原標題：青島買新房“先驗后收” 新家都要有電子檔案了!

來源：觀海新聞／青島早報

7月20日，青島市住房和城鄉建設局官網最新發布了《青島市住房和城鄉建設局行關于進一步落實建設單位工程質量首要責任的通知》。通知中明確提出：加強住宅工程質量管理。主要從全面實行先驗房后收房，深化住宅工程質量信息公開，提倡按套（戶）出具質量合格證“一戶一檔”，加強與房屋預售聯動管理，明確質量保修期限，推行住宅工程質量潛在缺陷保險等方面提出加強住宅工程質量管理的具體舉措，并于2022年9月1日起施行。

其實早在2021年年初，《青島市新建商品住宅交付流程指導意見》就已經正式實施。該文件中最大的亮點為明確了先驗房后交費再收房的商品房交房順序。對于購房者來說，先驗房再收房，能夠充分保障權益。但專業知識的欠缺，也讓很多業主在收房時有些手足無措。對此記者咨詢了早報驗房團的資深驗房師——青島百姓裝修監理中心的驗房師薛維琰，和大家一起來聊聊房子到底該怎么驗。

現場：先驗房已成“標配”

上個周末，李滄某小區開啟交房儀式，記者跟隨一位業主來到現場，體驗一次完整的收房過程。在簡單地核對了業主的信息后，工作人員拿出了一個手提箱遞給業主，“里面是房門鑰匙和可視通話的室內機，我們的工作人員會陪您先去驗房，如果您請了驗房師現在可以通知他們準備驗房了。”按照工作人員的說法，現在房屋交付都是先驗房后交房。

跟隨業主來到她位于28樓的新家，沒想到的是驗房師已經等在家門口。“我們早就過來了，你們是今天查驗的第三家，這個小區今天一共有6套房子需要我們來驗。”驗房師宋師傅告訴記者，隨著“先驗房后收房”的普及，市民驗房意識逐漸增強，很多業主都會聘請專業的驗房師幫忙檢查房子。進入新房后，宋師傅直奔廚房打開水閥和總電源開關，然后就開始了對廚房的檢查，不到半分鐘，問題出現了：“吊頂收縫開裂，吊柜柜內插座松動。”宋師傅嘴里一邊說著，一邊快速地把問題寫在便利貼上，并貼在發現問題的地方。而這時開發商的工作人員也沒閑著，在驗房時發現問題之后，他們立刻用對講機喊來維修人員，“小問題我們立刻處理。”對于開發商的態度，驗房師宋師傅也告訴記者，之前開發商特別排斥驗房師，但現在他們似乎也轉變了態度，對驗房師發現的問題會立刻整改。但這也僅限于一些小問題，類似于大面積的瓷磚空鼓，地板吐灰等問題，購房者還需要和開發商進行溝通。

經驗：驗房過程這些問題最突出

●空鼓在驗房過程中，經常會看到這樣的畫面：驗房師拿著小錘不斷敲擊墻面，仔細辨別敲擊的聲音。如果發出沉悶的聲音，大概就是出現了“空鼓”問題。驗房師薛維琰告訴記者，墻面空鼓在驗房過程中是出現概率最多的問題。通常衛生間和廚房的瓷磚下最容易出現空鼓的問題。有些時候地板下面也會有，甚至毛坯房也會出現空鼓的問題。如果是普通粉刷的墻壁出現空鼓，將來可能出現墻面開裂、墻皮脫落的問題。但如果是衛生間的瓷磚下出現空鼓，則可能存在安全隱患。隨后記者也收集到了10份專業驗房報告發現，空鼓問題出現的概率幾乎是百分之百。

薛工告訴記者，很多精裝房子衛生間瓷磚會存在大面積空鼓的問題。“衛生間相對比較潮濕，這種環境下如果瓷磚貼得不牢固就更容易脫落，特別危險。”薛工介紹，很多空鼓的瓷磚正好位于窗臺正上方，或者是淋浴房的上方，一旦脫落很容易傷到業主。薛工介紹，對于精裝房來說，瓷磚邊緣1厘米允許出現局部空鼓，瓷磚大面不允許有空鼓；而如果是位于陽角的瓷磚，更不允許出現空鼓。主要是因為業主在居住過程中，容易碰到這些陽角，時間久了空鼓處的瓷磚容易碰碎、松動，會比較危險。瓷磚出現空鼓的問題，多是因為施工過程中工人不仔細造成的，最好的辦法就是砸掉重新鋪貼。另外，地面上的空鼓也不能忽視，否則無論是鋪設地板還是瓷磚都會出現松動異響。

●水電由于有相應的安全規范，在插座開關方面，開發商一般不會出太大的問題。但眼下弱電箱里的電源卻成為驗房過程中容易出現問題的“隱蔽角落”。弱電箱里為什么會出現電源插座？薛工解釋，弱電箱主要是布置網線接口，現在普遍采用的是光纖入戶的設計。光纖入戶需要連接“光貓”來解讀光纖信號，“光貓”則需要連接電源。而且現在很多業主也喜歡將路由器直接放置在弱電箱內，同樣需要電源，所以現在電源插排已經成了弱電箱的標配。在平常驗房時，弱電箱中電源插座的質量往往不盡如人意，很多開發商會采用小品牌的劣質插座。還有一個問題就是接線問題，經常會出現相零接錯，火線和零線接反，甚至還會出現相地接錯，即火線和地線接反，不過不管是哪一種情況，只要相位不正確就都會埋下安全隱患。

