大眾日報記者 從春龍 張浩 王召群 于海員

沒有物業沒人管，有了物業還是衛生差，治安差，居民不滿意不繳物業費……隨著經濟社會發展，居民對于物業管理服務水平的要求越來越高，然而，老舊小區因物業糾紛投訴卻逐年上升。

面對僵局甚至是激烈沖突的局面，老舊小區的基層治理難題該如何破解？這成了政府不得不面對的城市治理課題。

近日，煙臺市的大海陽社區趟出了一條新路，給全省的老舊小區的物業管理課題帶來了啟發和借鑒。

問題一：老舊小區遇到哪些難題？

大海陽社區是個開放式的老舊小區，有152棟樓四個區片。

以前，通過小區所在的毓璜頂街道購買服務，由一家物業公司為社區安排4名保潔員。可是，除了簡單的衛生清掃，基本談不上“物業服務”。還曾出現過保潔員因拖欠工資而“罷工”的情況。

其實，大海陽社區過去所面臨的這種狀況和很多老舊小區差不多。

記者了解到，老舊小區無人管理，衛生混亂，治安差，不交物業費的情況很是常見。

如今，借著老舊小區改造的時機，有的地方政府對老舊小區指定物業公司，并進行補貼。

即使如此，已經習慣了幾十年不交物業費的居民，心里仍有抵觸。第二年、第三年，政府補貼依次降低直到第四年完全由居民承擔。對于收費居民是否接受是個非常現實的大問題。

雖然老舊小區比新小區收費低，但是供水、供電、供暖、衛生、安保等這方面的問題卻更多。過了補貼期，業主跟物業的關系能否經受住考驗，也是個未知數。

這種緊張關系，說到底是一種利益沖突。

問題二：物業公司是如何成立的？

老物業公司不給力，小區問題不斷，社區居民就得想辦法。

5月7日，由社區居民自發建立的物業公司——壹家物業公司成立了。據了解，這也是省內首家“群眾入股、共享福利”的新型物業公司。

壹家物業就是由社區內具有一定威信的10名社區網格長（8名黨員，2名群眾）共同出資注冊成立。張均偉是大海陽社區的黨員，也是一名網格長。他被推選為物業公司的法人代表兼總經理。

大海陽社區黨委書記、居委會主任冷曉燕告訴記者，公司的股東、管理人員都是社區居民，物業公司和社區的目的是一致的，就是提升社區的人居環境。

在這個共同目的下，業主跟物業是在同一條船上，原來物業公司和社區居民劍拔弩張的緊張對立關系也沒有了。

問題三：物業公司從哪里弄錢？

社區居民成立了自己的物業管理公司，那么它又是如何運轉的呢？

第一就是資金來源的問題。

物業公司成立后，大海陽社區所在的毓璜頂街道重新與壹家物業簽訂了購買服務合同。

有了錢也不能亂花。物業公司建立了嚴格的公司規章制度。為了整治小區衛生環境，壹家物業重新選聘了4名保潔員，保潔員的工作時間從以前的每天清掃4-5個小時增加到了全天正常工作時間上崗。

大海陽壹家物業的設立，在籌備之初就帶有鮮明的公益屬性，而弱化了公司的營利屬性。按照公司章程，每年利潤的30%要用于社區公益事業，如困難群眾救助、公共設施維護等。

據介紹，物業公司開始的一兩年內微利運行，這也是社區和公司股東的一致預期。作為物業公司總經理，張均偉還沒有開始拿工資，“我們幾個股東商量，把工資定在500到1000元。”

而對于未來的公司分紅，大海陽社區有個先例可作參考：2019年9月，為了解決轄區孩子吃飯、看護和接送的問題，大海陽社區居民自愿入股成立了“壹家小飯堂”。40個股東，每人出資2000元，到當年12月底每人分紅80元。雖然分紅不多，但是通過這種組織發動群眾出資，興辦社區型合作社的股份制形式，解決了社區幾十個孩子的托管難題。

問題四：物業公司未來怎么發展？

別看這是一家社區居民成立的物業公司，人家也是名副其實的股份有限公司，也有長遠的打算。

冷曉燕說，等新物業得到居民認可之后，再根據群眾的需求，在充分征求群眾意見的基礎上，穩妥地增加其它服務事項，如樓洞衛生清掃、壹家生活社區廚坊的代送餐、安全維修等。最終，小區還要實行封閉化管理，配備門衛和保安等，逐步走向專業化，實現正規、完備的物業服務。

“只要社區衛生環境搞好了，我們設立公司的初衷就達到了。”壹家物業股東、黨支部書記姜勇說，在實現這個目標之后，再考慮走出社區，承接更多的小區的物業服務。

“不能只算經濟賬，能解決社區物業管理問題，是筆民生賬。當然能走出大海陽，開拓更大的市場就更好了。”張均偉說。

記者了解到，今年3月6日，省政府辦公室廳印發了《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》，要求到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區改造任務。 方案要求加強工程建設管理和物業管理，“建立分類施策的老舊小區物業管理模式，改造后的老舊小區實現物業管理全覆蓋。”

老舊小區的物業管理究竟該如何分類，大海陽社區的探索，或許給全省提供了一份經驗。

（大眾報業·大眾日報客戶端記者從春龍 張浩 王召群 整理報道）

[責任編輯：楊凡、懷初俠]

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