酒店式托管公寓,本身是不錯的生意,但被個別不良商家當成快速圈錢的工具。濟南酒店行業一資深人士爆料了其中內幕。

套路① 托管就是借雞生蛋

5月29日,記者輾轉聯系上了長期從事酒店托管的方華(化名),他坦言,現在注冊公司零門檻,一般是先成立一家公司,創立或者加盟一個酒店品牌,然后開始找項目(通常是不好賣的公寓項目)。

開酒店首先得有房子,至少得有幾十個房間,如果直接從樓盤買的話得花上千萬,無法重資產運作,因此和開發商合作是最佳途徑。

先畫個大餅,描繪一個高收益的投資前景,吸引投資型購房者掏錢買房,房源就有著落了,同時這也有利于樓盤賣房。

然后要有啟動資金,主要用于配置房間基本物品、支付前期的房租。公寓一般是裝修交付,只需要布置床、被褥、空調、電視、衣架、桌椅、窗簾等必需品就可以運營了。這筆錢往往以“配置費”、“布草費”、“裝修費”等名義向業主收取,一般幾萬元不等。

100個房間的話,就有幾百萬到手,啟動資金就不用愁了,一旦開業,隨著入住率提高,資金就能快速周轉過來。

這是多數托管公司提前收一筆錢的主要原因,用業主的房和錢,賺自己的錢。

套路② 多收配置費和免租期

“所謂的配置費,其實成本沒那么高。因為公寓多數帶裝修,后期進場的家具家電里面,床墊和空調的采購成本最高,其他東西基本上沒有過1000元的,批量采購價格都能壓得很低。”方華稱,這些東西折舊很厲害,一旦變成二手的,基本上就是廢品價。

所以,托管協議中一般都會約定,五年或者十年到期后,房間內物品全部歸業主所有,拆下來搬走的話,還不夠運費的。有的托管公司收取大量配置費后,一部分采購酒店必要的物品,相當一部分用來支付業主的第一筆房租。

同時,要向業主盡可能多要免租期,新房交付后配置家具家電需要時間,但有的托管方以通風、去甲醛等為由,要求數月甚至半年的免租期,基本上就是耍花招,免費使用業主的房子。

房租是酒店最大的成本,延長免租期既能緩解前期資金壓力,而且省出來的都是利潤。

套路③ 托管是假套錢是真

前期免費用業主的房子,拿提前收來的啟動資金給業主“支付”房租。

如果認真細致做服務和運營,基本上沒什么大問題,入住率在50%以上,就能保持盈利了。但有的不良商家壓根就不想辛苦做下去,或者是毫無管理經驗的外行,一開始就抱著賺快錢的目的,免租期結束后,支付一段時間的房租,就準備撂挑子。

比如,說經營不善、酒店虧損,直接和業主攤牌解約。也有的做得婉轉一點,把公司轉讓,變更法人,金蟬脫殼,拿著大筆啟動資金走人。接盤的象征性做做樣子,表示無力回天,拍屁股走人。然后再尋找下一個目標。

“還有一個更穩妥的,直接在托管協議中約定,酒店托管方違約的話,賠償業主一塊違約金,比如三個月房租等,將來就是起訴都不用擔心。”方華稱,圈內有這么一小部分人,打著酒店管理公司的幌子,把這個行當做成了圈錢工具。

最終倒霉的是業主,既免費提供了房子,還搭進去一筆錢,到頭來手里只剩一堆不值錢的二手酒店用品。

套路④ 利潤分成能做手腳

有一些托管公司,跟業主約定按實際入住率利潤分成。實際上,這里面也有貓膩。

方華坦言,這種模式通常是讓業主下載一款指定的APP,當有顧客在系統訂房時,業主會收到通知。

“這個看似公平合理,沒有任何問題。但在實際操作中,完全可以做手腳。比如,有客人在系統上預訂了兩個晚上,在前臺入住的時候,值班人員可以說今天有特殊優惠活動,線下訂房的話享受額外折扣,誘導顧客取消訂單,改為線下下單。業主在手機APP上顯示是取消訂單,實際上是入住了的。這種作弊手法,業主是很難發現的。這在業內也不是什么秘密了。”方華介紹。

方華表示,隨著濟南旅游業快速發展,酒店行業迎來黃金時期,五一假期,整個城市一房難求。大大小小的快捷酒店、民宿生意興隆,絕大部分經營者還是希望這個行業健康發展,誠信經營努力做得更好。

但是這個行業幾乎是零門檻,魚龍混雜,就有不良商家投機鉆營。

由于信息不對稱,業主投資追求高回報,而商家路演的商業邏輯都是穩賺。但實際的收益能否兌現,后期卻往往存在很大變數。（生活日報記者 趙國陸）

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濟南業主自述被"套"經歷:130萬買托管公寓以為"穩賺"

