原標(biāo)題：樓市2022|期房熬成現(xiàn)房，濟(jì)南長嶺山片區(qū)銷售“冷熱不均”

來源：大眾報(bào)業(yè)·齊魯壹點(diǎn)

原標(biāo)題：樓市2022|期房熬成現(xiàn)房，濟(jì)南長嶺山片區(qū)銷售“冷熱不均”

來源：大眾報(bào)業(yè)·齊魯壹點(diǎn)

記者 馬韶瑩

作為連接高新賢文片區(qū)和雪山片區(qū)的中間地帶，隨著配套的日益完善以及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃落地，長嶺山片區(qū)成為近兩年濟(jì)南樓市熱點(diǎn)片區(qū)之一。

長嶺山片區(qū)開發(fā)較早，前期發(fā)展一直緩慢。2017年的三次土拍讓片區(qū)聚合了近10個樓盤，一度備受矚目。經(jīng)過了十余年的開發(fā)，長嶺山樓盤銷售冰火兩重天，片區(qū)內(nèi)超級大盤銀豐玖璽城一直引領(lǐng)，連續(xù)多次登上濟(jì)南單盤銷售榜首；而璟園、奧體·鉑悅府等項(xiàng)目入市多年，期房熬成了現(xiàn)房，卻仍然銷售遇阻。

片區(qū)開發(fā)十余年

樓盤定位差異大

2012年面市銷售的三慶城市主人和2015年入市的恒大奧東新都是長嶺山片區(qū)開發(fā)較早的項(xiàng)目。隨后，萬科和旭輝銀盛泰也進(jìn)入長嶺山片區(qū)。

2015年1月6日，山東華藝置業(yè)以62320萬元的總價競得長嶺山片區(qū)原華藝地塊1宗居住用地，拿地樓面價約2000元/平。2015年2月，萬科入股山東華藝置業(yè)對此地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，定名為萬科金域華府。

2015年10月，13家房企在長嶺山片區(qū)激烈爭搶213輪，最終銀盛泰拿地，開發(fā)了旭輝銀盛泰金域藍(lán)山。

兩個項(xiàng)目入市后的一段時間內(nèi)，長嶺山片區(qū)并無新的項(xiàng)目，萬科金域華府和旭輝銀盛泰金域藍(lán)山一直平穩(wěn)銷售，整個片區(qū)也沒有產(chǎn)生更多的熱點(diǎn)話題。

2017年，長嶺山片區(qū)的三次土拍大戰(zhàn)，吸引了很多人關(guān)注。片區(qū)的熱度也得到提升。

2017年7月13日，濟(jì)南長嶺山舉行土地司法拍賣，被拍賣的長嶺花園引來15家房企激烈競逐，經(jīng)歷176次出價后，由旭輝以成交價17.13億元拿下，樓面價1.53萬元/平方米，折合樓板價15291元/平，這塊地便是如今的奧體鉑悅府。

2017年8月4日，長嶺山龍科機(jī)電地塊被路勁以20億元的總價拿下，折合樓面價約17000元/平。

2017年12月22日，經(jīng)過57輪競拍，長嶺山原華藝集團(tuán)地塊二被路勁地產(chǎn)和雅居樂摘得，路勁和雅居樂的這兩個地塊分別開發(fā)了璟園·璟悅府和璟園·璟仕府。

2018年1月29日，銀豐競得長嶺山劉智遠(yuǎn)片區(qū)9宗地，住宅地塊樓面價6428元/平-7312元/平。2020年8月20日，銀豐以181311萬元的底價斬獲長嶺山B8地塊，樓面價約11111元/平。

經(jīng)過多次競爭激烈的土拍之后，長嶺山片區(qū)終于走進(jìn)人們的視線，成為歷下區(qū)的熱點(diǎn)區(qū)域。截止到目前，長嶺山片區(qū)的樓盤有三慶城市主人、萬科金域華府、旭輝銀盛泰金域藍(lán)山、璟園·璟仕府、璟園·璟悅府、銀豐玖璽城、奧體金茂府、奧體鉑悅府。雖然同在一個片區(qū)，但是這幾個樓盤的定位不同，價格差異較大，除了銀豐玖璽城、奧體金茂府、奧體鉑悅府作為改善項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)其他樓盤均定位為剛需或剛改。