薛工告訴記者，弱電箱中的插座一般是用來安裝路由器，雖然不是大家電，但是常年通電工作，如果路由器線路內部老化發生短路，這時線路跳閘時就無法準確斷開火線，電器長時間發熱也容易引發火災。很多弱電箱還會安裝在櫥柜內，一旦發生意外很難被及時發現。除此之外，衛生間是家里用電重區，因此電路設計最好是單獨走。如果和別的電路混用，在負荷大的時候，可能會出現用電安全問題。超過3000W功率的電器一律需要單獨電路控制。一方面提高安全系數，另一方面便于檢修。任何一路電器因漏電引發跳閘，都能夠迅速找到發生問題的電器。精裝房水路需要檢查的地方頗多，例如衛生間及陽臺下水口是否排水正常，廚衛臺盆下水是否正常，溢水口是否能正常排水，下水管是否有水滲出，都需要仔細檢查。在前期驗房中，曾出現很多次廚房臺盆溢水口排水慢的情況，當業主在洗菜或洗手時忘記關掉水龍頭，由于溢水口下水速度慢，導致水面溢出臺盆，長時間溢水導致屋內家具被泡，給業主帶來很大的經濟損失。

●細節精裝修的房子多會采用木地板或瓷磚，吊頂也成為精裝的必備。但這一上一下的配置，同樣也會隱藏著新問題，雖然對建筑質量不會產生大的影響，卻可能讓入住體驗變差，比如瓷磚地面的返堿問題。在一次驗房過程中，薛工就曾遇到過瓷磚縫隙怎么都擦不干凈的問題。這就是所謂的返堿問題。據了解，水泥中含有堿性物質，地面受潮后，瓷磚下面的“堿”就會返上來，在瓷磚縫隙間結成固體并慢慢堆積。對于地磚返堿來說，并不會對瓷磚產生太大的危害。但返堿多是因為潮濕引起的，地板潮濕的原因就要搞清楚，是外墻滲水？還是地面防水沒做好？還是在潮濕狀態下做美縫施工？了解到返堿的真正原因非常重要。

另外，如果房間鋪設的是木地板，在驗房時，總能看到驗房師沿著房間墻根用力跺腳，很多時候會有灰白的粉末從地板邊緣冒出來，這就是精裝房中的“吐灰”現象。主要是由于工人鋪地板前沒有打掃地面造成的，如果不將下方的粉塵清理干凈，入住之后會發現家具總是有灰蒙蒙的一層粉塵，這就是吐灰引起的，可能以后兩三年都沒辦法去掉。

除了這些“看得見”的問題，業主驗房時還要考慮自己的使用場景，發現一些“想不到”的問題。薛工提到眼下很多廚房會做整體吊頂，但吊頂上卻沒有預留檢修口。“當需要檢修某處位置時，如果沒有預留檢修口的話，那就需要拆掉一塊完好的裝修完成面，這樣不僅會耗費金錢，還影響美觀。”薛工解釋道。

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如何選個靠譜的驗房師

驗房這件事，即使業主再細心，作為非專業人士，也未必能把存在的問題都找出來，最好的處理方法還是找個驗房師。那么現在問題來了，如何找到靠譜的驗房師呢？找驗房師第一步當然是找正規的驗房公司，正規的驗房公司應具備營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證等營業資格以及合法的辦公場地，可以到工商局網站查詢是否有登記。另外還需要關注驗房師的資質，看是否持有驗房師職業證書，根據編號在中國職業培訓與技能鑒定服務網是否可以查證。

除此之外，驗房師的工作是否認真也關系到是否能盡可能多的發現問題，這里有一個細節大家可以注意，以100平米的房子舉例，將所有的項目查驗完，一般需要1小時左右，如果時間過短，驗房師有可能在敷衍了事，可以及時跟驗房師溝通，必要時可以重新查驗。正規的驗房師服務時，工具一定會比較完備、專業，通常都會有兩米靠尺、塞尺、內外直角檢測尺、空鼓錘、驗電器等等工具。工具是否專業也是評判驗房師服務是否靠譜的重要依據。

驗房驗出問題該找誰

查驗出問題，先記錄，拍照、拍視頻留存證據。有些小修小補，開發商效率比較低的，不一定非要開發商整改，自己裝修過程稍帶就做了。需要開發商、物業整改的，先和對方協商，提出整改、維修申請書，由驗房對接人簽字確認。開發商、物業收到申請后，提供解決方案或者整改協議，為了避免對方推脫責任，可以在協議中明確整改期限。如果協商未果，可以向住建部門進行投訴。

本版撰稿觀海新聞／青島早報記者 劉鵬

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