原標題：濟南上半年供地同比上漲，首次“兩集中”抑地價穩市場

來源：齊魯晚報

魯網7月26日訊 2021年上半年，濟南土地市場迎來重要變革，作為全國22個實行“兩集中”土地政策的城市之一，5月24日，濟南迎來第一次集中拍賣，土地供應量和成交量同比呈上漲趨勢。上半年共有30宗住宅地塊溢價成交，超7成地塊底價成交。專家表示，目前看“兩集中”供地達到了平抑地價的預期。

上半年成交3423畝住宅用地

同比前兩年有增加

今年濟南開始執行住宅用地“兩集中”供應，上半年住宅用地集中在4月23日掛牌，并在5月24日拍出。1-4月份土地供應量少，僅有11宗(不含倉儲、工業用地)土地成交。5月24日，濟南土地市場迎來高光時刻，114宗土地全部于當天交易，包含73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商務金融用地、5宗商服用地、2宗旅館用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗倉儲用地。此次土拍，成交土地共108宗，總面積約4700畝，成交金額達到282億。

記者梳理發現，2021年上半年濟南土地市場成交量較往年同期有所增加。上半年總成交面積共計5316畝(不含工業用地及倉儲用地)，其中居住(含商住混合)面積共計3423畝。而2020年1-6月，濟南土地總成交面積(不含工業用地及倉儲用地)約1629.92畝，其中居住(含商住混合)面積約1109.17畝;2019年上半年，濟南土地成交4633畝，其中居住(含商住混合)成交2669畝。

“兩集中”供地執行后，濟南將由此前全年分散供地轉變為集中進行3次住宅用地供應，從“兩集中”供地后的第一次土拍中看，房企參與熱情高漲。山塑A1、A2兩地塊各迎來超過10家企業報名;槐蔭區王府莊車輛段E地塊和F地塊也吸引了超過10家以上的房企報名;張馬屯C3、C5地塊在競價條件較為嚴苛的情況下，也吸引了六七家企業報名。

在5月24日的土拍中，114宗掛牌地塊，有95宗地有競買人對其進行報價，其中，歷城區山塑A1和A2地塊、張馬屯地塊市中區南北康組團、黨家智慧城一期項目組團一和組團二等地塊關注度較高，30宗地塊溢價成交。其中，南北康組團的5個地塊，競價高達143輪，住宅最高樓面價13473元/平米，溢價率達64.41%。王府莊E地塊競價53輪被建發摘得，溢價率42%，住宅樓面價7114元/平米。王府莊F地塊競價41輪被海信摘得，溢價率49%。

上半年土地市場總體平穩

底價成交仍占主流

雖然出現了部分高溢價成交，但濟南上半年的土地市場仍比較平穩。濟南市房地產業協會執行副會長李剛分析，首次集中出讓地塊中，只有南北康、山塑、張馬屯等幾個熱門地塊溢價較高，但相比2016、2017、2018年的土拍市場的高溢價情況，總體比較平穩。

“本次共有30宗地塊出現溢價，但是在30宗地塊中占比最大的是溢價率5%以下的土地，共有15塊。而最受大家關注的高溢價率地塊占比只有1/3左右，且只有兩塊溢價超50%?！崩顒傉f，部分高溢價地塊出現高溢價與周邊樓市供應、商業教育等配套逐步完善、周邊競品較少有關，不論是溢價率還是最終的樓面價仍在合理范圍內。

比如，南北康地塊競拍143輪，溢價率64.41%，樓面住宅價達到1.1-1.35萬元，是此次土拍溢價率最高的地塊。開發商之所以愿意出高價拿地，是因為南部區域本身土地就已稀缺，尤其是南北康片區住宅地塊更少。同時，南部區域配套已較為成熟，周邊有優質的教育資源，環境較好，適合居住。而且南北康周邊樓盤基本都進入尾盤或者后期，未來項目入市競品少，競爭不會太過激烈。

張馬屯地塊溢價率高達36.43%，樓面價在8600—10400元左右，相比周邊已供地塊，樓面價有所升高，但業內人士分析，該地塊容積率為1.2、2.0，比周邊已供地塊低，地塊本身條件更優，同時，周邊配套好，商業區與公園很快就能落地;另外，又在交通樞紐片區，周圍的大型商業配套已經起來，同時，附近各樓盤銷售也接近尾聲。

