原標(biāo)題：日照市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

來源：日照日?qǐng)?bào)

原標(biāo)題：日照市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

來源：日照日?qǐng)?bào)

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱“維修資金”）的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《日照市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

第三條 本辦法所稱的維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、單元門及樓宇對(duì)講、綠地、道路、圍墻、大門、監(jiān)控（門禁）設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫及充電設(shè)施、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條 維修資金實(shí)行屬地化統(tǒng)一管理，堅(jiān)持專戶存儲(chǔ)、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同市財(cái)政部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

市級(jí)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)日照街道、石臼街道、秦樓街道、臥龍山街道、香河片區(qū)維修資金的交存、使用和管理工作。

各區(qū)縣、功能區(qū)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)維修資金的交存、使用和管理工作。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）落實(shí)維修資金的使用管理和續(xù)交工作，負(fù)責(zé)調(diào)解處理發(fā)生的糾紛；社區(qū)居委會(huì)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）做好相關(guān)工作。

維修資金管理事權(quán)調(diào)整的，按照調(diào)整后的規(guī)定實(shí)施。

第六條 出售公有住房的維修資金，應(yīng)當(dāng)在完成核對(duì)后，由財(cái)政部門或者其他管理部門劃轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。

第七條 業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由物業(yè)主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，選擇代行管理或者自行管理。

業(yè)主大會(huì)選擇自行管理維修資金的，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)主管部門的管理和監(jiān)督，在物業(yè)主管部門選定的銀行設(shè)立維修資金專戶。

第八條 市級(jí)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市統(tǒng)一的維修資金管理信息系統(tǒng)，提高維修資金管理效率。

第二章 交存

第九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。

商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)準(zhǔn)層六層（含六層）以下的多層住宅70元，標(biāo)準(zhǔn)層七層(含七層)以上的高層和非住宅建筑90元。單獨(dú)依法登記權(quán)屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位）按照每個(gè)1500元交存。

第十條 商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主在購房合同中約定按有關(guān)規(guī)定交存維修資金，并督促業(yè)主交存。

建設(shè)單位不得代收維修資金，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主直接交存到專戶。

未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋。

第十一條 截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設(shè)單位交存首期維修資金。實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。

第十二條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開立維修資金專戶，資金專戶下設(shè)房屋賬戶和公共賬戶。

（一）房屋賬戶主要用于儲(chǔ)存業(yè)主、建設(shè)單位交存的維修資金，以及房屋賬戶的增值收益，按照物業(yè)服務(wù)區(qū)域設(shè)總賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分賬。

（二）公共賬戶主要用于儲(chǔ)存公共收益劃轉(zhuǎn)的維修資金、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定轉(zhuǎn)入的其他資金，按照物業(yè)服務(wù)區(qū)域設(shè)總賬，按幢設(shè)分賬。

第十三條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共收益主要包括利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等產(chǎn)生的收益及共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后的回收殘值。

第十四條 公共收益扣除業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）辦公和業(yè)主大會(huì)同意的其他經(jīng)費(fèi)后，剩余部分用于交存、補(bǔ)充維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會(huì)決定。

第十五條 房屋賬戶內(nèi)的維修資金余額不足首期交存額30%的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))或相關(guān)業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知，相關(guān)業(yè)主接到通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，續(xù)交標(biāo)準(zhǔn)按照原首期住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)確定。

業(yè)主逾期不續(xù)交維修資金的，業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面催告在合理期限內(nèi)續(xù)交；業(yè)主拒不履行續(xù)交義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）可以通過法律途徑解決。

第三章 使用

第十六條 維修資金的使用分為計(jì)劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。

計(jì)劃使用主要適用于可以提前預(yù)見的，以延長物業(yè)使用壽命為主要目的的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，通常一次集中表決一個(gè)或多個(gè)維修項(xiàng)目，可以一次表決不超過連續(xù)兩年的維修資金年度使用計(jì)劃。

一般使用主要適用于涉及全體或者部分業(yè)主的，臨時(shí)發(fā)生并需要在較短時(shí)間內(nèi)完成的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備非緊急性的維修、更新和改造，通常一次表決一個(gè)維修項(xiàng)目。

應(yīng)急使用適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行的維修、更新和改造，采取應(yīng)急程序時(shí)事前不用表決、事后公示。

