原標題：超級房探｜濟南西城改善樓盤“同臺競技”，銷售分化明顯

來源：大眾報業·齊魯壹點

原標題：超級房探｜濟南西城改善樓盤“同臺競技”，銷售分化明顯

來源：大眾報業·齊魯壹點

記者 高茹 實習生 閆鑫慧

歷經多年發展，目前濟南西部片區改善樓盤撐起主場。近日，記者走訪調研發現，片區內在售產品從之前剛需主導向改善過渡，整體市場價格穩定，產品力各有千秋但銷售分化明顯，改善置業的邏輯并沒發生變化。

市場供應由剛需向改善過渡

樓盤銷售分化明顯，有的賣到了準現房

作為濟南西部核心置業區域，濟南西客站片區已開發了十年之久，如今這里高樓林立，商業、醫療、交通及休閑配套日臻完善，片區內的產品供應也從之前剛需主導向改善轉變。目前濟南西客站附近在售樓盤包括龍湖御湖境、國融｜龍湖·熙宸原著、天風錦都、臘山御園、中建錦繡首府、楊柳春風、保利瑯悅等。

與濟南東部樓市相比，西客站周邊片區整體房價相對平穩，高層、小高層以及洋房產品均價維持在12000-20000元/㎡之間，部分項目現房以及尾盤的促銷低至每平米10000元起步。新晉改善樓盤位置較為集中，但銷售情況卻是“冰火兩重天”。

龍湖御湖境售樓處購房者在看房

2023年11月底，龍湖御湖境項目首開，從濟南市住宅與房地產信息查詢平臺的數據顯示，目前項目網簽套數177套，這個去化速度放在當下的濟南樓市，成績不錯。此外，作為龍湖龍智造與槐蔭國資平臺合作開發的項目，國融｜龍湖·熙宸原著于2023年12月底開盤，洋房、疊拼、別墅同時銷售，濟南市住宅與房地產信息查詢平臺的數據顯示，目前網簽17套。

位于青島路以北的天風錦都整體銷售要慢許多，該項目是濟南萬融置業在西客站片區的第一個住宅項目，一期規劃11棟樓，534套房源，于2022年10月首開A-1地塊。開盤一年多來，從濟南市住宅與房地產信息查詢平臺顯示網簽量155套，還有370多套房源待售。

置業顧問表示，目前項目主體均已封頂，屬于準現房銷售。與其同期拿地的龍湖天越項目則在2023年三季度就已經實現了890套房源的清盤。“天風錦都15000元/㎡的毛坯價格優勢，并沒有很好地助力銷售。在同一地段里，改善客群還是把產品力排在了第一位。”談及天風錦都賣到了準現房，有業內人士表示，相比較龍湖、中建等企業，萬融置業在商務商業運營方面確實經驗豐富，但在住宅產品方面市場認知度不足。

改善需求不斷提升

產品力各有千秋

隨著住房市場進入改善時代，改善客群在當下對于“品質居住”也提出了更高需求，高品質、智能化、配套全、物業好的改善型住房成為購房者的首選。因此各開發商在開發產品的時候，越來越多地專注于對產品細節的提升。

為了吸引客群，龍湖御湖境在入市之初將整個項目格調整體拉高，吊足了購房者胃口，實際成交情況也不錯。為了滿足不同需求的購房者，御湖境打造了114—226㎡多個面積段戶型，并在1400㎡的會所內為業主配備了恒溫泳池、健身房、兒童樂園等設施，吸引了不少改善購房者的目光。

相比較龍湖御湖境，與其一起拿地開發的保利瑯悅算得上是純改善型樓盤，項目分三個地塊，其中兩個地塊位于經十路以南，一個地塊位于經十路以北，主要產品以6層洋房和16層小高為主。不同于龍湖的全線產品推售，保利瑯悅在2023年12月23日首開，憑借“綠建三星”建筑標準設計，均價超過21000元/㎡，主推143㎡和168㎡戶型產品。記者從濟南市住宅與房地產信息查詢平臺顯示，目前其經十路北C-2地塊網簽17套。

改善置業邏輯未變

看“里子”也要看“面子”

盡管西城這些改善樓盤產品以及配套資源都有重疊之處，但在區位以及城區面貌方面卻有較大差異。龍湖御湖境、天風錦都更接近于濟南西站核心區域，業主可享城市配套資源相對齊全；緊鄰經十路的龍湖熙宸原著，交通便利，臨近1號線地鐵，對于改善也有吸引力。

興濟河-段興東路周邊商街

作為老城區的高端改善項目，保利瑯悅介于和諧商圈與西客站商圈的中間位置，兩個片區的配套資源對于保利瑯悅輻射有限。記者沿著項目外興濟河一路走下來，沿街小商鋪、老社區人來人往，單行車道讓出行略顯擁擠，路邊電線桿電線散落矗立，相比較濟南西站區域，城市界面老舊，基礎設施老化明顯。

興濟河-段興西路河段現狀

“定位高端改善的項目，除了自身產品，外在環境因素也很重要。”有業內人士表示，老城區地塊出讓十分難得，這也決定了保利瑯悅的產品定位，但城市界面老舊、環境混雜，與樓盤高端定位很難契合。“對于改善客群來講，具備高城市價值的房產，品質與宜居這兩大要素都是不可或缺的，這個買房邏輯是沒有變化的，目前保利瑯悅項目周邊并沒有新規劃發布，想要改變周邊的老破環境，還尚需時日。”

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