原標題：2022青島樓市“金三銀四”涼涼 紅五月還會來嗎？

來源：觀海新聞／青島早報

五一假期剛剛結束，青島樓市和近期天氣有些類似——始終等不到傳說中的升溫。根據(jù)剛剛公布的數(shù)據(jù)，青島4月新建商品房僅成交7044套，創(chuàng)下了近8年來4月份單月成交量新低。

從春節(jié)過后，地產(chǎn)行業(yè)盼完“金三”又盼“銀四”，如今“金三銀四”都未能如期而至。五一小長假期間，各房企推出眾多優(yōu)惠政策，到訪量和成交量似乎有了明顯提升。即使如此，當下購房者的觀望情緒持續(xù)濃厚，很多從業(yè)者對“紅五月”也開始持有謹慎的態(tài)度。

寒潮：4月樓市又創(chuàng)新低

今年春節(jié)假期結束，“小陽春”一詞成為整個地產(chǎn)行業(yè)最大的期盼，3月市場數(shù)據(jù)似乎給了不少人信心，在很多人開始重拾“金三銀四”信心時，市場又重新歸于平靜。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計，青島4月新建商品房僅成交7044套，成交總面積為82．21萬平方米，成交總金額為129億元，環(huán)比3月分別下降33．9％、35．4％和28．9％，同比去年4月分別下降45．6％、45．8％和42．7％。據(jù)統(tǒng)計，今年4月新房的成交數(shù)據(jù)，是2014年以來近8年4月單月最低。

“銀四”沒能再上一個新臺階，青島前四月的銷量整體不盡如人意。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1—4月，青島新建商品房成交32128套，成交總面積為375．57萬平方米，成交總金額為549．17億元，同比分別下降27．5％、27．4％和28．5％。不僅僅是青島市場，全國范圍內(nèi)今年1－4月，TOP100房企銷售額均值為212．2億元，同比下降50．2％；其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少6家；超百億房企57家，較去年同期減少46家。就4月單月數(shù)據(jù)來看，無論是頭部的萬科、碧桂園，還是旭輝、金茂等中堅力量，4月的業(yè)績狀況均出現(xiàn)了一致的大幅下跌，部分房企的同比下跌幅度甚至高達近70％。

回暖：五天新房成交1047套

4月成績不理想，5月又要臨近年中，開發(fā)商再次發(fā)起促銷大戰(zhàn)。五一小長假期間，在各種優(yōu)惠政策的吸引下，市場似乎還有了不錯的收獲。

根據(jù)卓易數(shù)據(jù)最新統(tǒng)計，今年五一假期，青島商品房共計成交1047套，成交面積89318平方米，與去年同期（580套，64205平方米）相比，增長明顯。區(qū)市方面，西海岸新區(qū)成交量居首，成交商品房545套，成交面積34994平方米；膠州市位列榜單第二，成交209套，成交面積24143平方米；即墨區(qū)成交107套，成交面積11028平方米，摘得第三名。主城區(qū)方面，市北區(qū)成交44套，李滄區(qū)成交18套，嶗山區(qū)成交10套。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面要清醒地看到受個別項目集中備案影響，今年五一假期青島新房成交量有所增長；另一方面，從一線市場來看，五一假期不少售樓處確實挺熱鬧，到訪量比三四月份有所提升，特別是主城區(qū)的一些樓盤，認籌情況總體不錯。

助力：市場利好不斷加碼

期盼中的“小陽春”并沒有到來，距離6月底僅剩不到兩個月，這也讓很多開發(fā)商為年度任務而擔心，促銷戰(zhàn)也是越來越激烈。為了撬動市場，開發(fā)商紛紛推出限時限量“節(jié)日專屬”優(yōu)惠，從西海岸、即墨到膠州，眾多樓盤打出“特價牌”。

在優(yōu)惠方式上，大部分樓盤用的還是“特價房”這一招。比如膠州上合板塊，有開發(fā)商就推出特價房名額，日常價9500—10000元／平方米，折扣后看海小高層單價8000元／平方米，毛坯交付。該樓盤銷售經(jīng)理稱，5月1日到訪量比平日增加了三分之二。

不僅面向剛需的樓盤有特價，周邊中高端樓盤也不甘示弱。西海岸金沙灘片區(qū)的一個樓盤，主打產(chǎn)品是疊院 （商業(yè)）、公寓，五一期間也有特價房，一套原價290萬元的疊院，特價250萬元，同時還推出“買房送車”活動。

目前，不僅開發(fā)商送上的“優(yōu)惠大禮”，金融機構在今年也不斷下調(diào)房貸利率。進入5月，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，島城首套房主流房貸利率調(diào)整為4．9％，甚至有銀行可以做到4．8％。二套房方面，大部分銀行二套房房貸利率可做到5．2％。以貸款100萬元、30年期為例，現(xiàn)在貸款相比去年下半年的利率水平，每月大約可以省下400多元的利息。而30年可以總共省下14萬元多的利息。

而且這可能還不是今年最低的利息水平，有資料顯示目前山東省內(nèi)已有濟南、淄博、臨沂、日照等城市的多家銀行接到了首套房房貸利率下調(diào)的通知，個別銀行已經(jīng)可以做到4．6％的利率。

預測：5月樓市回暖還有戲

進入5月，從開發(fā)商的促銷到利率利好，一系列的動作都在刺激樓市。而且這還不夠，今年以來，各城市因城施策，不斷在當前的政策基礎上松綁，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到4月29日，超85個城市出臺松綁政策，松綁次數(shù)超百次。尤其是4月以來，調(diào)控密度更大、力度更強、高能級城市也加入松綁政策陣營。對此業(yè)內(nèi)人士為，在當前房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力持續(xù)較大的背景下，中央政策定調(diào)已明確釋放積極信號，各地因城施策力度進一步加大預期較強，政策調(diào)整有助于購房者預期和置業(yè)信心恢復。

預計在政策發(fā)力顯效、疫情得到有效防控后，市場企穩(wěn)可期，尤其是基本面支持強的熱點城市有望率先企穩(wěn)，進而帶動重點區(qū)域三四線城市完成筑底。對此，卓易數(shù)據(jù)市場分析師王玟琳分析認為，“4月樓市雖不景氣，但政策整體進入寬松快車道。據(jù)不完全統(tǒng)計，4月份全國已有50余個城市發(fā)布相應政策，涉及首付、利率、公積金、限購、限售等方面。同時，4月央行降準也利好樓市及實體經(jīng)濟，使得人們對降息有了期待。雖然目前購房者出手相對謹慎，但政策的一步步跟進，也要重構市場的信心”。

外地樓市的松綁政策是否會對青島樓市造成影響？針對這一問題，有業(yè)內(nèi)人士就認為，青島樓市并非孤立存在，市場不景氣最主要的原因還是源自市場濃重的觀望情緒。越來越多的城市實行樓市松綁政策，最直接的作用就是進一步抵消“觀望情緒”。然而多數(shù)業(yè)內(nèi)人士普遍認為樓市復蘇并沒有懸念，但在目前的政策環(huán)境下，回到幾年前快速上漲的行情也不現(xiàn)實，“穩(wěn)定”還是市場的主旋律。

觀海新聞／青島早報記者 劉鵬

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