支持和鼓勵(lì)建立救急維修制度，以小區(qū)為單位建立救急維修賬戶，通過業(yè)主共同決定，將房屋賬戶增值部分和公共收益存入救急維修賬戶，用于緊急情況下的維修。

第十七條 計(jì)劃使用和一般使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十八條 維修資金計(jì)劃使用，由業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）根據(jù)房屋和設(shè)施設(shè)備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況，編制維修資金年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，連同有關(guān)材料報(bào)物業(yè)主管部門審核備案并組織實(shí)施。委托物業(yè)服務(wù)人實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）和物業(yè)服務(wù)人簽訂委托協(xié)議書后執(zhí)行。

支持和鼓勵(lì)按照計(jì)劃使用程序申請(qǐng)使用維修資金，購買與電梯維修、更新、改造有關(guān)的保險(xiǎn)和電梯公共責(zé)任險(xiǎn)。

第十九條 維修資金的計(jì)劃使用程序，業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）或者其委托的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過公開招標(biāo)等方式，選聘信用較高、具有相應(yīng)能力的維修單位，簽訂維修服務(wù)合同，組織工程施工、驗(yàn)收、造價(jià)決算等工作，并按照工程進(jìn)度通知物業(yè)主管部門劃款。

第二十條 維修資金的一般使用程序，業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）物業(yè)服務(wù)人接到業(yè)主報(bào)修或者發(fā)現(xiàn)問題后，聯(lián)合進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)，由業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）組織編制維修資金使用方案，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，報(bào)物業(yè)主管部門審核備案并組織實(shí)施。

業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）也可委托物業(yè)服務(wù)人組織實(shí)施。

二十一條 有下列情形之一的，可以啟動(dòng)應(yīng)急維修程序：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；

（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；

（三）消防設(shè)施存在嚴(yán)重故障需立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）排水（排污）公共管道嚴(yán)重堵塞或爆裂；

（七）地下車庫雨水倒灌；

（八）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。

第二十二條 出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)人或業(yè)主應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）和社區(qū)居委會(huì)，經(jīng)現(xiàn)場共同查驗(yàn)確認(rèn)后，由業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）立即組織編制預(yù)算清單，連同現(xiàn)場查驗(yàn)報(bào)告等資料，報(bào)物業(yè)主管部門審核備案并組織維修。

各區(qū)縣、功能區(qū)物業(yè)主管部門可以建立應(yīng)急維修單位目錄庫。探索成立國有房屋修繕中心（公司），提高應(yīng)急救急維修效率。

第二十三條 維修組織單位應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)能力的維修單位，進(jìn)行應(yīng)急維修的工程施工、驗(yàn)收、造價(jià)決算等工作。一次或單項(xiàng)應(yīng)急使用維修資金金額較大的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的審核。

第二十四條 涉及全體業(yè)主的維修項(xiàng)目和業(yè)主大會(huì)決定的其他維修項(xiàng)目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業(yè)主或者有利害關(guān)系的業(yè)主，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅簧婕安糠謽I(yè)主的維修項(xiàng)目，從房屋賬戶列支，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

出現(xiàn)應(yīng)急使用情況，需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以先從公共賬戶中調(diào)劑墊付。

第二十五條 應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，維修組織單位應(yīng)當(dāng)將下列材料在小區(qū)內(nèi)明顯位置進(jìn)行不少于5天的公示。

（一）維修、更新、改造方案；

（二）工程決算報(bào)告；

（三）工程驗(yàn)收合格證明；

（四）涉及戶數(shù)和清冊、分?jǐn)偡桨福?/p>

（五）物業(yè)主管部門認(rèn)為按照規(guī)定應(yīng)該公示的其他材料。

公示期滿無異議后，物業(yè)主管部門將所需維修費(fèi)用一次性劃至維修單位賬戶。

相關(guān)業(yè)主在公示期間提出異議的，由異議人與組織維修單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請(qǐng)調(diào)解。調(diào)解不成的，可直接向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第二十六條 計(jì)劃使用和一般使用原則上開工7日內(nèi)撥付總工程款的50%，竣工驗(yàn)收后15日內(nèi)再撥付總工程款的50%，維修組織單位可根據(jù)合同，在維修、更新、改造工程保修期內(nèi)留存質(zhì)量保證金。工程保修期參照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條 因維修、更新、改造工程產(chǎn)生的鑒定和造價(jià)咨詢等費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入維修、更新、改造成本。

