原標題：濟南租賃市場步入季節性淡季

來源：山東商報

原標題：濟南租賃市場步入季節性淡季

來源：山東商報

天氣逐漸轉冷，濟南住房租賃市場也正步入傳統淡季，成交規模呈季節性回落。山東商報·速豹新聞網記者實地探訪了解到，隨著大量二手房房源入市，部分二手房房東因難“出手”，紛紛選擇轉售為租，外加上年末大批合約到期房源入市，目前濟南多個片區出現房多客少情況。為求年前實現快速出租，部分房主以下調租金、“押一付三”改“押一付一”等方式吸引租戶目光。業內人士研判，預計年底前租賃市場將繼續下行，開春后市場或迎來明顯“回暖”現象。

◎文/圖 山東商報·速豹新聞網記者 夏子繁

每月降價200元才愿租

租客“貨比三家”不著急

“租了兩年多，房主準備賣房子，沒法續約了，想著這段時間找找新的房源。”眼看著租賃的房子即將到期，但是租戶黃先生卻一點也不著急。黃先生找了專業的房產中介機構幫忙找房，按照過去的經歷，至少要兩三天時間中介才會為其推薦帶看合適的房源，但如今僅僅過了一天的時間，中介工作人員就為黃先生遞上了3把鑰匙。

經過幾天的帶看、對比，黃先生相中了濟南歷下區和平路附近一套裝修精美的兩居室，該套房源較之前承租的那套上班通勤距離要近不少，且房主報價與上一套承租價一致，但黃先生卻覺得價格偏高。經過一系列的溝通，最終房主答應每月租金下調200元，并承諾在夏季到來前為次臥安裝空調，這才順利完成簽約。“現在租房子比開春那段時間方便多了，房主還有的商量。”黃先生稱，上一套房子租的時候正值開春租賃高峰期，房源議價空間小，“基本房東說一個價格，你就得按照這個價格租。”

實際上，租戶黃先生當下的租房經歷并非個例。濟南歷下區和平路附近一房產中介機構方姓負責人告訴記者，近期市場上的租房者多以上班族為主，這部分人員租賃原因多是因租賃合同到期或是工作調整而換租。整體來看，自開學季過后，租賃市場就漸漸步入季節性淡季。

“當下市場給我最直觀的感受，高租金的房源很難成交。”該負責人稱，以燕山附近一套精裝的兩居室房源為例，此前房主報價月租金為2700元，后有租客看上愿意出價每月2600元，但房主未接受。如今該房源掛了三個多月，房主著急降價至月租金2600元。

“最近有個租客看中了，報價月租金2400元，房主接受不了。”上述負責人稱，直到現在該房源還掛在平臺上，若年底之前還是租不出去，單是空置期的費用就夠讓房主心疼的了。“這種現象現在還是比較普遍的，市場上有房源，價格也不貴，但是就鮮有人看房。”該負責人表示，他負責的片區經手的房源中，個別房源的空置期最高甚至達到了半年以上。

房東“轉售為租”盼成交

更改押付方式吸引短租客

季節性的租房淡季，成為了租戶們的“福利”期，卻是房主們的“艱難”期。對于部分出租房屋的房主而言，賣與租之間從來都是可以相互“客串”，尤其隨著濟南宣布“商品住房取得《不動產權證書》后即可上市交易”的消息后，市場上二手房房源掛牌量激增，截至11月市場上掛牌房源已經達到了近8萬套，由此導致非熱點片區的二手房房源越來越難出手。

在市場上二手房房源量充足的前提下，“轉售為租”成為了不少濟南二手房房東的無奈之舉。家住濟南市市中區的劉女士告訴記者，她此前有一套閑置房源準備掛牌出售，但是連續掛了4個月卻無人問津，最終中介建議劉女士將房子暫時先出租。“我房子本來是準備賣的，所以各種配套設施與專門出租的房源還是有一定差距。”劉女士稱，為此她特意購買了家具家電，花費了近萬元的費用，同時其掛牌租賃價較同區域略低一些。即便如此，劉女士的房子直到現在還沒租出去。

采訪中不少房產中介反映，由于不少房主的房源賣不出去轉而開始掛牌出租，這導致近幾個月以來，租賃房源庫存較高。“現在租房子的人較開學季前后要少很多，市場上房源量又多，供大于求，淡季現象較為明顯。”濟南高新區一房產中介機構羅姓負責人介紹稱，以他們片區為例，該片區租賃旺季時不帶車位的三居室報價3200元/月，如今由于租客較少，且片區內租賃房源量增多，帶車位的同戶型，已經降至2900元/月。“部分急著出租的房主，考慮空置期的問題，會主動提出降價。”該負責人稱，個別業主還會考慮改變押付方式，比如之前要求“押一付三”，現在為“押一付二”甚至“押一付一”。

“改變押付方式還是有一定效果的，尤其吸引了短租客的目光。”上述羅姓負責人介紹稱，有些租戶由于工作不穩定，需租賃短期房源，但實際上大部分房東為圖省事不愿意短期出租。受近期市場淡季影響，房東不得已只能將長租改為短租以求解決“燃眉之急”。“根據公司統計的數據顯示，11月臨時性租房比例高達29%，而平常月份這個比例僅為18%左右。”該負責人稱，短租也并不意味著按照個把月出租，房東會根據實際情況考慮下次再出租的合理時間。

租賃市場季節性“冬眠”

未來租金水平或將更平穩

根據濟南相關機構統計的交易量來看，近期濟南租賃市場成交節奏變慢，量價均環比下降。對于當前的租賃市場，業內普遍認為，年底將至，伴隨承租人工作變動、租約到期等原因迎來退換房高峰期，市場房源量進一步擴充。在經歷春節、畢業季以及開學季等三個重要節點的租賃小高峰后，如今的市場供過于求，整體偏向冷清。

在此背景下，展望后期濟南住房租賃市場走勢，有業內人士指出，每年冬季租賃市場就會進入相對不活躍的時間段，預計直到年前市場會繼續呈現平淡態勢。受大環境影響，為避免房屋空置造成經濟損失，目前這個時間段很多房東會選擇降價攬租，直到春節前，整個租賃市場活躍度都不會太高。“年前人選房，年后房選人。”采訪中，也有一些房產中介人員表示，受工作調整或提前返鄉等因素影響，均會導致租賃需求有所減弱，因此，未來成交節奏會更為緩慢，租賃價格也會有所下滑。業內普遍觀點，在遵循季節性發展規律的基礎上，預計四季度租賃市場量價進入下行通道，但降幅會逐漸收窄。

根據貝殼研究院數據顯示，今年三季度全國重點40城月度租金水平為36.6元/平方米，同比穩中有跌；分能級來看，三季度一線城市租金同比跌幅略高于二線城市。分析租金普遍下跌原因，除“轉售為租”使得個人房源快速增加致使市場飽和外，人口多點流向也讓各地租賃需求增加放緩。該機構研判認為，未來1至2年內租金水平上漲動力不足，租金水平走勢將更為平穩。現階段我國住房租賃市場供需矛盾趨于緩和，在現有供需關系基礎上，租金價格再次達到新的平衡，未來租金水平很難再次出現快速回升，整體租金將保持相對平穩。

“對于工作穩定的租戶而言，當下這個時間段不失為租賃的好時機。”有業內人士認為，租金趨于穩定是市場化的長期行為，短期來看租戶若想節約成本，選擇淡季租房，不僅會有更多的議價空間，也更能選擇性價比高的好房源。

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