臨近年底，濟(jì)南商務(wù)金融地產(chǎn)項(xiàng)目大提速，眾多項(xiàng)目紛紛進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃許可證批前公示，僅在上一周（12月16日至23日），就有10個(gè)商務(wù)金融地塊進(jìn)行此類公示。

之所以有如此多商務(wù)金融地塊加速推進(jìn)，一個(gè)重要背景是濟(jì)南市即將實(shí)施的新規(guī)——未來將禁止在商業(yè)金融用地中設(shè)計(jì)“商務(wù)公 寓”房屋類型。所以，眾多企業(yè)正在趕進(jìn)度，以求在年底大限之前拿到相關(guān)工程規(guī)劃許可證，從而使未來的項(xiàng)目中保留一些商務(wù)公 寓產(chǎn)品。

“禁建商務(wù)公 寓的新規(guī)對市場影響很大。未來，商務(wù)公 寓這種產(chǎn)品在濟(jì)南市場可能會逐漸絕跡，同時(shí)，辦公類產(chǎn)品的供應(yīng)量將增加，并有望降低辦公類產(chǎn)品的價(jià)格、租金等，從而有利于降低實(shí)體企業(yè)的辦公成本。”23日，世聯(lián)行(002285,股吧)山東區(qū)域總經(jīng)理朱江向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析。

商務(wù)金融放量公示規(guī)劃

21日，濟(jì)南高新G005地塊對項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行批前公示。這宗土地位于濟(jì)南高新區(qū)東部新城區(qū)兩河片區(qū)，具體位置是經(jīng)十東路以北、大正路東側(cè)，總面積8.2公頃。該宗土地成交于今年2月份，由北京東亞信元國際會展中心有限公司以3.2億元的價(jià)格摘得。最新公示的工程規(guī)劃顯示，該地塊將建設(shè)10棟大型樓宇，其中5棟是商務(wù)辦公樓，另外5棟是商務(wù)公 寓樓。

雖然濟(jì)南高新G005地塊是一個(gè)很大的商務(wù)金融項(xiàng)目，但位于唐冶片區(qū)的華皓領(lǐng)邦項(xiàng)目更大，近期也在對工程規(guī)劃許可證進(jìn)行批前公示。該項(xiàng)目位于世紀(jì)大道以南、圍子山路以西、土河以東，規(guī)模非常龐大。它分為東西兩區(qū)，占地面積約10.8公頃，共規(guī)劃樓宇26棟，包括新媒體展示中心、新媒體創(chuàng)新基地、新媒體大廈、商務(wù)中心、創(chuàng)客空間、配套商業(yè)、商務(wù)公 寓。其中，商務(wù)公 寓產(chǎn)品共有6棟，均為百米左右的大高樓。

除了這兩個(gè)超大樓盤，近期濟(jì)南還有更多商務(wù)金融地塊進(jìn)行工程規(guī)劃許可證批前公示。比如，漢峪金谷的B05、B06地塊，均位于經(jīng)十路以南、鳳凰路以東，2017年8月分別由濟(jì)南東禾置業(yè)有限公司、濟(jì)南中垠鑫熙置業(yè)有限公司摘得，均在上周對工程規(guī)劃許可證進(jìn)行批前公示。

從公示信息看，這兩個(gè)項(xiàng)目的體量也很大。B05地塊將建設(shè)4棟百米左右的高樓，產(chǎn)品包括辦公、公 寓、商業(yè)及配套設(shè)施，總建筑面積達(dá)19.58萬平方米，其中3棟高樓都有商務(wù)公 寓產(chǎn)品；B06地也將建設(shè)4棟百米左右的高樓，總建筑面積17.15萬平方米，各棟樓宇中都將布置一定比例的商務(wù)公 寓產(chǎn)品。

另外，上周濟(jì)南還有中銀雅苑廣場、夢想小鎮(zhèn)、地平甲第時(shí)代等多個(gè)商務(wù)金融項(xiàng)目公示規(guī)劃，它們均有一定比例的商務(wù)公 寓產(chǎn)品。

明年將禁商務(wù)公 寓產(chǎn)品

眾多商務(wù)金融地塊爭相在年底前公示規(guī)劃，與濟(jì)南建委上月公布的一份名為“關(guān)于廢止?jié)ǚ孔諿2011]2號文的決定”有關(guān)。根據(jù)這份決定，12月31日之后拿到工程規(guī)劃許可證的商務(wù)金融項(xiàng)目，將不能再建設(shè)商務(wù)公 寓產(chǎn)品。

這份決定表示，經(jīng)研究，決定于2018年12月31日廢止《關(guān)于規(guī)范居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地中公 寓建設(shè)管理有關(guān)問題的通知》（濟(jì)建房字[2011]2號）（下稱“原《通知》”）。

