傾心記錄青島樓市20年回顧哪些讓我們幸福的房子

來源：青島日報

作者：李鵬飛

2021-08-27 07:59:08

原標題：傾心記錄青島樓市20年回顧哪些讓我們幸福的房子

來源：青島日報

編者按：有人說，中國房地產(chǎn)的二十年，是奮發(fā)蹈厲的二十年，也是狂飆突進的二十年，更是非譽交爭的二十年。但不可否認的是，二十年來中國房地產(chǎn)的萌芽、崛起、壯大直至繁盛，對我國城市更新與人居水平的躍升，起到了不可估量的作用，其發(fā)揮的積極意義與突出價值，注定在經(jīng)濟社會發(fā)展史上留下濃墨重彩的一筆。

地產(chǎn)改變?nèi)司?，居住?chuàng)造未來，青島這座城市的日新月異，同樣與房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展密不可分。作為全國十五家副省級黨報之一的《青島日報》，不僅是城市發(fā)展的見證者，更是時代變遷的記錄者。

2001～2004年

第一階段：青島房地產(chǎn)市場崛起

1998年，國家取消福利分房政策，房地產(chǎn)開始市場化。2000年，北京上海廣州等一線城市樓市日漸繁榮，青島緊隨其后。在二手房領(lǐng)域率先展開“破冰”之旅，2001年年初，市住房資金管理中心、市房地產(chǎn)交易中心、市住房置業(yè)擔保中心、市房屋租賃中心、青房安居中心、市商業(yè)銀行延安三路支行等6家單位聯(lián)手行動，打通二手房交易渠道，為交易提供多種便利，使二手房交易更為暢通；其次，逐步降低的交易契稅也成為交易活躍的重要原因，交易契稅由前年初的6％降至去年底的1．5％，大幅調(diào)低的契稅，極大地刺激了二手房買賣交易。

2001年9月3日，青島日報《樓市》周刊中報道，根據(jù)青島交易中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2001年1至7月，全市二手房交易達5026戶，較去年同期增長320％，幾乎與商品房交易量持平，出現(xiàn)了二手房交易的第一次高峰。

樓市熱度也體現(xiàn)在土地市場，青島首個鉆石地塊拍出。2002年10月9日，青島日報《樓市》周刊中報道，我市2002年第五次儲備國有土地使用權(quán)拍賣會，于9月30日上午在市房地產(chǎn)交易中心舉行，被業(yè)界稱為“鉆石地塊”的市南區(qū)香港中路北側(cè)海門路8號地塊，最終被青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島亞麥房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、青島李滄建安房地產(chǎn)開發(fā)公司以樓面地價5120元／平方米聯(lián)合競得。該地塊總地價17233萬元，約合每畝1731萬元，每平方米約合2．6萬元。這是青島截止到2012年通過拍賣出讓的最值錢的一塊地，因此被人們譽為“鉆石地塊”。

值得關(guān)注的是，樓市發(fā)展深受外部環(huán)境影響，2003年，“健康住宅”首次開始成為建筑設(shè)計的重點。因為突如其來的SARS，在給國人以警醒的同時也留下了更多的思索， 6月11日，青島日報《樓市》周刊刊出《非典，改變了二手房的選擇》，報道指出：“在非典到來之前，對大多數(shù)購房者來說，房屋的面積、樓層和朝向是其關(guān)注的首要因素，而房屋的通透性則往往不受重視。隨著防治非典而提出的通風等各方面的要求，現(xiàn)在的購房者對房屋的選擇條件上開始做出了一定的調(diào)整?！倍@一影響一直延續(xù)到現(xiàn)在。

這期間土地市場另一個重磅事件發(fā)生在2004年3月30日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號令，要求各省市在8月31日之前將歷史遺留問題加以界定并處理完畢，8月31日之后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)。2004年12月15日，青島日報《樓市》周刊報道，招拍掛使實力型企業(yè)顯身手，在新的土地政策框架下，中小型的開發(fā)商將會面臨資金、后續(xù)開發(fā)等難題，開發(fā)難度遠比以前要高，在新的時代中，大型開發(fā)商將憑借其實力贏得更大的市場空間。

