)售。記者從該樓盤售樓處了解到，由于是現(xiàn)房銷售，開盤時(shí)間待定，售價(jià)參考唐冶周邊樓盤，可能在1.5萬(wàn)元左右。要知道，和潤(rùn)幸福花園被查處時(shí)樓盤房?jī)r(jià)尚在1.4萬(wàn)元左右，當(dāng)時(shí)有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)以備案價(jià)格銷售囤積的房源，且不能漲價(jià)，以此加大對(duì)捂盤惜售的打擊力度。(首席記者羅曉飛)

（濟(jì)南時(shí)報(bào)）

[責(zé)任編輯：楊凡、梁延菊]

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