第二十八條 下列費(fèi)用不得從維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（三）規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)、庭院等部位的維修費(fèi)用；

（四）因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的鑒定、修復(fù)費(fèi)用；

（五）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，依法應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第二十九條 未建立維修資金或者維修資金房屋賬戶余額不足的，維修、更新和改造費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占比例分?jǐn)偂?/p>

第四章 監(jiān)督管理

第三十條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式或按照財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定，綜合存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務(wù)效能等因素，擇優(yōu)確定專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數(shù)量。

第三十一條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主自行管理維修資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)條件并向物業(yè)主管部門提交以下材料：

（一）維修資金自行管理申請(qǐng)表；

（二）業(yè)主大會(huì)同意自行管理維修資金的表決結(jié)果；

（三）維修資金管理方案；

（四）管理規(guī)約；

（五）物業(yè)主管部門認(rèn)為必要的其他材料。

第三十二條 維修資金賬戶應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修及更新、改造工程費(fèi)用的維修資金只能支付到維修單位賬戶或約定的單位賬戶中。

第三十三條 維修資金應(yīng)當(dāng)建立公示和查詢制度，公開電話、網(wǎng)站，接受業(yè)主對(duì)公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢，接受社會(huì)監(jiān)督。

維修資金增值收益應(yīng)當(dāng)每年定期分配到業(yè)主房屋賬戶；物業(yè)主管部門、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度對(duì)上一年度增值收益和分配情況進(jìn)行公示。

第三十四條 物業(yè)主管部門在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于定、活期組合存款和購買一級(jí)市場新發(fā)行的國債等，確保資金的安全和保值增值效益的最大化。

第三十五條 房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，出讓人應(yīng)當(dāng)告知買受人維修資金交存及使用情況；辦理轉(zhuǎn)移登記后，該房屋賬戶中結(jié)余的維修資金余額隨房屋所有權(quán)自動(dòng)轉(zhuǎn)移；房屋滅失的，業(yè)主交納的維修資金結(jié)余部分按照產(chǎn)權(quán)關(guān)系返還相應(yīng)業(yè)主。出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位或按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國庫。

第三十六條 維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和省財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定。財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第三十七條 建立健全維修資金檔案管理制度，維修項(xiàng)目檔案應(yīng)當(dāng)長期保存。

第三十八條 物業(yè)主管部門應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定定期對(duì)維修資金管理情況開展財(cái)務(wù)審計(jì)，公開審計(jì)結(jié)果，并依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

第三十九條 收取維修資金，應(yīng)當(dāng)出具省財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的山東省財(cái)政票據(jù)（電子）。

第四十條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市財(cái)政部門加強(qiáng)維修資金歸集、使用、增值等工作的監(jiān)督管理，定期組織維修資金管理自查、互查、抽查等檢查活動(dòng)。

第四十一條 根據(jù)原建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（第165號(hào)令）的規(guī)定，未按本辦法規(guī)定交存首期維修資金、建設(shè)單位將房屋交付給購房人的，由縣級(jí)以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按裁量標(biāo)準(zhǔn)，處以3萬元以下的罰款。

第四十二條 惡意騙取、套用維修資金的單位和個(gè)人，或者因業(yè)主未按規(guī)定交存、補(bǔ)交、續(xù)交維修資金，導(dǎo)致延誤維修時(shí)機(jī)給相關(guān)業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法補(bǔ)償相關(guān)業(yè)主損失，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

第五章 附則

第四十三條 未成立業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)。

未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主按照本辦法規(guī)定組織實(shí)施。

第四十四條 本辦法所稱維修組織單位包括業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等。

維修單位包括參與維修資金使用活動(dòng)的招標(biāo)、施工、監(jiān)理、造價(jià)、審計(jì)等企業(yè)或機(jī)構(gòu)。

第四十五條 保障性住房按照規(guī)定實(shí)行維修資金制度。國有土地上房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房、城中村改造安置住房、農(nóng)村新型住宅和用于銷售的非單一業(yè)主的非住宅物業(yè)，參照本辦法規(guī)定建立維修資金制度。

第四十六條 本辦法自2024年X月X日起施行，有效期5年。

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