酒店式托管公寓,本身是不錯(cuò)的生意,但被個(gè)別不良商家當(dāng)成快速圈錢(qián)的工具。濟(jì)南酒店行業(yè)一資深人士爆料了其中內(nèi)幕。

套路① 托管就是借雞生蛋

5月29日,記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上了長(zhǎng)期從事酒店托管的方華(化名),他坦言,現(xiàn)在注冊(cè)公司零門(mén)檻,一般是先成立一家公司,創(chuàng)立或者加盟一個(gè)酒店品牌,然后開(kāi)始找項(xiàng)目(通常是不好賣(mài)的公寓項(xiàng)目)。

開(kāi)酒店首先得有房子,至少得有幾十個(gè)房間,如果直接從樓盤(pán)買(mǎi)的話(huà)得花上千萬(wàn),無(wú)法重資產(chǎn)運(yùn)作,因此和開(kāi)發(fā)商合作是最佳途徑。

先畫(huà)個(gè)大餅,描繪一個(gè)高收益的投資前景,吸引投資型購(gòu)房者掏錢(qián)買(mǎi)房,房源就有著落了,同時(shí)這也有利于樓盤(pán)賣(mài)房。

然后要有啟動(dòng)資金,主要用于配置房間基本物品、支付前期的房租。公寓一般是裝修交付,只需要布置床、被褥、空調(diào)、電視、衣架、桌椅、窗簾等必需品就可以運(yùn)營(yíng)了。這筆錢(qián)往往以“配置費(fèi)”、“布草費(fèi)”、“裝修費(fèi)”等名義向業(yè)主收取,一般幾萬(wàn)元不等。

100個(gè)房間的話(huà),就有幾百萬(wàn)到手,啟動(dòng)資金就不用愁了,一旦開(kāi)業(yè),隨著入住率提高,資金就能快速周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。

這是多數(shù)托管公司提前收一筆錢(qián)的主要原因,用業(yè)主的房和錢(qián),賺自己的錢(qián)。

套路② 多收配置費(fèi)和免租期

“所謂的配置費(fèi),其實(shí)成本沒(méi)那么高。因?yàn)楣⒍鄶?shù)帶裝修,后期進(jìn)場(chǎng)的家具家電里面,床墊和空調(diào)的采購(gòu)成本最高,其他東西基本上沒(méi)有過(guò)1000元的,批量采購(gòu)價(jià)格都能壓得很低。”方華稱(chēng),這些東西折舊很厲害,一旦變成二手的,基本上就是廢品價(jià)。

所以,托管協(xié)議中一般都會(huì)約定,五年或者十年到期后,房間內(nèi)物品全部歸業(yè)主所有,拆下來(lái)搬走的話(huà),還不夠運(yùn)費(fèi)的。有的托管公司收取大量配置費(fèi)后,一部分采購(gòu)酒店必要的物品,相當(dāng)一部分用來(lái)支付業(yè)主的第一筆房租。

同時(shí),要向業(yè)主盡可能多要免租期,新房交付后配置家具家電需要時(shí)間,但有的托管方以通風(fēng)、去甲醛等為由,要求數(shù)月甚至半年的免租期,基本上就是耍花招,免費(fèi)使用業(yè)主的房子。

房租是酒店最大的成本,延長(zhǎng)免租期既能緩解前期資金壓力,而且省出來(lái)的都是利潤(rùn)。

套路③ 托管是假套錢(qián)是真

前期免費(fèi)用業(yè)主的房子,拿提前收來(lái)的啟動(dòng)資金給業(yè)主“支付”房租。

如果認(rèn)真細(xì)致做服務(wù)和運(yùn)營(yíng),基本上沒(méi)什么大問(wèn)題,入住率在50%以上,就能保持盈利了。但有的不良商家壓根就不想辛苦做下去,或者是毫無(wú)管理經(jīng)驗(yàn)的外行,一開(kāi)始就抱著賺快錢(qián)的目的,免租期結(jié)束后,支付一段時(shí)間的房租,就準(zhǔn)備撂挑子。

比如,說(shuō)經(jīng)營(yíng)不善、酒店虧損,直接和業(yè)主攤牌解約。也有的做得婉轉(zhuǎn)一點(diǎn),把公司轉(zhuǎn)讓,變更法人,金蟬脫殼,拿著大筆啟動(dòng)資金走人。接盤(pán)的象征性做做樣子,表示無(wú)力回天,拍屁股走人。然后再尋找下一個(gè)目標(biāo)。

“還有一個(gè)更穩(wěn)妥的,直接在托管協(xié)議中約定,酒店托管方違約的話(huà),賠償業(yè)主一塊違約金,比如三個(gè)月房租等,將來(lái)就是起訴都不用擔(dān)心。”方華稱(chēng),圈內(nèi)有這么一小部分人,打著酒店管理公司的幌子,把這個(gè)行當(dāng)做成了圈錢(qián)工具。

