原標題：理順新路徑 青島老舊小區改造迎來“升級版”

來源：青島日報

■青島市老舊小區改造更新后煥然一新

老舊小區改造，是目前青島城市更新的一件大事，也是改善民生的惠民工程。但“改造”并不容易，資金統籌、硬件提升、軟件跟進、鄰里分歧……每一個環節都需要經歷或長或短的磨合期。

如何理順改造路徑，真正讓惠民工程落到實處？經過近年來的探索，如今，無論是政策層面的頂層設計，還是基層組織的精細化管理，都迎來了一些讓人欣喜的突破。

在采訪中記者發現，居民共擔、長效管理、協同改造等多項創新機制的探索建立，讓青島老舊小區改造的實施路徑越走越寬。

今年我市計劃改造老舊小區項目216個，涉及居民7．2萬戶，該計劃已被列入我市市辦實事，改造數量較去年增加105個，預計投資33億元，無論在體量上還是投資額度上，均位居全省前列。這個數據的變化，也折射出青島老舊小區改造工作正在“加速破題”。

居民“適當出資”，改造加速落地

“聽說沒，咱們的老舊小區改造馬上就要啟動了。”

“多虧了社區幫忙協調，大伙兒出資的積極性也高漲了。”

“眼瞅著，咱就能住上又好看又舒服的房子了。”

……

最近一段時間，住在西海岸新區隱珠街道安居小區的居民們，聊天的話題總繞不開“老舊小區改造”。作為全區較早建成的安置社區，安居小區各方面的配套設施已經老化，由于地勢低洼，下雨天積水嚴重，讓居住于此的322戶居民苦不堪言。

今年年初，《西海岸新區老舊小區改造工作實施方案》正式出臺，按照“誰受益、誰出資”原則，創新性提出了“自下而上申請，聯合審查入圍”的項目生成機制，并深入研究居民出資與改造標準掛鉤事宜，“也就是居民出資意愿越高的小區，越能優先改造。”西海岸新區住建局工作人員說。

能否“借力”破題？隱珠街道金河社區黨委書記趙愛剛在得知政策后，第一時間召集安居小區黨員、居民代表和小區物業召開改造方案實施會議。“這是改善小區環境的一個機會，咱們得抓住。”在趙愛剛的號召下，小區居民的參與熱情被充分激發。

由“老黨員”蘇阿姨牽頭，居民自發成立了“自籌資金”的微信群，在多方共同努力下，僅用三天時間，完成九成業主的征求意見表填報和自籌資金收取工作，對于個別困難戶，業主們自發墊付。最終，安居小區順利列入2021年西海岸新區老舊小區改造計劃，并在全區率先完成自籌資金任務。

“安居小區改造按照每平方米3元的標準收取，也就是每戶平均只交不到300元，算下來整個小區業主自籌資金僅10萬元左右，這與幾千萬元的改造總費用相比占比很小，大部分還得靠財政和企業投資。之所以仍讓居民出資，主要是為了調動大家的積極性以及珍惜改造后的成果。”趙愛剛告訴記者。

在清華大學建筑學院可持續住區研究中心主任孔鵬看來，老舊小區改造所產生的是空間價值的重塑或提升，受益者是老百姓，如果想把老舊小區改造變為能引導社會資金投入的市場化行為，就一定要讓老百姓參與進來。當然，這個過程將是循序漸進的。

多方協調，尋找利益“最大公約數”

老舊小區三分建、七分管，若想實現自我“造血”，專業的物業管理勢必要到位。

“老舊小區的居民普遍存在‘小區的物業管理應該由政府負責’的思想觀念，再加上老舊小區疑難雜癥多，僅僅依靠政府托底的臨時性行政干預是無法從根本上解決問題的。”在一位業內人士看來，按照市場化的要求運作，是從根本上改變老舊小區物業管理現狀，實現小區物業管理良性循環的必由之路。

今年，《城陽區實施老舊小區改造與物業管理一體化工作實施方案》正式印發，其中最大的亮點在于按照“誰改造、誰管理”的原則，確定新物業服務企業及收費標準，同時制定老舊小區物業獎補政策。“獎補標準為區、街道各按照每平方米0．3元，連續補助3年，通過財政扶持，逐步實現物業企業自我管養。”城陽區住建局住房保障服務中心物業科科長許立功說。

補助發放完后，物業企業能否實現長期可持續的“資金平衡”，也是關鍵。“單個改造項目規模小、收益不高、融資能力有限，規模化實施運營主體可通過合理拓展改造實施單元、推進相鄰小區及周邊地區聯動改造、加強服務設施和公共空間共建共享等方式實現‘肥瘦搭配’，達到資金平衡。”市住房城鄉建設局房地產事業發展中心副主任丁樹更說。

一個老舊小區改造項目背后，往往有多達十幾家企業單位共同參與，這就需要有一個“指揮棒”，讓多方“百慮而一致”。今年，我市還發布了《城鎮老舊小區專營設施協同改造指導意見》，旨在統籌協調為數不少的專營單位在經營模式及設施現狀上不一致的情況。

據悉，如今老舊小區改造中的線纜入地改造全部采用多網合一的方式，即一根光纜、一套設備多家專營單位共用，既節省了投資又提高了改造效率。同時，指導意見中還明確了水、氣、熱等專營設施可單獨打包立項申請中央預算內的獎補資金，為我市供水、供熱等企業參與改造提供了資金保障。

聯動推進，以城市更新為目標

對于城市這個“肌體”而言，老舊小區猶如“細胞”，而當下廣泛發起的老舊小區改造猶如“細胞的自我修復”，它不僅讓老舊小區煥發活力，也推動了城市更新的進程。

中國城市科學規劃設計研究院院長方明認為，老舊小區改造作為城市更新的一個重要組成部分，其工作量占到城市更新工作30％—50％的比重。老舊小區改造這項工作的推動，更容易讓各部門行動起來，讓城市更新工作更快推動起來。同時老舊小區資金支持的力度較大，可以讓老舊小區改造成為城市更新的敲門磚。

與此同時，他還強調，單個老舊小區的改造，往往很難挖掘城市的閑置資源，因而應該以街區為單元，從城市角度系統整體推進老舊小區改造，也就是說，聯動開發，才能最大化體現城市經濟價值。

當下，市住房城鄉建設局正在按照省住建廳最新要求，核實我市城鎮老舊小區改造五年規劃（2021－2025年），其用意也正在于此。據透露，“十四五”期間，我市計劃改造城鎮老舊小區1375個，涉及建筑面積3680萬平方米，惠及居民39．6萬戶。

[責任編輯：楊凡、崔中連]

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