原標題：日照市住宅專項維修資金管理辦法

來源：日照日報

原標題：日照市住宅專項維修資金管理辦法

來源：日照日報

第一章 總則

第一條 為加強對住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《山東省物業管理條例》《山東省住宅專項維修資金管理辦法》《日照市物業管理條例》等法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督。

第三條 本辦法所稱的維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、單元門及樓宇對講、綠地、道路、圍墻、大門、監控（門禁）設施、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫及充電設施、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 維修資金實行屬地化統一管理，堅持專戶存儲、業主共有、共同決策、政府監督的原則。

第五條 市住房和城鄉建設主管部門會同市財政部門負責本市行政區域內維修資金的指導和監督工作。

市級物業主管部門負責日照街道、石臼街道、秦樓街道、臥龍山街道、香河片區維修資金的交存、使用和管理工作。

各區縣、功能區物業主管部門負責本轄區內維修資金的交存、使用和管理工作。

鎮人民政府（街道辦事處）落實維修資金的使用管理和續交工作，負責調解處理發生的糾紛；社區居委會協助鎮人民政府（街道辦事處）做好相關工作。

維修資金管理事權調整的，按照調整后的規定實施。

第六條 出售公有住房的維修資金，應當在完成核對后，由財政部門或者其他管理部門劃轉到當地物業主管部門進行統一管理。

第七條 業主大會成立前，維修資金由物業主管部門代行管理。業主大會成立后，根據業主大會決議，選擇代行管理或者自行管理。

業主大會選擇自行管理維修資金的，應當接受物業主管部門的管理和監督，在物業主管部門選定的銀行設立維修資金專戶。

第八條 市級物業主管部門應當建立全市統一的維修資金管理信息系統，提高維修資金管理效率。

第二章 交存

第九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業，應當按照本辦法的規定交存維修資金。

商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的標準為標準層六層（含六層）以下的多層住宅70元，標準層七層(含七層)以上的高層和非住宅建筑90元。單獨依法登記權屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）按照每個1500元交存。

第十條 商品住宅的業主應當在辦理房屋交付手續前，一次性足額交存首期維修資金。建設單位應當與業主在購房合同中約定按有關規定交存維修資金，并督促業主交存。

建設單位不得代收維修資金，應當由業主直接交存到專戶。

未按照本辦法規定交存首期維修資金的，建設單位不得向業主交付房屋。

第十一條 截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監管的，建設單位應當交納的維修資金可從監管的預售資金中劃轉。

第十二條 物業主管部門應當在商業銀行開立維修資金專戶，資金專戶下設房屋賬戶和公共賬戶。

（一）房屋賬戶主要用于儲存業主、建設單位交存的維修資金，以及房屋賬戶的增值收益，按照物業服務區域設總賬，按房屋戶門號設分賬。

（二）公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉的維修資金、業主大會或者業主共同決定轉入的其他資金，按照物業服務區域設總賬，按幢設分賬。

第十三條 物業服務區域內的公共收益主要包括利用物業服務區域內的共用部分、共用設施設備進行生產、經營、租賃等產生的收益及共用設施設備報廢后的回收殘值。

第十四條 公共收益扣除業主委員會（物業管理委員會）辦公和業主大會同意的其他經費后，剩余部分用于交存、補充維修資金，具體交存比例由業主大會決定。

第十五條 房屋賬戶內的維修資金余額不足首期交存額30%的，物業主管部門應當向小區業主委員會(物業管理委員會)或相關業主發出續交通知，相關業主接到通知后應當及時續交，續交標準按照原首期住宅專項維修資金的交存標準確定。

業主逾期不續交維修資金的，業主委員會（物業管理委員會）居民委員會應當書面催告在合理期限內續交；業主拒不履行續交義務的，業主委員會（物業管理委員會）可以通過法律途徑解決。