目前萬科金域華府、旭輝銀盛泰金域藍(lán)山、奧體金茂府、璟園·璟仕府、銀豐玖璽城部分已經(jīng)交付入住或基本售罄，銀豐·玖璽城、奧體·鉑悅府、璟園·璟悅府成為片區(qū)在售主力。

戰(zhàn)略地位凸顯

配套日益完善

從位置上來看，長嶺山片區(qū)屬于歷下區(qū)，離CBD奧體中心區(qū)不遠(yuǎn)，離漢峪金谷、齊魯軟件園更近，具有先天的地段優(yōu)勢。

此前的長嶺山片區(qū)為何如此“落寞”？根據(jù)2020年12月16日濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局公布的《濟(jì)南市長嶺山片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，該片區(qū)西起鳳凰路，東至鳳岐路，北起膠濟(jì)鐵路，南至蓮花山（姚家街道與港溝街道邊界）。這個位置距離發(fā)展核心區(qū)并不近，人們的關(guān)注點(diǎn)也難以到達(dá)。

但隨著濟(jì)南自身的跨越發(fā)展，尤其 “新十字方針”的提出，實(shí)現(xiàn)了東部區(qū)域從“東拓”到“東強(qiáng)”的華麗轉(zhuǎn)身。而這一發(fā)展格局也為長嶺山片區(qū)帶來了巨大的機(jī)遇。從目前的布局來看，除了位置優(yōu)勢，還有經(jīng)十路、世紀(jì)大道、工業(yè)南路等東西方向主干道和鳳凰路、鳳山路等南北方向道路等交通優(yōu)勢。從地鐵二期規(guī)劃來看，4號線也將貫穿經(jīng)十路，非常方便。

而商業(yè)和醫(yī)療方面，山東省立醫(yī)院東院、濟(jì)南市立醫(yī)院東院、濟(jì)南市中醫(yī)院東院，都距離長嶺山片區(qū)不遠(yuǎn)，而在長嶺山片區(qū)內(nèi)，還有銀豐打造的一所約10萬平三級綜合醫(yī)院。

學(xué)校方面，璟園代建的崇璟小學(xué)簽約了燕柳小學(xué)，已經(jīng)開學(xué)招生；銀豐玖璽城也配建兩所18班幼兒園、一所48班小學(xué)、一所30班初中，已與燕山學(xué)校簽約，打造燕山學(xué)校玖璽城分校。

除此之外，歷下文體中心也在長嶺山片區(qū)，未來華為山東區(qū)域總部、浪潮數(shù)字山東、百度山東總部等龍頭企業(yè)即將落戶長嶺山片區(qū)，明湖國際細(xì)胞醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)園和生物制藥生產(chǎn)基地也正在建設(shè)中，未來長嶺山片區(qū)將打造新一代信息技術(shù)和生物醫(yī)藥鏈?zhǔn)疆a(chǎn)業(yè)集群。

片區(qū)銷售“冷熱不均”

有樓盤賣了5年還在售

目前片區(qū)內(nèi)在售的樓盤主要是銀豐·玖璽城、璟園、奧體鉑悅府。

銀豐玖璽城不僅是片區(qū)內(nèi)熱度最高的大盤，也是濟(jì)南市的熱銷項(xiàng)目之一。一期宸和府已經(jīng)于2021年10月交付，二期山和院在2022年6月30日交付，三期翰和府、四期融和府2023年將迎來交房，目前主要在售五期崇和院和未來將銷售的六期上和院。

據(jù)悉5期崇和院，預(yù)計(jì)2025年3月份精裝交付，在售均價23000-26000元/平。戶型是109-205平。六期上和院位于鳳凰路以東、奧體金茂府以北，戶型段為149平、183平、226平、302平。據(jù)了解，該地塊裝修標(biāo)準(zhǔn)、園林、外立面等，都是玖璽城最高的標(biāo)準(zhǔn)。