最終倒霉的是業(yè)主,既免費(fèi)提供了房子,還搭進(jìn)去一筆錢(qián),到頭來(lái)手里只剩一堆不值錢(qián)的二手酒店用品。

套路④ 利潤(rùn)分成能做手腳

有一些托管公司,跟業(yè)主約定按實(shí)際入住率利潤(rùn)分成。實(shí)際上,這里面也有貓膩。

方華坦言,這種模式通常是讓業(yè)主下載一款指定的APP,當(dāng)有顧客在系統(tǒng)訂房時(shí),業(yè)主會(huì)收到通知。

“這個(gè)看似公平合理,沒(méi)有任何問(wèn)題。但在實(shí)際操作中,完全可以做手腳。比如,有客人在系統(tǒng)上預(yù)訂了兩個(gè)晚上,在前臺(tái)入住的時(shí)候,值班人員可以說(shuō)今天有特殊優(yōu)惠活動(dòng),線(xiàn)下訂房的話(huà)享受額外折扣,誘導(dǎo)顧客取消訂單,改為線(xiàn)下下單。業(yè)主在手機(jī)APP上顯示是取消訂單,實(shí)際上是入住了的。這種作弊手法,業(yè)主是很難發(fā)現(xiàn)的。這在業(yè)內(nèi)也不是什么秘密了。”方華介紹。

方華表示,隨著濟(jì)南旅游業(yè)快速發(fā)展,酒店行業(yè)迎來(lái)黃金時(shí)期,五一假期,整個(gè)城市一房難求。大大小小的快捷酒店、民宿生意興隆,絕大部分經(jīng)營(yíng)者還是希望這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展,誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)努力做得更好。

但是這個(gè)行業(yè)幾乎是零門(mén)檻,魚(yú)龍混雜,就有不良商家投機(jī)鉆營(yíng)。

由于信息不對(duì)稱(chēng),業(yè)主投資追求高回報(bào),而商家路演的商業(yè)邏輯都是穩(wěn)賺。但實(shí)際的收益能否兌現(xiàn),后期卻往往存在很大變數(shù)。（生活日?qǐng)?bào)記者 趙國(guó)陸）

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投資公寓，以為13年能回本

王女士告訴記者:“2016年,濼源大街黃金地段的一個(gè)商業(yè)樓盤(pán)賣(mài)公寓,廣告稱(chēng)年收益率7%-10%。”開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)引進(jìn)一家名為濟(jì)南艾姆克絲酒店管理有限公司的托管方,房子交付后,委托給這家酒店經(jīng)營(yíng),業(yè)主在家坐收房租。每天租金2.9元/㎡,一套75平方米的公寓,月租金至少6500元。雖然總價(jià)超過(guò)130萬(wàn),但投資回報(bào)率,還是相當(dāng)可觀的。

根據(jù)當(dāng)時(shí)簽的托管協(xié)議,酒店要30天免租期來(lái)配置家具家電、布置房間,業(yè)主交給托管酒店2萬(wàn)元配置費(fèi),用來(lái)購(gòu)買(mǎi)床、電視、冰箱等家具家電。從2017年7月開(kāi)始,托管5年。

“我們覺(jué)得這個(gè)投資比較穩(wěn)定,13年就能收回成本。就湊錢(qián)買(mǎi)了一套,沒(méi)想到這一下就套住了。”王女士稱(chēng)。

房還沒(méi)交，托管公司走了

就在王女士盼著交房、收租時(shí),她收到了開(kāi)發(fā)商通知,簽約的酒店托管公司單方面撤出。“房子還沒(méi)交,托管協(xié)議就作廢了。到現(xiàn)在我都懷疑,這個(gè)托管公司是不是壓根就是個(gè)托?”

她去找置業(yè)顧問(wèn),得到的答復(fù)是,這房子位置好,壓根不用愁出租,業(yè)主也可以自營(yíng),要是想繼續(xù)托管,還可以和北京途家簽約托管。眼看就要交房,買(mǎi)房時(shí)以為簽了托管協(xié)議就可以萬(wàn)事大吉,從沒(méi)想過(guò)怎么出租運(yùn)營(yíng)。對(duì)投資者來(lái)說(shuō),每個(gè)月?lián)p失6500多元的房租收益。

無(wú)奈,王女士決定跟新的托管公司簽協(xié)議。仔細(xì)一看托管協(xié)議,她發(fā)現(xiàn)問(wèn)題了:租金標(biāo)準(zhǔn)降了,每天2.65元/㎡,免租期延長(zhǎng)了,當(dāng)初30天現(xiàn)在是70天,配置費(fèi)也漲了,一口價(jià)3.2萬(wàn)元。