第三章 使用

第十六條 維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

計劃使用主要適用于可以提前預見的，以延長物業使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，通常一次集中表決一個或多個維修項目，可以一次表決不超過連續兩年的維修資金年度使用計劃。

一般使用主要適用于涉及全體或者部分業主的，臨時發生并需要在較短時間內完成的物業共用部位、共用設施設備非緊急性的維修、更新和改造，通常一次表決一個維修項目。

應急使用適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造，采取應急程序時事前不用表決、事后公示。

支持和鼓勵建立救急維修制度，以小區為單位建立救急維修賬戶，通過業主共同決定，將房屋賬戶增值部分和公共收益存入救急維修賬戶，用于緊急情況下的維修。

第十七條 計劃使用和一般使用時，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第十八條 維修資金計劃使用，由業主委員會（物業管理委員會）根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況，編制維修資金年度使用計劃，經業主大會決定或者經有利害關系的業主表決同意后，連同有關材料報物業主管部門審核備案并組織實施。委托物業服務人實施的，應當由業主委員會（物業管理委員會）和物業服務人簽訂委托協議書后執行。

支持和鼓勵按照計劃使用程序申請使用維修資金，購買與電梯維修、更新、改造有關的保險和電梯公共責任險。

第十九條 維修資金的計劃使用程序，業主委員會（物業管理委員會）或者其委托的物業服務人應當按照規定通過公開招標等方式，選聘信用較高、具有相應能力的維修單位，簽訂維修服務合同，組織工程施工、驗收、造價決算等工作，并按照工程進度通知物業主管部門劃款。

第二十條 維修資金的一般使用程序，業主委員會（物業管理委員會）物業服務人接到業主報修或者發現問題后，聯合進行現場核實，由業主委員會（物業管理委員會）組織編制維修資金使用方案，經有利害關系的業主表決同意后，報物業主管部門審核備案并組織實施。

業主委員會（物業管理委員會）也可委托物業服務人組織實施。

二十一條 有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：

（一）物業服務區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

（二）電梯發生故障影響正常使用需立即維修的；

（三）消防設施存在嚴重故障需立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）排水（排污）公共管道嚴重堵塞或爆裂；

（七）地下車庫雨水倒灌；

（八）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。

第二十二條 出現需應急維修情形時，物業服務人或業主應當將有關情況報告業主委員會（物業管理委員會）和社區居委會，經現場共同查驗確認后，由業主委員會（物業管理委員會）立即組織編制預算清單，連同現場查驗報告等資料，報物業主管部門審核備案并組織維修。

各區縣、功能區物業主管部門可以建立應急維修單位目錄庫。探索成立國有房屋修繕中心（公司），提高應急救急維修效率。

第二十三條 維修組織單位應當選聘具有相應能力的維修單位，進行應急維修的工程施工、驗收、造價決算等工作。一次或單項應急使用維修資金金額較大的，應當經過工程造價咨詢機構的審核。

第二十四條 涉及全體業主的維修項目和業主大會決定的其他維修項目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業主或者有利害關系的業主，按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；涉及部分業主的維修項目，從房屋賬戶列支，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

出現應急使用情況，需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的，經業主委員會同意，可以先從公共賬戶中調劑墊付。

第二十五條 應急維修工程竣工驗收后，維修組織單位應當將下列材料在小區內明顯位置進行不少于5天的公示。

（一）維修、更新、改造方案；

（二）工程決算報告；

（三）工程驗收合格證明；

（四）涉及戶數和清冊、分攤方案；

（五）物業主管部門認為按照規定應該公示的其他材料。

公示期滿無異議后，物業主管部門將所需維修費用一次性劃至維修單位賬戶。

相關業主在公示期間提出異議的，由異議人與組織維修單位協商解決。協商不成的，異議人可以向鎮人民政府（街道辦事處）申請調解。調解不成的，可直接向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第二十六條 計劃使用和一般使用原則上開工7日內撥付總工程款的50%，竣工驗收后15日內再撥付總工程款的50%，維修組織單位可根據合同，在維修、更新、改造工程保修期內留存質量保證金。工程保修期參照國家有關規定執行。