從相同片區地塊出讓情況來看，碧桂園在2020年11月拿下球墨鑄管地塊，2.4的容積率，樓面價在8300元/平米左右;龍湖在2020年8月的土拍中，拿下球墨鑄管項目的四個住宅地塊，一個1.7容積率的住宅地塊，樓面價在7900元/平左右。從這個角度看本次土拍2.0容積率的地塊，樓面價在8400元/平沒有太高上浮，在正常范圍內。

同一批次成交的兩個山塑住宅地塊，容積率分別為2.7和1.67，溢價率48%和54%，樓面價為7700元/平和8500元/平。該地塊附近的中糧地塊，在2019年9月的土拍中，6宗居住用地，容積率在2.3-2.4之間，樓面均價在7200元/平左右。這樣來看，與本次山塑地塊差距并不大。

此外，李剛還介紹，本次土拍中底價成交仍占主流，有超7成地塊底價成交。這樣的現象說明目前市場比較平穩，沒有大幅溢價。而地價大起大落，很容易影響到房價的起落，影響百姓的購房，從目前看，“兩集中”供地已經起到一定效果，也達到了平抑地價預期。

5月拿地地塊已開始出規劃

拿地集中上市不一定集中

上半年，濟南市共有73宗住宅用地迎來成交，根據房地產開發周期6-8個月時間計算，未來一年，或將有大批住宅項目入市，這對濟南樓市會產生什么影響?在集中上市期之外，是否會出現房源緊缺?購房者是否要等到集中入市時，再進行購房?

土地供應有自己的特點，土地雖然分三次集中供應出讓，但開發商開發建設卻是細水長流的?！懊恳淮渭泄虚g間隔只有2-3個月，間隔時間并不長，逐漸形成一個長期穩定的土地供應。”合富研究院高級分析師許傳明說，“濟南有自己的房屋庫存，而這些庫存就像水池一樣，對濟南房地產市場起到緩沖作用?！痹S傳明說，當土地供應少時，可消耗庫存滿足市場需要，避免市場無房可賣的情況發生。

此外，長期穩定的土地供應，開發商可以更科學地設置開發節點。“不同開發商，開發節點也不同，開發商會根據自身開發步驟，決定項目入市時間，因此不會形成大規模的集中入市。

據了解，5月24日土拍中成交的部分地塊，開發商已開始著手操盤。根據濟南市自然資源和規劃局規劃許可批前公示顯示，黨家智慧城一期項目A-1地塊規劃已出爐，根據規劃顯示，A-1地塊為項目配套公建，總建筑面積為1614.47平方米。該地塊開發商為中海，目前項目案名為中?！ゅ居顣r代。此外，早在今年1月29日拍出的神武片區二期B-4地塊日前也已入市，項目案名定為融創·未來壹號。

二次集中供地多在天橋、歷城

北湖片區一次性供應5宗地

進入7月，濟南第二次集中供地臨近。記者盤點發現，第二次供應地塊涉及市中區、歷下區、歷城區、天橋區、萊蕪區和先行區。其中，天橋區、歷城區、先行區住宅用地供應量最大，天橋區410.32畝，歷城區705.56畝，先行區278畝，歷下區70.2畝，市中區108畝，萊蕪區159.52畝，章丘區106.72畝，濟陽區99.76畝，總計2220.73畝。歷下區盛福片區供應量較少，僅有一宗住宅用地掛牌，面積約70.2畝。

第二次集中供地的主力天橋區，將延續2020年密集供地的勢頭，黃崗、北湖、標山、田莊、成大國棉廠等片區土地均有供應。其中，黃岡片區供應黃崗社區地塊一、二兩宗地，面積共計112畝;田莊社區地塊一、二，面積共計約70.46畝;北湖片區一次性供應5宗地共計227.7 畝。

歷城區主要有黃臺鐵路貨場地塊、大辛莊南區、濟鋼片區有地塊供應，值得一提的是，濟鋼片區共計4宗住宅用地一并出讓，面積共計217.56畝。黃臺鐵路貨場地塊1宗商業住宅用地，面積約216畝。

此外，大辛莊南區供應商品住宅用地1宗，面積約171畝;東彩石片區地塊供應約20畝，平保障性住房;新東站片區新東站地塊三協議出讓其他住宅用地1宗，面積約101畝。

起步區崔寨街道青銀高速以南，G220兩側供應商品住宅用地1宗，面積約278畝。

記者計算發現，第二次集中供地集中，商品住宅用地面積約1938.73畝，用于協議出讓的其他住宅地塊，總面積約282畝。（據齊魯晚報）

[責任編輯：楊凡、崔中連]

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