中國山東網(wǎng)-感知山東6月5日訊 購房合同是購房者與開發(fā)商在房屋交易中最重要的憑證，也是購房者維護自身權(quán)益最重要的依據(jù)。但是，對很多對購房合同不熟悉的人來說，這其中的貓膩和陷阱還是有很多。今年5月，濟南市歷城區(qū)市場監(jiān)督管理局公示了一則行政處罰信息，濟南萬達城建設(shè)有限公司因利用格式合同排除消費者權(quán)利和加重消費者責(zé)任被處以警告和罰款8000元的處罰。

購房者竟不得提出權(quán)利主張或索賠要求

公示中顯示，當事人于2018年2月在銷售商品房時，與消費者簽訂的《補充協(xié)議》第一條、信息公示及確認第五項中含有：“鑒于本項目開發(fā)周期較長，項目采取各種手續(xù)逐步審批、項目分期開發(fā)的方式進行，故除本期銷售房屋外，項目其余部分(包括但不限于建筑業(yè)態(tài)、規(guī)劃指標、景觀環(huán)境、公建配套等)有可能發(fā)生變化或取消。乙方在簽署本合同和本補充協(xié)議時已知曉上述情況，對此無異議，如本期銷售房屋外的本項目其他部分發(fā)生變化或取消，乙方不得因此向甲方提出權(quán)利主張或索賠要求。”

行政處罰決定書中指出，上述條款違反了《中華人民共和國合同法》第三十九條：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”及《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十一條第三項：“經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費者下列權(quán)利：(三)請求損害賠償?shù)臋?quán)利。”的規(guī)定。構(gòu)成了經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同時，排除消費者權(quán)利的違法行為。

逾期交房違約金明顯低于買受人逾期付款違約金

公示中顯示，在補充協(xié)議中第五條關(guān)于逾期付款的補充約定中含有“1、若乙方未按約定期限付清購房款，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：(1)逾期不超過7日(含)的，……，乙方按日向甲方支付應(yīng)付未付購房款總額千分之一的違約金;(2)逾期超過7日、不超過15日(含)的，……，乙方按日向甲方支付應(yīng)付未付購房款總額千分之三的違約金;(3)逾期超過15日、不超過30日(含)的，……，乙方按日向甲方支付應(yīng)付未付購房款總額千分之五的違約金;(4)逾期超過30日的，甲方有權(quán)解除本合同。甲方未行使合同解除權(quán)的，本合同繼續(xù)履行，……，乙方按日向甲方支付應(yīng)付未付購房款總額千分之八的違約金，……。”

在第六條關(guān)于房屋交付的補充約定中含有“7、甲方自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，則：(1)乙方在此同意給予甲方60日的寬展期。寬展期內(nèi)，合同繼續(xù)履行，甲方無需向乙方承擔(dān)違約責(zé)任。(2)如寬展期屆滿后甲方仍未將該房屋交付乙方，甲方應(yīng)自寬展期屆滿之次日起按乙方已交購房款日萬分之一向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。”

在第十四條違約責(zé)任中含有：“1、如因乙方原因?qū)е卤竞贤獬模p方同意按以下方式處理：(1)乙方應(yīng)向甲方支付購房款總額20%的違約金，……,2、如因甲方原因?qū)е乱曳接袡?quán)解除本合同時，……。如乙方行使合同解除權(quán)，則雙方同意按以下方式處理：(1)如乙方系以一次性付款方式或者分期付款方式購房，則甲方應(yīng)在合同解除之日起60日內(nèi)，向乙方返還：乙方已付購房款及其利息……。(2)如乙方系以按揭貸款方式購房，則甲方應(yīng)在合同解除之日起60日內(nèi)，向乙方返還：乙方已付購房款及其利息……。”

行政處罰決定書中指出，《補充協(xié)議》第五條關(guān)于逾期付款的補充約定與第六條關(guān)于房屋交付的補充約定及第十四條違約責(zé)任中，出賣人與買受人在逾期履行債務(wù)時應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任明顯不平等，違反了《中華人民共和國合同法》第三十九條：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”及《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第一項：“經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中加重消費者下列責(zé)任：(一)違約金或者損害賠償金超過法定數(shù)額或者合理數(shù)額。”構(gòu)成了經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同時，加重消費者責(zé)任的違法行為。

無查證屬實的違法所得 處以警告并罰款8000元

2019年3月4日，濟南市歷城區(qū)市場監(jiān)督管理局執(zhí)法人員接全國12315互聯(lián)網(wǎng)平臺消費投訴單，稱當事人利用合同條款免除責(zé)任。2019年4月22日,濟南市歷城區(qū)市場監(jiān)督管理局發(fā)布的行政處罰決定書中指出，鑒于當事人簽訂的《濟南市商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》共2910份，參照《山東省工商行政管理行政處罰裁量基準》的規(guī)定，符合嚴重處罰的情形。

截止被查獲之日，無查證屬實的違法所得。根據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條：“當事人違反本辦法第六條、第七條、第八條、第九條、第十條、第十一條規(guī)定，法律法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定;法律法規(guī)沒有規(guī)定的，工商行政管理機關(guān)視其情節(jié)輕重，分別給予警告，處以違法所得額三倍以下，但最高不超過三萬元的罰款，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。”的規(guī)定，經(jīng)研究，決定給予濟南萬達城建設(shè)有限公司警告和罰款8000元的處罰。

[責(zé)任編輯：楊凡、穆楠]

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