2005～2007年

第二階段：樓市調(diào)控大幕徐徐拉開

2005年5月13日，青島市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定住房價格進一步推進住房保障體系建設(shè)的通知》（青政辦發(fā)〔2005〕24號），首次展開對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。2005年12月28日，在《樓市》周刊年終總結(jié)報道中，本刊指出，穩(wěn)定住房價格、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)、遏制投機需求是這次房地產(chǎn)市場調(diào)控的三個關(guān)鍵點，在我市當年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中取得了較好的成效。

2006年，建設(shè)部等部門發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。規(guī)定自當年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上，史稱“90／70標準”。5月31日，青島日報《樓市》周刊對此政策進行詳細解讀，并指出與以往相比，此次出臺的有關(guān)稅收、信貸、土地政策等“硬指標”具有更強的強制性和操作性。

二套房調(diào)控開始發(fā)生在2007年9月27日，人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，即359號文件，通知規(guī)定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1．1倍。

2007年12月19日，青島日報《樓市》周刊撰文指出，同359號文件相比，《補充通知》不僅重點明確了第二套住房以借款人家庭為單位認定房貸次數(shù)，同時，已利用公積金貸款購房的家庭，再次申請房貸，也將視為第二套住房。可以說，這是359號文件出臺后，市場對二次置業(yè)的幾種可能解釋中最嚴厲的一種定義，無論是從內(nèi)涵還是從外延上來看，都比早些時候?qū)Φ诙鬃》康慕忉屢羁膛c廣泛得多。

業(yè)內(nèi)人士表示，盡管 2005、2006年國家連續(xù)出臺調(diào)控政策，但那兩年卻是全國以及青島房價漲得挺快的兩年。直到央行出臺的加息政策，對全國大部分樓市形成致命一擊。

2008～2010年

第三階段：樓市從低迷重新走向火熱

以全球金融危機為觸發(fā)點，行業(yè)進入低迷，2008年，市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場遭遇嚴冬，整個經(jīng)濟形勢一片慘淡，青島樓市亦低迷。為刺激經(jīng)濟保增長，中央出臺4萬億救市計劃，開始全面救市，同時為刺激購房需求，再次重申房地產(chǎn)為“重要的支柱產(chǎn)業(yè)”。

樓市被重新點燃，2009年12月30日，青島日報《樓市》周刊刊出《樓市神話》文章，指出市場回暖，房價飆升，曾經(jīng)的悲觀預(yù)期被徹底翻轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場上舉牌的手不再“軟”，全國范圍內(nèi)“地王”頻現(xiàn)。7月份，市北區(qū)78號地塊以8350元／平方米的價格成交，市北“新地王”誕生，也成為青島土地市場升溫的重要標志；9月份，李滄區(qū)興華路35號地塊先后經(jīng)過了百余輪的競價搏殺，終以3260元／平方米成交，李滄地價首次突破3000元／平方米；10月下旬，位于開發(fā)區(qū)薛魚路南側(cè)、環(huán)島路北側(cè)地塊以13200元／平方米成交，創(chuàng)下青島天價地塊記錄；12月中旬，位于市北區(qū)遼陽西路南、勁松七路東地塊，起拍價為3000元／平方米，在經(jīng)過長達160余輪競價之后，以樓面地價6990元／平方米成交。

在樓市“狂熱”的背景下，2010年，史上最嚴厲調(diào)控出臺，2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共分五部分，十一小條，簡稱“國十一條”。4月17日，國務(wù)院適時出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號），青島也在第一時間出臺了“14條”。提出島城將實行更為嚴格的差別化住房信貸政策：以家庭為單位，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款；對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一般商品房計稅毛利率由現(xiàn)行的15％調(diào)至20％；對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅和非住宅的土地增值稅預(yù)征率由現(xiàn)行的1％調(diào)至2％。青島日報《樓市》周刊對此解讀，三年一個周期的樓市“周期律”已經(jīng)形成，政策對行業(yè)的發(fā)展成為最關(guān)鍵的決定因素之一。截至到當年年底，青島樓市依然“熱火朝天”。