濟南市民王女士和丈夫三年前買了一套“穩賺”的托管公寓,三年下來經歷了“九九八十一難”,最終結局成了“穩賠”。

投資公寓，以為13年能回本

王女士告訴記者:“2016年,濼源大街黃金地段的一個商業樓盤賣公寓,廣告稱年收益率7%-10%。”開發商負責引進一家名為濟南艾姆克絲酒店管理有限公司的托管方,房子交付后,委托給這家酒店經營,業主在家坐收房租。每天租金2.9元/㎡,一套75平方米的公寓,月租金至少6500元。雖然總價超過130萬,但投資回報率,還是相當可觀的。

根據當時簽的托管協議,酒店要30天免租期來配置家具家電、布置房間,業主交給托管酒店2萬元配置費,用來購買床、電視、冰箱等家具家電。從2017年7月開始,托管5年。

“我們覺得這個投資比較穩定,13年就能收回成本。就湊錢買了一套,沒想到這一下就套住了。”王女士稱。

房還沒交，托管公司走了

就在王女士盼著交房、收租時,她收到了開發商通知,簽約的酒店托管公司單方面撤出。“房子還沒交,托管協議就作廢了。到現在我都懷疑,這個托管公司是不是壓根就是個托?”

她去找置業顧問,得到的答復是,這房子位置好,壓根不用愁出租,業主也可以自營,要是想繼續托管,還可以和北京途家簽約托管。眼看就要交房,買房時以為簽了托管協議就可以萬事大吉,從沒想過怎么出租運營。對投資者來說,每個月損失6500多元的房租收益。

無奈,王女士決定跟新的托管公司簽協議。仔細一看托管協議,她發現問題了:租金標準降了,每天2.65元/㎡,免租期延長了,當初30天現在是70天,配置費也漲了,一口價3.2萬元。

換個托管卻來歷不明

“租金降了10%,我們也認了。本來就是精裝修交房,配個家電家具,用得著70天嗎?我們業主都認為,這個托管協議不合理的地方太多,這和我們買房時的說法有很大差距。關鍵是這家酒店來歷也存疑。”王女士說,來自青島的一家酒店管理有限公司的托管公司通知業主簽訂租賃合同。這家公司和北京途家啥關系?

開發商曾在業主群內發提示,與開發商簽訂托管協議的主體為北京途家置業顧問有限公司,但未收到北京途家授權或委托青島這家公司簽約托管的書面文件,提醒業主認真核實簽約主體,避免財產損失。

部分業主聯系了托管公司,希望能把這個酒店托管運營下去。但涉及開發商、托管方、業主三方,中間一波三折。業主維權后,開發商迫于壓力,承認“公寓托管出現問題”,減免部分物業費向業主補償。

打贏官司卻要不到房租

后來,開發商、業主與青島摩登置業發展有限公司簽訂協議,為了讓業主放心,這家托管公司還讓濰坊一家關聯公司進行了第三方擔保。王女士的公寓由這家公司托管,經營酒店。交了2萬多布草費(用于購置家電家具等),幾個月免租期后,王女士終于開始正常收租金。“本以為折騰了這么一圈,總算能安心了。沒想到,更大的坑在后面。”

收了幾個月房租后,這家酒店托管公司開始拖欠租金,理由是經營狀況不好,無力繼續支付。“拖欠了大約半年房租。我們幾十戶業主一起向歷下區法院起訴,要求支付房租。”王女士說,有十幾戶業主不愿再折騰,接受了調解方案,酒店托管公司退還配置費,業主放棄四五萬元的房租。另外一部分業主堅持打官司,雖然都勝訴了,但又遭遇執行難。這家公司及其法人名下沒有可執行的財產。有的拿到了1萬元執行款,然后再也拿不到應得的房租。

業主自救：收益打了折

記者查詢發現,去年以來,因大量業主起訴并申請強制執行,歷下區法院將青島摩登置業發展有限公司列為失信被執行人,“這家酒店成了老賴,但也不跑路,手里還有些房子,做了長租公寓。至于業主的房租,除了拖就是賴。”王女士說。有位業主發現委托他人經營實在沒指望,干脆自己注冊了一家酒店管理公司,很多業主出于信任,將公寓交給他運營。收了大約40套房源,加盟銀座佳驛酒店。“75平米的房間,每月能有4000元的房租。雖然比買房時測算的收益減少了三分之一,但起碼目前穩定下來,沒有空租閑置。”而另外一部分業主仍奔波在追要房租的路上。

“這三年,我投資130多萬,買了黃金地段的托管公寓。萬萬沒想到,當初怎么算怎么賺,到最后怎么辦都是賠。現在想轉讓,中介說光稅就得20%,也不好出手。”王女士無奈地說,所謂的托管只是開發商的一個賣房套路。法律明文規定不允許售后包租,為什么開發商能公然托管,沒有任何部門來監管?（據：生活日報）

[責任編輯：楊凡、梁延菊]

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