原標(biāo)題：2022年山東新房市場(chǎng)成交量價(jià)齊跌 預(yù)計(jì)今年短期內(nèi)樓市壓力仍較大

來源：大眾報(bào)業(yè)·半島新聞

原標(biāo)題：2022年山東新房市場(chǎng)成交量價(jià)齊跌 預(yù)計(jì)今年短期內(nèi)樓市壓力仍較大

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半島全媒體記者 李曉芳

為提振市場(chǎng)信心，2022年監(jiān)管部門多次出臺(tái)利好政策，從需求端到企業(yè)端，政策力度不斷加大，山東各城市“因城施策”，積極優(yōu)化房地產(chǎn)政策穩(wěn)定市場(chǎng)。但政策顯效有限，各地樓市恢復(fù)動(dòng)力不足，供需兩端表現(xiàn)疲軟，購房者觀望情緒較為濃厚，山東房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整中。據(jù)中指研究院預(yù)計(jì)2023年山東房地產(chǎn)市場(chǎng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，短期內(nèi)樓市壓力仍較大。

山東：去年新房市場(chǎng)成交量價(jià)齊跌，樓市承壓

2022年前11個(gè)月山東省商品住宅銷售面積為8959萬平米，同比下降21%，成交均價(jià)8593元/平米，同比下降1.5%，量價(jià)齊跌。2022年12月疫情管控措施放開，山東多地迎來感染高峰，樓市交易受到進(jìn)一步?jīng)_擊，2022年商品住宅成交面積處于歷史相對(duì)低位。

受疫情影響，2022年傳統(tǒng)“金三銀四”，山東多地樓市表現(xiàn)低迷，直到五六月份，在堅(jiān)持“房住不炒”定位不變的前提下，山東各地市積極出臺(tái)相關(guān)政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)適度松綁，多地市單月新房成交量開始走高。進(jìn)入三季度，各地政策推出節(jié)奏明顯加快，青島、濟(jì)南放松限購，前三季度商品住宅成交量同比降幅較上半年有所收窄。2022年四季度市場(chǎng)表現(xiàn)保持低溫運(yùn)行，山東樓市仍處于深度調(diào)整階段。

不同城市之間和城市內(nèi)部分化明顯，青島抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，成交量降幅較小，濟(jì)南量價(jià)調(diào)整幅度較大，菏澤、淄博、濟(jì)寧等三四線城市市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)更為明顯；城市內(nèi)部來看，各地改善需求旺盛，成交增加，核心區(qū)域韌性較強(qiáng)。2022年以來，山東各地房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，但政策效果尚不明顯。受整體行業(yè)下行影響，目前購房者置業(yè)信心仍較不足，觀望情緒濃厚，對(duì)待樓市態(tài)度更為理性和謹(jǐn)慎，特別是對(duì)剛需影響較大，身邊多個(gè)親朋好友的購房計(jì)劃一再推后，打算繼續(xù)觀望。

青島：去年新房成交面積同比降15%，主城區(qū)價(jià)格較為堅(jiān)挺

據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年青島商品住宅成交1185萬平米，同比下降約15%，成交規(guī)模與2015年基本持平。一季度市場(chǎng)低迷，為提振市場(chǎng)信心，五月份開始陸續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，前期積壓的合理購房需求短期得到釋放，6月單月成交量達(dá)到全年單月最高。受疫情、市場(chǎng)下行影響，政策刺激效果持續(xù)性不足，下半年市場(chǎng)供需兩端表現(xiàn)仍較為疲軟。

價(jià)格方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年青島新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.4%，2022年12月份青島新建住宅價(jià)格13782元/㎡，環(huán)比下跌0.03%。整體來看，主城區(qū)域價(jià)格較為堅(jiān)挺，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，郊縣區(qū)域價(jià)格下調(diào)幅度大，郊縣剛需盤多以價(jià)換量。

區(qū)域來看，黃島、膠州、即墨和城陽四區(qū)市成交量位居前四位，合計(jì)占比約七成，郊區(qū)多以價(jià)換量加速去化。其次是嶗山區(qū)、高新區(qū)和市北區(qū)，成交規(guī)模占比均超5%。

2022年，青島成交均價(jià)在萬元以下的住宅成交占比達(dá)四分之一，同比上年增加4個(gè)百分點(diǎn)，成交均價(jià)在2.5萬元以上的占比達(dá)14%，同比上年增加4個(gè)百分點(diǎn)，改善需求明顯增加。同時(shí)從2022年青島市商品住宅項(xiàng)目成交TOP10項(xiàng)目榜單中也能窺探一二，上榜項(xiàng)目均為改善型樓盤，集中分布在嶗山區(qū)、市北區(qū)和李滄區(qū)，其中嶗山區(qū)就占據(jù)了七個(gè)席位。

濟(jì)南：去年新房供需兩端同比降幅明顯，改善需求明顯增加

據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年濟(jì)南全市商品住宅成交981萬平米，同比下降約三成，供應(yīng)896萬平米，同比下降27%，供需兩端同比降幅明顯，供小于求。價(jià)格方面，2022年濟(jì)南新建住宅價(jià)格累計(jì)下降0.7%，12月份為11943元/㎡，環(huán)比下降0.25%，自4月份以來新房價(jià)格持續(xù)下跌。

區(qū)域成交來看，歷城區(qū)和高新區(qū)為成交主力區(qū)域，成交占比均超20%。而歷下區(qū)和高新區(qū)多為改善盤，成交價(jià)格偏高，歷下區(qū)2022年成交量占比較上年明顯增加。

2022年，濟(jì)南成交單價(jià)在2萬元以上的項(xiàng)目成交量占比達(dá)21%，同比上年增加5個(gè)百分點(diǎn)，銀豐、中海、萬科等品牌房企的品質(zhì)樓盤領(lǐng)跑濟(jì)南市場(chǎng)，今年改善需求明顯增加。

預(yù)計(jì)今年短期內(nèi)樓市壓力仍較大

預(yù)計(jì)2023年山東房地產(chǎn)市場(chǎng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，短期內(nèi)樓市壓力仍較大，各地房地產(chǎn)政策優(yōu)化力度有望進(jìn)一步加大，房企應(yīng)抓緊政策窗口期積極去化回款；經(jīng)過多輪市場(chǎng)調(diào)整，山東各地房地產(chǎn)市場(chǎng)基本回歸理性，預(yù)計(jì)2023年將逐步趨穩(wěn)，青島、濟(jì)南等核心城市核心區(qū)域市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，有望率先回穩(wěn)；三四線城市樓市仍將承壓，去化壓力仍較大。

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