2011～2013年

第四階段：從市場突破千萬方規(guī)模到重歸冷靜

為了抑制房價快速上漲，青島2011年再次開始限購，市場快速冷靜，觀望兩年后需求集中爆發(fā)，成就了2013年的剛需大年，市場突破千萬方規(guī)模，需求透支嚴重。

2011年1月，“國八條”出臺。 1月28日，青島版“限購令”出臺，內(nèi)容包括自《意見》發(fā)布之日起至當年年底，在我市市轄七區(qū)實行住房限購措施：對已有1套住房的本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。

連續(xù)調(diào)控下，島城樓市“疲態(tài)”難掩。國家統(tǒng)計局公布的7月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)，9個城市環(huán)比下降，其中青島環(huán)比下降0．2％，同比下降4．4％。2012年8月28日，青島日報《樓市》周刊刊文指出在資金、庫存等各種壓力下，島城樓市以價換量成效明顯。特別是7月份，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新房月成交量高達10379套，是2012年以來首次突破1萬套大關(guān)，其中新建住宅成交9512套。這同國家統(tǒng)計局公布的7月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)中青島環(huán)比下降0．2％、同比下降4．4％的數(shù)據(jù)相呼應(yīng)，證明了島城樓市以價換量取得了不凡的成績。

2013年2月20日，“國五條”出臺，出售自有住房將按20％征個稅引發(fā)了眾多購房者的恐慌。從國五條到青島版國五條出臺的一個月時間里，房產(chǎn)交易呈現(xiàn)瘋狂狀態(tài)。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份，全市新建住宅成交14553套，環(huán)比增長206％，同比增長322％；六區(qū)二手房成交9668套，是上一年同期的22倍，與上一年前8個月的總和等量齊觀。青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年青島樓市新建商品住房總成交量達119407套，創(chuàng)下了歷史新高，其中三月份貢獻最大。

3月31日，青島版“國五條出臺后，樓市回歸寂靜。4月1日即青島“國五條”細則落地首日，青島日報《樓市》周刊記者前往青島市房地產(chǎn)交易中心、市北房地產(chǎn)交易中心探訪，在這里記者發(fā)現(xiàn)，兩處房產(chǎn)交易中心內(nèi)上月常見的“市民排隊過戶”景象已全然不在，大廳內(nèi)僅有稀稀落落的市民在“從容不迫”辦理房屋過戶手續(xù)。

2014～2016年

第五階段：限購政策解除樓市復(fù)蘇向上

2014年迫于市場壓力大，青島與全國同步進入去庫存期，限購逐步解除，2015年市場逐步回溫，2016年通過降首付、調(diào)契稅及貸款優(yōu)惠等政策加上全面放開“二孩”，使得改善需求積極入市，成就2016年的改善大年，市場規(guī)模較上一輪翻番，突破兩千萬方規(guī)模。

2014年8月1日，黃島、城陽兩個區(qū)的住房放開限購政策；對市南、市北、李滄、嶗山四個區(qū)套型面積在144平方米以上含144平方米的住房放開限購政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購政策；9月 1日，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購政策。9月23日，青島市相關(guān)部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設(shè)體系的意見》。意見規(guī)定，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。同時，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。至此，青島房地產(chǎn)歷史上的限購限貸政策全面放開。

