原標(biāo)題：青島西海岸新區(qū)官方通報了這9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)！

來源：探索青島

原標(biāo)題：青島西海岸新區(qū)官方通報了這9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)！

來源：探索青島

日前,西海岸新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)文,在新區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)全力保障文明典范城市創(chuàng)建工作中,9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)被通報批評。

通報稱,青島廣宇物業(yè)服務(wù)有限公司等9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作開展不積極、不主動,物業(yè)管理項目內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生臟亂差,項目負(fù)責(zé)人工作態(tài)度消極懶散,對各類亂象不及時履行發(fā)現(xiàn)、制止、上報清理職責(zé),對上級部門督導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問題事項反饋不及時、整改不到位.

青島廣宇物業(yè)服務(wù)有限公司/珠海街道

青島新海岸物業(yè)管理有限公司/辛安街道

青島裕仁物業(yè)管理有限公司/靈山衛(wèi)街道

青島聚德物業(yè)管理有限公司膠南分公司/靈山衛(wèi)街道

青島新世紀(jì)海濱物業(yè)管理有限公司/隱珠街道

青島金世紀(jì)物業(yè)管理有限公司/隱珠街道

青島南苑物業(yè)有限公司/隱珠街道

青島創(chuàng)智物業(yè)服務(wù)有限公司/隱珠街道

青島瑞誠達(dá)物業(yè)管理有限公司/薛家島街道

如今,因物業(yè)“表現(xiàn)差”導(dǎo)致業(yè)主物業(yè)對簿公堂的案件已屢見不鮮,比如業(yè)主因認(rèn)為物業(yè)服務(wù)有瑕疵而不交費,物業(yè)公司因收不上費服務(wù)差……那么,哪些情況可以拒交物業(yè)費?物業(yè)的某些行為真的合法嗎?近日,山東高法推送了一篇文章,教你和物業(yè)公司斗智斗勇——

房子沒入住要交物業(yè)費嗎?

法官說

小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費主要是公共性服務(wù)收費,包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運行、維修和保養(yǎng),綠化管理、保安、保潔等,無論業(yè)主是否入住,即使房屋空置,也應(yīng)當(dāng)繳納相應(yīng)物業(yè)費。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款:業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

圖片

房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致漏水,可以不交物業(yè)費嗎?

法官說

開發(fā)商作為房屋的開發(fā)銷售方,對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任,屬于房屋質(zhì)量問題的漏水、滲水問題,與物業(yè)服務(wù)不是同一法律關(guān)系,業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的賠償責(zé)任,故不能以此為由拒繳物業(yè)費。

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物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意,能拒交物業(yè)費嗎?

法官說

需要具體情況具體分析。因為物業(yè)服務(wù)是針對全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個方面提供的,具有公共性和整體性,涉及全體業(yè)主和整個小區(qū)的公共利益,在效用上具有不可分割性和依賴性,業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費(如部分垃圾沒有及時清理、公共區(qū)域照明燈損壞等),這樣的做法會導(dǎo)致業(yè)主的個人收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于給物業(yè)公司和多數(shù)業(yè)主造成的損害,因此不能以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵為由拒交物業(yè)費。

但是,如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的,物業(yè)費可以適當(dāng)減免;因物業(yè)服務(wù)瑕疵導(dǎo)致的損失,業(yè)主可以要求物業(yè)進(jìn)行賠償。比如:小區(qū)門禁損壞后物業(yè)未及時修復(fù),未設(shè)保安室,亦無保安巡查,或雖有錄像監(jiān)控但監(jiān)控?fù)p壞缺失等原因,導(dǎo)致業(yè)主財物被偷竊的,可以認(rèn)為物業(yè)在業(yè)主安全保障方面明顯管理不到位,為重大瑕疵,可以減免物業(yè)費。

法條鏈接

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條:物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù),業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。

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沒交物業(yè)費,物業(yè)停水停電,合法嗎?

法官說

不合法。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期未足額繳納物業(yè)費的,物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費;合理期限屆滿后仍不支付的,物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請仲裁,不得通過對業(yè)主進(jìn)行停水停電等不合法措施催交物業(yè)費。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款:物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。

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物業(yè)擅自對外出租地面停車位,導(dǎo)致業(yè)主無法停車,合法嗎?

法官說

該情形涉及物業(yè)共用部分處分權(quán)的問題,焦點在于物業(yè)公司能否有權(quán)將地面停車位(或者其他業(yè)主共有區(qū)域)出租經(jīng)營。若物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán),擅自將共用部分出租經(jīng)營,屬于無權(quán)處分,業(yè)主委員會可以物業(yè)公司侵權(quán)為由要求物業(yè)公司停止侵害,恢復(fù)原狀,并賠償損失。

若物業(yè)公司對外出租經(jīng)營是經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)通過的,則所得收益應(yīng)當(dāng)用于補充業(yè)主專項維修資金,不得由物業(yè)擅自挪用。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款:占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理條例》第五十四條:利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

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小區(qū)內(nèi)違規(guī)停放的電瓶車自燃,業(yè)主遭受損失,物業(yè)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任嗎?

法官說

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其服務(wù)區(qū)域盡到安全保障義務(wù),因物業(yè)公司未充分盡到安全保障義務(wù),而導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)、人身遭受損失、損害的,業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)與實際侵權(quán)人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

法條鏈接

《物業(yè)管理條例》第三十五條:物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

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物業(yè)發(fā)的《用戶手冊》約定“業(yè)主違反手冊規(guī)定,物業(yè)公司有權(quán)罰款”,合法嗎?

法官說

不合法。《中華人民共和國行政處罰法》規(guī)定,行政處罰僅由具有行政處罰權(quán)的行政機關(guān)或法律、法規(guī)授權(quán)的具有管理公共事物職能的組織可以在法定職權(quán)或授權(quán)范圍內(nèi)實施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是一個企業(yè)法人或非法人組織,并不是行政機關(guān),也不具備公共管理職能,它與業(yè)主間是平等的民事法律關(guān)系,因此不享有處罰業(yè)主的行政權(quán)力,無權(quán)實施罰款等行政處罰行為。

但如果業(yè)主因不當(dāng)行為構(gòu)成違約,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

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買了二手房,原業(yè)主欠繳的物業(yè)費該我付嗎?

法官說

對于所購二手房有欠繳物業(yè)費的問題,如果二手房買賣合同中有關(guān)于物業(yè)費承擔(dān)的具體約定,按約定;

如果房屋買賣合同未約定,因原物業(yè)費屬于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的約定,故之前欠繳的物業(yè)費應(yīng)由原業(yè)主向物業(yè)公司繳納。

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