銀豐·玖璽城一入市就備受關(guān)注，推出的幾期產(chǎn)品都評價不錯。除了住宅地塊之外，醫(yī)療地塊規(guī)劃打造銀豐醫(yī)療廣場，涵蓋一所三級醫(yī)院；商業(yè)地塊打造銀豐天地商業(yè)綜合體，涵蓋寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)街等。另外，銀豐出資建設(shè)的燕山學(xué)校玖璽城分校2021年已經(jīng)開學(xué)招生，這也成為不少購房者選擇玖璽城的重要因素。

璟園是璟悅府和璟仕府兩個項(xiàng)目的總稱，由路勁跟雅居樂合作開發(fā)。璟園璟仕府項(xiàng)目在西，目前已經(jīng)基本售罄；主要在售的璟悅府項(xiàng)目在東側(cè)，共規(guī)劃11棟樓，總戶數(shù)1171戶，容積率3.0，除東北角的1號樓為28層高層外，其他的均為17-18層小高。

項(xiàng)目最大的優(yōu)勢就是準(zhǔn)現(xiàn)房，整個項(xiàng)目均價在22000元左右。項(xiàng)目近期還推出了“年終撿漏購房節(jié)”，部分房源價格不到20000元/平。

璟園是2018年正式入市銷售，截至目前也四年多的時間了。項(xiàng)目體量并不大，但一直銷售平平。璟悅府除了現(xiàn)房和價格優(yōu)勢外，亮點(diǎn)并不突出，也不被市場買單。2022年璟園代建的燕柳小學(xué)分校崇璟小學(xué)也已經(jīng)開學(xué)，對項(xiàng)目銷售并未起到明顯帶動作用。

再來看一看奧體鉑悅府。2019年8月30日，長嶺山片區(qū)的旭輝銀盛泰鉑悅鳳犀臺正式首開入市，當(dāng)時高層首開均價約23000元/平、小高層約25000元/平。但是由于銷售不佳，大幅降價進(jìn)行了一波團(tuán)購，但是去化依舊不理想。后來，項(xiàng)目暫停進(jìn)行調(diào)整，直到2021年6月，鉑悅鳳犀臺案名更換為奧體鉑悅府重新開盤，將毛坯產(chǎn)品改為精裝，戶型面積152 -226平，均價24000元/平左右。

目前奧體鉑悅府早已是現(xiàn)房銷售，調(diào)整后的整個園區(qū)進(jìn)行了抬高設(shè)計(jì)，入戶大堂、電梯間以及室內(nèi)的精裝細(xì)節(jié)處理的不錯，精裝標(biāo)準(zhǔn)也屬于高端社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。

但是，奧體鉑悅府的戶型設(shè)計(jì)的確有些差強(qiáng)人意。為了突出項(xiàng)目的高端調(diào)性，奧體鉑悅府設(shè)計(jì)了２２６㎡的四室雙電梯戶型，其中一個電梯為保姆電梯，不僅占用了不少公攤面積，且沒多少實(shí)用性。對于這個設(shè)計(jì)，濟(jì)南市場并不認(rèn)可。

而１６０㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型也是難得一見的奇葩戶型，長長的進(jìn)深空間里，僅有客廳和主臥南向朝陽，另外兩個臥室均在北側(cè)，在剛需住宅都能在戶型上做到大面寬、短進(jìn)深的市場里，奧體鉑悅府卻擁有如此戶型，也是“逆版本”了。

并且近期奧體鉑悅府還流出被查封的消息。記者在濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站看到，奧體鉑悅府目前僅有504個車位可售（2號樓的3套,5號樓的6套，雖然沒被查封，但是不可售狀態(tài)）。據(jù)內(nèi)部工作人員稱，這和內(nèi)部股東清算有關(guān)，很快就能解決。

值班主編：司君波

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