2016年9月30日，北京、天津發(fā)布樓市調(diào)控新政，其后在短短的國慶期間，全國20余座樓市熱點城市紛紛發(fā)布調(diào)控新政。這是自2014年全國房地產(chǎn)政策開始松綁后，首次出現(xiàn)地方政府集中出臺調(diào)控政策。青島日報樓市官方微信撰文指出，顯而易見，這是在有關(guān)部門統(tǒng)一部署下的一次集體行動。2016年全國市場區(qū)域分化更加顯著，在多數(shù)三四線城市急需去庫存的同時，20多個城市樓市火爆、房價大漲。熱點城市暴漲的房價和過熱的市場情緒，既不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，又不利于經(jīng)濟穩(wěn)健增長。因此，在中央“分類調(diào)控、因城施策”的方針指導(dǎo)下，20余城在國慶期間集中出臺新政。地方調(diào)控政策陸續(xù)出臺后，意在對樓市過熱地區(qū)進行降溫。

雖有以上措施，但青島樓市依然較熱。青島日報《樓市》周刊總結(jié)指出，據(jù)業(yè)內(nèi)機構(gòu)統(tǒng)計，2016年1－12月，青島新建商品住宅共成交169989套，成交面積1836．41萬平方米，成交金額為1693．42億元。同比2015年的127258套，上漲33．58％。從2011—2016年青島新建商品住宅成交走勢圖來看，2016年的成交量為5年同期最高值，相較于2011年更是有94．45％的漲幅。

2017～2020年

第六階段：新一輪調(diào)控開啟樓市進入穩(wěn)定發(fā)展期

2017年限購重啟，新一輪市場周期開啟。雖然有政策調(diào)控，但市場熱度一直居高不下，直到2018年下半年才開始進入冷靜期，又因為疫情影響，市場盤整期持續(xù)至2020年，此后進入“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的新歷史發(fā)展時期。

2017年3月15日，青島市政府正式出臺限購政策，自2017年3月16日起對于非本市戶籍以家庭為單位限購1套房；同時新房和二手房公積金、商貸首套、二套房首付比例雙雙提高，第三套及以上房產(chǎn)不提供貸款。2017年3月30日下午，調(diào)控繼續(xù)加碼。青島市國土資源房管局、人民銀行青島市中心支行、青島銀監(jiān)局三部門聯(lián)合發(fā)布通知，自2017年3月31日起執(zhí)行認貸又認房，在本市范圍內(nèi)購買新建商品住宅和二手住宅需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易，明顯摒除了炒房客，打破了不少投資性置業(yè)者“短線”運作資產(chǎn)的捷徑。2017年6月9日，青島日報樓市官微刊發(fā)《調(diào)控政策出臺倆月，青島新房市場怎么樣了？》，提出市場加碼后，總體來看，房價走勢平穩(wěn)，仍然保持緩慢增長。同時市場呈現(xiàn)出三個特點，推盤數(shù)量減少，認購率增高；非限購區(qū)域，成交穩(wěn)步上漲；庫存壓力小，調(diào)控釋放還需時間。

整個2018－2019年，青島樓市處于低迷期，青島日報《樓市》周刊曾用數(shù)據(jù)進行總結(jié)，據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布顯示，2018年全年青島市新房成交套數(shù)為168515套，同比2017年新房成交套數(shù)下跌12．69％。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年全年青島市共網(wǎng)簽新建商品房141420套，同比2018年下跌11．5％。

2020年，在外部環(huán)境的不利因素下，青島樓市強勢復(fù)蘇，2020年12月30日，青島日報《踏浪前行，盤點2020樓市特刊》撰文指出，2020年，對青島房地產(chǎn)企業(yè)來說，是面臨重大考驗甚至是生死攸關(guān)的一年。這一年，部分房企憑借品牌優(yōu)勢，不僅頂住了驚濤駭浪，力挽狂瀾，甚至逆勢反彈，業(yè)績一路飄紅，截至目前已有企業(yè)銷售額已突破195億元，銷售額排名前三的都已突破100億元。2020年青島樓市經(jīng)受住了種種不利因素，新房與二手房市場均取得了令人欣喜的成績。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年青島新房共計成交153396套，同比2019年上漲0．1％，成交面積為17724551．77平方米，同比2019年上漲1．39％，實現(xiàn)了自2018年以來的上揚。

本版撰稿李鵬飛