原標題：濟南二手房流動性正被激活

來源：經濟導報

原標題：濟南二手房流動性正被激活

來源：經濟導報

目前,濟南的二手房市場還是以買方市場為主,看房者的觀望心態普遍較重。降價是促進二手房成交的手段,現在不降很難賣

◆導報記者 劉勇 濟南報道

近日,有媒體報道稱,杭州“有二手房跌了200萬”,降價房源數量是漲價房源的10倍。濟南什么情況?

經濟導報記者通過調查發現,雖然濟南的二手房沒有杭州跌得這么厲害,但同樣出現了下跌,與年初相比,濟南部分地區二手房價格均價下跌了10%左右。在成交價下跌的同時,二手房的掛牌量和成交量均出現了上漲。數據顯示,目前濟南的二手房掛牌量已經達到了近8萬套。濟南市房地產業協會發布的數據顯示,今年前9個月,二手住宅交易4.73萬套、成交面積493.03萬平方米、同比上漲55.99%。

接受經濟導報記者采訪的業內人士表示,隨著多項政策出臺,濟南的二手房市場出現了好的轉變。在合理的購房需求被支持的基調下,二手房的流動性被激活。

掛牌量增長

“又一套新房源,房東很實在,我錄入系統后,大家幫忙盯著點。”10月30日,濟南鑫匯房地產經紀公司的業務員宋波邊操作電腦,邊向同事說道。

宋波告訴經濟導報記者,最近2個月新房源特別多,甚至不少是剛拿到不動產權證書的房源。

“最近2個月掛牌量確實增加了不少,主要是9月11日濟南出臺的新政為二手房‘松了綁’。”濟南鑫匯房地產經紀公司負責人初鑫解釋說,“根據新政內容,商品住房取得《不動產權證書》后即可上市交易,這意味著濟南二手房市場售賣將不再受限制。”

初鑫告訴經濟導報記者,目前,濟南市場上的二手房供應確實比較充足。其中一個重要原因是,過去兩年濟南有大量的新建社區陸續迎來交房,二手房也在陸續入市,這使二手房供應量有明顯增加。“現在掛牌的二手房差不多有近8萬套,估計年底會超8萬套。”

在初鑫看來,雖然數字很高,但不少房源都是一年前掛牌甚至兩年前掛牌的。“這種房子根本賣不動,甚至一連幾個月都沒有一個看房的客戶。”初鑫解釋道,“主要是價格太高,房東也不主動降價,就算是掛著玩吧。”

在另外一家二手房中介公司,負責人徐鵬在幫助賣房的市民許勇錄入房屋資料。“國慶節前下的產權證,現在終于可以賣出去了。”許勇向經濟導報記者說道。

許勇告訴經濟導報記者,他原來的工作地點在奧體附近,于是買了一套該片區的房子準備自住。但隨著工作調整,他現在的工作地點調至長清大學城附近,若住在新房,每天上下班的通勤時間就需要好幾個小時,為此他只能被迫選擇在工作地點另租一套房子。“既還著房貸又付著房租,壓力很大,想著趕快換一套離單位近的房子。”

據經濟導報記者了解,許勇的這套房子是去年6月份買的,按照此前兩年限售政策規定,他的房子需到明年6月才能掛牌交易,隨著當下限售政策放開,他立刻委托中介機構將房子掛上了網。

“這一個多月來誠意賣房的次新房房主挺多的,一些賣房意愿不強烈的房主也會把房子掛上網‘試水’。”徐鵬介紹說,“目前市場上這批次新房掛牌價總體偏高,主要還是因為新掛牌房主對于市場期待值較高。”

在他看來,近期掛牌的次新房房主大致分為兩類,一類屬于個人原因著急賣房的“誠意”賣家,另一類則屬于“既想賣卻不著急”的房主。對于“真心實意”想賣房子的房主而言,他們掛牌急,報價更趨于市場行情,個別房源甚至會略低于市場價。而另一部分“試水”的房主掛牌價偏高,售賣誠意不足,大部分為嘗試觀察自家房子的價值。

據濟南房產網總經理助理柳廉恒介紹,當下二手房市場掛牌量有所提升,但是并不能單純地理解為是新政導致市場掛牌量“激增”。“以前處于限售狀態的房主也可以把房子委托給中介機構,只是這部分房子無法上市交易。”柳廉恒表示,隨著限售政策徹底放開后,這部分房源會隨即上市,而這可能會表現為房源量“激增”,“未來二手房市場仍需具體分析,優質房源片區后期價格依舊有上漲的可能性。”

價跌量漲

在掛牌量增長的同時,濟南二手房市場也迎來了回暖。

濟南市房地產業協會發布的今年前9個月濟南房地產市場運行情況顯示,前9個月濟南二手房網簽7.29萬套、網簽面積566.27萬平方米、同比上漲56.69%。其中二手住宅交易4.73萬套、成交面積493.03萬平方米、同比上漲55.99%。

外地人購房占比有所提升。2022年9月限購政策調整后,外地購房者占比明顯提升,新建、二手住宅外地購房者占比均超過30%,尤其購買二手住宅比例較高,10-20年房齡的二手次新房套數占比接近70%。