原《通知》的核心內(nèi)容是，商業(yè)金融業(yè)用地規(guī)模較大的建設(shè)項(xiàng)目可根據(jù)需要配建適量公 寓，配建比例一般不超過建筑總量的35%，商業(yè)金融業(yè)用地上配建的公 寓明確為“商務(wù)公 寓”。而新的決定廢止了這樣的內(nèi)容，這就意味著，未來將禁止在商業(yè)金融用地中設(shè)計(jì)所謂“商務(wù)公 寓”房屋類型。

不過，新的決定也為濟(jì)南的房地產(chǎn)市場留下了一個(gè)過渡期限：在原《通知》廢止前，規(guī)劃部門已經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的公 寓項(xiàng)目（含CBD項(xiàng)目）,其建設(shè)管理仍按照原《通知》要求執(zhí)行。也就是說，今年年底之前，各項(xiàng)目的工程規(guī)劃許可證若獲批準(zhǔn)，就可以繼續(xù)按照原來的規(guī)定配建一定的商務(wù)公 寓產(chǎn)品。

合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析，相較于一般的辦公產(chǎn)品，公 寓產(chǎn)品更容易銷售，所以開發(fā)商也更樂意在商務(wù)金融用地中配建一些商務(wù)公 寓，而且通常會頂格配建，達(dá)到35%的比例。而明年之后獲批的項(xiàng)目不再配建商務(wù)公 寓產(chǎn)品，倒逼各大開發(fā)商加快商務(wù)公 寓產(chǎn)品的報(bào)批進(jìn)度，這就使得商務(wù)金融地塊在年底報(bào)批出現(xiàn)了明顯扎堆的現(xiàn)象。

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禁止商務(wù)金融地塊配建商務(wù)公 寓產(chǎn)品，對房地產(chǎn)市場影響頗大。

華潤置地濟(jì)南某項(xiàng)目的一位中層經(jīng)理張女士對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析稱，商務(wù)金融用地不再配建商務(wù)公 寓產(chǎn)品，將增加濟(jì)南商務(wù)公 寓產(chǎn)品的稀缺性，對在售商務(wù)公 寓項(xiàng)目將是利好。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者也注意到，這一信息公布后，眾多置業(yè)顧問都在轉(zhuǎn)發(fā)，并以稀缺性來宣傳在售產(chǎn)品的價(jià)值。

朱江分析稱，禁建商務(wù)公 寓出發(fā)點(diǎn)很明確，就是限制公 寓這種產(chǎn)品，使市場供應(yīng)更多的辦公類產(chǎn)品。其實(shí)，在濟(jì)南CBD的開發(fā)中，已經(jīng)嚴(yán)格限制公 寓產(chǎn)品的供應(yīng)，中弘廣場項(xiàng)目還因此被相關(guān)部門通報(bào)。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解到，中弘廣場17號地塊規(guī)劃建設(shè)兩棟商務(wù)辦公樓，其位置在經(jīng)十東路以北的中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用途為辦公，規(guī)劃設(shè)計(jì)每層配建一處公共衛(wèi)生間。但在該項(xiàng)目的開發(fā)銷售過程中，銷售人員在售樓處公開發(fā)布虛假宣傳信息，將規(guī)劃用途為辦公性質(zhì)的用房按“公 寓”進(jìn)行包裝銷售，并承諾每間用房均設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間。該項(xiàng)目被濟(jì)南市建委查處，并責(zé)令中弘置業(yè)限期整改，要求后期項(xiàng)目嚴(yán)格按照施工圖建設(shè)，如發(fā)現(xiàn)存在擅自對房屋上下水等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改造的行為，將依法嚴(yán)肅查處。

當(dāng)時(shí)之所以嚴(yán)肅查處中弘廣場，一個(gè)重要原因是CBD是濟(jì)南著力打造的集區(qū)域金融中心、總部聚集中心、區(qū)域創(chuàng)新中心于一體的城市新中心，而違反規(guī)劃的大量公 寓產(chǎn)品將破壞片區(qū)的功能定位，影響后期的運(yùn)營管理。

許傳明也向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析，土地資源是很珍貴的，如果大量原本規(guī)劃建設(shè)辦公產(chǎn)品的土地建設(shè)了居住屬性較重的公 寓產(chǎn)品，將對整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)帶來不利影響，這應(yīng)該是濟(jì)南禁止建設(shè)商務(wù)公 寓產(chǎn)品的重要原因。

朱江分析認(rèn)為，在商務(wù)金融用地禁建公 寓之后，辦公產(chǎn)品的供應(yīng)則會相應(yīng)增加，而辦公產(chǎn)品的放量供應(yīng)，可能會降低此類產(chǎn)品的價(jià)格，并降低租金，從而降低高房價(jià)對實(shí)體企業(yè)的負(fù)面影響，有利于城市產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

（來源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)）

[責(zé)任編輯：楊凡、楊本敬]

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