換個(gè)托管卻來(lái)歷不明

“租金降了10%,我們也認(rèn)了。本來(lái)就是精裝修交房,配個(gè)家電家具,用得著70天嗎?我們業(yè)主都認(rèn)為,這個(gè)托管協(xié)議不合理的地方太多,這和我們買(mǎi)房時(shí)的說(shuō)法有很大差距。關(guān)鍵是這家酒店來(lái)歷也存疑。”王女士說(shuō),來(lái)自青島的一家酒店管理有限公司的托管公司通知業(yè)主簽訂租賃合同。這家公司和北京途家啥關(guān)系?

開(kāi)發(fā)商曾在業(yè)主群內(nèi)發(fā)提示,與開(kāi)發(fā)商簽訂托管協(xié)議的主體為北京途家置業(yè)顧問(wèn)有限公司,但未收到北京途家授權(quán)或委托青島這家公司簽約托管的書(shū)面文件,提醒業(yè)主認(rèn)真核實(shí)簽約主體,避免財(cái)產(chǎn)損失。

部分業(yè)主聯(lián)系了托管公司,希望能把這個(gè)酒店托管運(yùn)營(yíng)下去。但涉及開(kāi)發(fā)商、托管方、業(yè)主三方,中間一波三折。業(yè)主維權(quán)后,開(kāi)發(fā)商迫于壓力,承認(rèn)“公寓托管出現(xiàn)問(wèn)題”,減免部分物業(yè)費(fèi)向業(yè)主補(bǔ)償。

打贏官司卻要不到房租

后來(lái),開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與青島摩登置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂協(xié)議,為了讓業(yè)主放心,這家托管公司還讓濰坊一家關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行了第三方擔(dān)保。王女士的公寓由這家公司托管,經(jīng)營(yíng)酒店。交了2萬(wàn)多布草費(fèi)(用于購(gòu)置家電家具等),幾個(gè)月免租期后,王女士終于開(kāi)始正常收租金。“本以為折騰了這么一圈,總算能安心了。沒(méi)想到,更大的坑在后面。”

收了幾個(gè)月房租后,這家酒店托管公司開(kāi)始拖欠租金,理由是經(jīng)營(yíng)狀況不好,無(wú)力繼續(xù)支付。“拖欠了大約半年房租。我們幾十戶(hù)業(yè)主一起向歷下區(qū)法院起訴,要求支付房租。”王女士說(shuō),有十幾戶(hù)業(yè)主不愿再折騰,接受了調(diào)解方案,酒店托管公司退還配置費(fèi),業(yè)主放棄四五萬(wàn)元的房租。另外一部分業(yè)主堅(jiān)持打官司,雖然都勝訴了,但又遭遇執(zhí)行難。這家公司及其法人名下沒(méi)有可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。有的拿到了1萬(wàn)元執(zhí)行款,然后再也拿不到應(yīng)得的房租。

業(yè)主自救：收益打了折

記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn),去年以來(lái),因大量業(yè)主起訴并申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,歷下區(qū)法院將青島摩登置業(yè)發(fā)展有限公司列為失信被執(zhí)行人,“這家酒店成了老賴(lài),但也不跑路,手里還有些房子,做了長(zhǎng)租公寓。至于業(yè)主的房租,除了拖就是賴(lài)。”王女士說(shuō)。有位業(yè)主發(fā)現(xiàn)委托他人經(jīng)營(yíng)實(shí)在沒(méi)指望,干脆自己注冊(cè)了一家酒店管理公司,很多業(yè)主出于信任,將公寓交給他運(yùn)營(yíng)。收了大約40套房源,加盟銀座佳驛酒店。“75平米的房間,每月能有4000元的房租。雖然比買(mǎi)房時(shí)測(cè)算的收益減少了三分之一,但起碼目前穩(wěn)定下來(lái),沒(méi)有空租閑置。”而另外一部分業(yè)主仍奔波在追要房租的路上。

“這三年,我投資130多萬(wàn),買(mǎi)了黃金地段的托管公寓。萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到,當(dāng)初怎么算怎么賺,到最后怎么辦都是賠。現(xiàn)在想轉(zhuǎn)讓,中介說(shuō)光稅就得20%,也不好出手。”王女士無(wú)奈地說(shuō),所謂的托管只是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)賣(mài)房套路。法律明文規(guī)定不允許售后包租,為什么開(kāi)發(fā)商能公然托管,沒(méi)有任何部門(mén)來(lái)監(jiān)管?（據(jù)：生活日?qǐng)?bào)）

[責(zé)任編輯：楊凡、梁延菊]

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