“確實有不少外地人來看二手房,有些客戶都看了快一年了。這不,10月29日就成交了一套,客戶是臨沂人,一會兒就過來提交補充材料。”初鑫說道。

就在初鑫說完這句話,客戶張先生走進了店里。張先生告訴經濟導報記者,他的孩子大學畢業后就留在了濟南,他準備給孩子在單位附近買套房子。“孩子單位周邊二手房行情,我早就了然于胸。”張先生說,去年和今年差了不少,很多房源都出現了降價情況。

張先生告訴經濟導報記者,去年看中的一套房子,當時要價185萬元,今年再看同一個小區的相同房型,要價165萬,便宜了20萬元。“同樣,我買的這套房子也便宜了22萬元。”

初鑫告訴經濟導報記者,二手房掛牌價和成交價之間的價格差此前在5%-10%左右,現在擴大到15%-20%左右,也就是說,一套掛牌價200萬元的二手房平均降20萬元以上,才有望達成交易。

徐鵬告訴經濟導報記者,目前改善性的房源價格一直比較平穩,但是剛需性質的小戶型房源,降價幅度稍微高一些。有些位置不好的房源以及一些老舊房源,降價的幅度會更大,大概在20%左右。“但是那些次新小區,還有位置好一些的小區,就沒有這么高的降幅,大概在10%左右。”

正如徐鵬所說,經濟導報記者在某二手房App上看到,一套今年4月份掛牌的房源,最初掛牌價為137萬元,經過多輪調價后,該房源最新的掛牌價為120萬元,降價幅度為12%左右；一套去年6月份掛牌的房源,最初掛牌價為220萬元,經過7輪調價后,現在的價格為185萬元,降價幅度達到了35萬元；全運村一套2022年掛牌的房源最初掛牌價799萬元,隨后又調整到了810萬元,但在今年8月份,掛牌價變成了700萬元,直接降價105萬元；在全運村的另外一套8月份掛牌的房源,最初掛牌價為335萬元,經過多輪調價后,最新的掛牌價為249萬元,降價幅度達到了86萬元。

“像那套185萬元的成交價應該會在182萬元左右,120萬元的應該會在117萬元左右成交,249萬元的成交價應該會在243萬元左右。如果房東急用錢的話,成交價可能會更低。”初鑫說,“這只是我的個人看法,最終成交價還需要看買賣雙方是如何談的。”

觀望心態較重

“以前掛高價的房子,降價幅度可以大一些,現在已經到了心理預期低點,實在降不動了。”采訪中,二手房房主崔立標向經濟導報記者表示,賣房子讓人很糾結,價格低了感覺自己吃虧,賣得高了又很難吸引買家的眼球。

目前,濟南的二手房市場還是以買方市場為主,看房者的觀望心態普遍較重。“房源開始增多,存量房多了,客戶開始有選擇余地了。因為可選擇房源多了,就不是那么著急了,客戶就占主導地位了。”初鑫說道。

這也反映在了客戶的看房周期上。“之前市場較好的時候,差不多15天到一個月左右,一套房子就能定下來。但現在,好多客戶基本上兩到三個月,甚至半年才會定下來。甚至我兩三年前的客戶,現在還在找我看房子。”宋波說道,他手里的客戶,有超過五分之一看房周期在大半年以上。

“降價是促進二手房成交的手段,現在不降很難賣。”濟南天橋區一中介機構相關負責人向記者透露,在二手房交易過程中,買賣雙方博弈的核心點就是“降價”,其中買方的態度是“誠意降點就能買”,而賣房的態度是“有誠意就不要壓價”。“我認為,賣方大可不必過于倔強。”該負責人稱,如今市場整體掛牌房源較多,且不少房源掛牌價偏虛高,對于賣方而言,即便降價也不會有太大的虧損,而倘若長時間無法成交,考慮空置期等其他因素,虧損則更為嚴重,“若急于成交,建議賣方最好不要過于高估市場,適時而賣。”

“這種情況的出現,意味著市場環境再次改變,這也說明人們對房地產市場的預期發生了改變。”初鑫表示,在新房降價的帶動下,二手房價格或將迎來更大的變化。隨著開發商資金緊張程度及對銷售回款的預期更高,通過降價回籠資金將成為越來越多開發商的選擇,而新房價格的下跌將對周邊二手房價格形成引領作用。與新房市場的企業行為占主體相比,一旦二手房價格出現松動,將迅速呈現燎原之勢。

初鑫表示,隨著多項政策的出臺,濟南的二手房市場也出現了好的轉變,下一步就是如何引導買賣雙方回歸理性,最終使得二手房市場成交保持平穩健康發展。在合理的購房需求被支持的基調下,二手房的流動性也亟待被激活。“二手房流動性率先修復,置換新房等需求才能充分釋放。隨著二手房市場流動性、活躍度提升,也將對新房市場信心產生正面和積極的作用。”

濟南房地產行業協會的分析認為,二手住宅若保持當前趨勢,全年有望突破600萬平方米的交易量,較往年增加50%左右規模(往年保持在約400萬平方米左右),將繼續分化新房市場份額。

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