近日,山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省工商行政管理局共同組織起草了《山東省前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本(征求意見稿)》(以下簡稱“合同征求意見稿”),目前向社會(huì)公開征求意見。

合同征求意見稿對(duì)電梯廣告和場地租金等公共收益如何使用、閑置房屋物業(yè)費(fèi)怎么打折、小區(qū)養(yǎng)狗行為怎樣管理等熱點(diǎn)問題,給出了較為清晰、明確的表述。

房屋空置半年以上

物業(yè)費(fèi)可打折收取

根據(jù)公示,合同征求意見稿向社會(huì)公開征求意見至2018年10月22日。從合同征求意見稿來看,示范文本更加細(xì)化、具體,更具可操作性。

對(duì)于逾期收房物業(yè)費(fèi)的問題,合同征求意見稿提出,房屋交付前的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)；交付之日起的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。但符合交付條件的物業(yè),物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的,物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)自開發(fā)商書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日起由物業(yè)買受人交納。

閑置房屋的物業(yè)費(fèi)是常見的管理難點(diǎn),合同征求意見稿設(shè)定了“閑置告知”條款,約定業(yè)主長期空置物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商,采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生；明確說明,空置時(shí)間半年內(nèi)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按正常標(biāo)準(zhǔn)收取；超過半年的按正常標(biāo)準(zhǔn)的約定百分比收取。

征得半數(shù)以上業(yè)主同意

開發(fā)商可解聘原物業(yè)

小區(qū)內(nèi)的電梯廣告、場地租金、共有道路停車費(fèi)等公共收益,也是業(yè)主關(guān)心的問題。合同征求意見稿對(duì)此也做了明確:利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

收益資金在扣除約定比例的管理服務(wù)費(fèi)用后,剩余資金按約定比例由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按季度交存至住宅專項(xiàng)維修資金公共賬戶,其余用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和車位場地使用費(fèi)等收益資金,應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬,獨(dú)立核算,按季度將收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時(shí)間不少于一個(gè)月。

以往,對(duì)小區(qū)內(nèi)養(yǎng)狗、野蠻裝修等問題物業(yè)該不該管、該管到何程度,沒有明確的規(guī)定。合同征求意見稿中,將“物業(yè)使用中對(duì)業(yè)主禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等”寫入了前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容；并明確,物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主(物業(yè)使用人)有違反物業(yè)管理法律法規(guī)、《臨時(shí)管理規(guī)約》和物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理制度的行為時(shí),應(yīng)當(dāng)予以及時(shí)勸阻、制止、報(bào)告。

此外,關(guān)于合同的解除,合同征求意見稿也提出,物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約無法提供約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)商征得半數(shù)以上業(yè)主同意,可解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

前期物業(yè)服務(wù)合同

是房屋買賣合同一部分

山東省住建廳物業(yè)管理處工作人員介紹,16日征求意見稿公示后,他們已經(jīng)接到不少來自各方面的反饋意見。“從目前的反饋來看,公眾對(duì)于前期物業(yè)的概念和合同示范文本的強(qiáng)制力還有誤解?！?/p>

前期物業(yè)是什么概念呢?《合同示范文本》給出了說明:前期物業(yè)服務(wù)是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)。簽約雙方為開發(fā)建設(shè)單位(甲方)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)(乙方)。

“簡單來說,就是開發(fā)商在賣房之前,申領(lǐng)預(yù)售證之前,就需先落實(shí)物業(yè)服務(wù)單位。從這時(shí)候起,一直到召開業(yè)主大會(huì),重新選聘物業(yè)企業(yè),都屬于前期物業(yè)?！笔∽〗◤d工作人員表示。

說明中也補(bǔ)充到,“本合同作為商品房買賣合同的內(nèi)容,對(duì)房屋買受人具有約束力?！笔∽〗◤d工作人員表示,前期物業(yè)服務(wù)合同屬于房屋買賣合同的一部分,業(yè)主買房的時(shí)候,就同時(shí)購買了前期物業(yè)服務(wù)。

既然是房屋買賣合同的一部分,為何業(yè)主在簽訂購房合同時(shí),很少見到這份前期物業(yè)服務(wù)合同呢?對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士解釋稱,目前很多開發(fā)商和業(yè)主在簽訂房屋買賣合同時(shí),沒有簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,這屬于開發(fā)商執(zhí)行不規(guī)范。

供合同雙方選擇使用

多原文引用相關(guān)法規(guī)

《合同示范文本》公示后,不少人將其等同于“法律法規(guī)”。對(duì)此,省住建廳工作人員表示,《合同示范文本》僅作為一個(gè)參考文本,暫不具備強(qiáng)制性,供開發(fā)商和物業(yè)公司簽訂合同時(shí)選擇性使用。

記者了解到,在起草這份示范文本前,山東省并沒有自己的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本,只有住建部印發(fā)的示范文本,但國家層面的示范文本不包括《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《山東省商品房銷售條例》的一些內(nèi)容,所以才起草了這份示范文本。

有物業(yè)企業(yè)人士表示,從目前來看,《合同示范文本》更多的是引導(dǎo)、規(guī)范作用,“示范文本都是推薦性質(zhì),不強(qiáng)制使用。如果企業(yè)自己草擬合同,比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力,這份示范文本比較完善,可以避免一些法律糾紛,方便合同簽訂雙方使用,減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)?！?/p>

6月,山東省政府印發(fā)了《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,自2018年7月1日起施行。其實(shí)合同征求意見稿跟新施行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法一脈相承。

有業(yè)內(nèi)人士表示,合同中涉及到的小區(qū)公共收益歸誰所有、閑置房物業(yè)費(fèi)如何打折、逾期收房物業(yè)費(fèi)誰付等熱點(diǎn)問題,均有法律依據(jù),“合同中涉及的這些熱點(diǎn)問題,早在《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)中就明確過,合同中有的直接原文引用。只是此前可能比較分散,合同對(duì)相關(guān)政策做了集中梳理,也更明確、更有操作性?！保◤埌ⅧP）（完）

[責(zé)任編輯：楊凡、穆楠]

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