第二十七條 因維修、更新、改造工程產生的鑒定和造價咨詢等費用應當計入維修、更新、改造成本。

第二十八條 下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；

（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；

（五）根據物業服務合同約定，依法應當由物業服務人承擔的維修和養護費用。

第二十九條 未建立維修資金或者維修資金房屋賬戶余額不足的，維修、更新和改造費用由相關業主按照各自專有部分建筑面積所占比例分攤。

第四章 監督管理

第三十條 物業主管部門應當采用公開招標方式或按照財政部門有關規定，綜合存款利率、資產規模和服務效能等因素，擇優確定專項維修資金專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數量。

第三十一條 經業主大會決定，業主自行管理維修資金的，業主委員會應當具備相應條件并向物業主管部門提交以下材料：

（一）維修資金自行管理申請表；

（二）業主大會同意自行管理維修資金的表決結果；

（三）維修資金管理方案；

（四）管理規約；

（五）物業主管部門認為必要的其他材料。

第三十二條 維修資金賬戶應當轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到維修單位賬戶或約定的單位賬戶中。

第三十三條 維修資金應當建立公示和查詢制度，公開電話、網站，接受業主對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢，接受社會監督。

維修資金增值收益應當每年定期分配到業主房屋賬戶；物業主管部門、業主委員會應當于每年第一季度對上一年度增值收益和分配情況進行公示。

第三十四條 物業主管部門在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將維修資金用于定、活期組合存款和購買一級市場新發行的國債等，確保資金的安全和保值增值效益的最大化。

第三十五條 房屋轉讓時，出讓人應當告知買受人維修資金交存及使用情況；辦理轉移登記后，該房屋賬戶中結余的維修資金余額隨房屋所有權自動轉移；房屋滅失的，業主交納的維修資金結余部分按照產權關系返還相應業主。出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位或按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十六條 維修資金的財務管理和會計核算，應當執行國家和省財政部門有關規定。財政部門應當加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第三十七條 建立健全維修資金檔案管理制度，維修項目檔案應當長期保存。

第三十八條 物業主管部門應按照有關規定定期對維修資金管理情況開展財務審計，公開審計結果，并依法接受審計部門的審計監督。

第三十九條 收取維修資金，應當出具省財政部門統一監制的山東省財政票據（電子）。

第四十條 市住房和城鄉建設主管部門應當會同市財政部門加強維修資金歸集、使用、增值等工作的監督管理，定期組織維修資金管理自查、互查、抽查等檢查活動。

第四十一條 根據原建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（第165號令）的規定，未按本辦法規定交存首期維修資金、建設單位將房屋交付給購房人的，由縣級以上地方人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按裁量標準，處以3萬元以下的罰款。

第四十二條 惡意騙取、套用維修資金的單位和個人，或者因業主未按規定交存、補交、續交維修資金，導致延誤維修時機給相關業主造成損失的，應當依法補償相關業主損失，并承擔相應法律責任。

第五章 附則

第四十三條 未成立業主委員會（物業管理委員會）的住宅小區，由社區居委會代行本辦法規定的業主委員會、物業管理委員會職責。

未聘請物業服務人的，由業主委員會或者相關業主按照本辦法規定組織實施。

第四十四條 本辦法所稱維修組織單位包括業主委員會、物業管理委員會、社區居委會、物業服務人等。

維修單位包括參與維修資金使用活動的招標、施工、監理、造價、審計等企業或機構。

第四十五條 保障性住房按照規定實行維修資金制度。國有土地上房屋征收產權調換住房、城中村改造安置住房、農村新型住宅和用于銷售的非單一業主的非住宅物業，參照本辦法規定建立維修資金制度。

第四十六條 本辦法自2024年X月X日起施行，有效期5年。

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網官方微博（@齊魯網）提供新聞線索。齊魯網廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。