原標(biāo)題：超級(jí)房探|濟(jì)鋼片區(qū)終迎來開發(fā)，或成2024濟(jì)南東部剛需版塊主力

來源：齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)客戶端

原標(biāo)題：超級(jí)房探|濟(jì)鋼片區(qū)終迎來開發(fā)，或成2024濟(jì)南東部剛需版塊主力

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記者 張?jiān)T 樊瑞琳

2023年10月8日，綠城管理集團(tuán)發(fā)布公告，中標(biāo)濟(jì)南市濟(jì)鋼片區(qū)2包3項(xiàng)目，自此熱鬧一時(shí)的仁恒置地與濟(jì)南城投集團(tuán)的戰(zhàn)略簽約也暫告段落。濟(jì)鋼片區(qū)位于濟(jì)南東北部，2022年5月份的首輪集中供地，備受關(guān)注的濟(jì)鋼11宗土地“遇冷”全部流拍，歷經(jīng)城投托底，仁恒簽約，最終綠城入駐，濟(jì)鋼片區(qū)開發(fā)也算塵埃落定，2024年將成為濟(jì)南樓市剛需供應(yīng)主力區(qū)域。

仁恒退出綠城介入

濟(jì)鋼片區(qū)終迎開發(fā)

2022年5月7日，濟(jì)南2022年集中供地開啟，其中，備受關(guān)注的濟(jì)鋼片區(qū)5個(gè)組團(tuán)11個(gè)地塊，迎來首次大規(guī)模土地出讓，最終因無人出價(jià)而全部流拍。

2022年9月30日，濟(jì)南發(fā)布第三批次集中供地公告，第一批次流拍的歷城區(qū)濟(jì)鋼片區(qū)5宗地塊再次掛牌，樓面起始價(jià)在6000-7450元/㎡之間，相比較樓面價(jià)下降了約1000元/㎡。同年10月31日，城投以底價(jià)形式拿下5宗地塊。

2023年7月和10月城投又拿下剩余的6宗流拍地塊。這些地塊的容積率在1.3-2.7之間，樓面價(jià)在5900-7450元/平米之間。至此，濟(jì)鋼片區(qū)的11宗住宅用地全部以城投底價(jià)成交的方式競(jìng)得。

2023年7月18日，濟(jì)南城投集團(tuán)與仁恒置地集團(tuán)在濟(jì)南戰(zhàn)略簽約，在濟(jì)鋼等片區(qū)充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，全方位提升雙方在房地產(chǎn)開發(fā)、代建服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店管理等領(lǐng)域的合作空間，積極拓展合作項(xiàng)目，通過合作共贏和資源整合，提升片區(qū)開發(fā)水平，助力城市高質(zhì)量發(fā)展。

戰(zhàn)略合作簽約讓業(yè)內(nèi)一片嘩然，但2個(gè)多月后，綠城管理集團(tuán)突然發(fā)布中標(biāo)公告，中標(biāo)濟(jì)南市濟(jì)鋼片區(qū)2包3項(xiàng)目。據(jù)悉，這幾宗地塊由綠城代建，綠城輸出品牌和管理，在濟(jì)南位于盛福片區(qū)的綠城蘭園就是代建項(xiàng)目之一。

至今仁恒置地也未發(fā)布退出消息，百轉(zhuǎn)千回綠城管理成為了濟(jì)鋼片區(qū)開發(fā)主體。濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)李剛指出，2023年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了非常重大的結(jié)構(gòu)變化，新房客群在往二手房上走。同時(shí)房企開發(fā)計(jì)算收益，沒有空間做支撐很難拿地開發(fā)，造成一些地塊比較難拍。

片區(qū)周邊新房、二手房供貨充足

產(chǎn)品同質(zhì)化，銷售壓力不小

濟(jì)鋼片區(qū)所在的整個(gè)濟(jì)南東站片區(qū)，如今樓盤林立，這也是濟(jì)南繞城高速以內(nèi)，為數(shù)不多的有較大體量用地可開發(fā)的片區(qū)。記者實(shí)地探訪濟(jì)鋼片區(qū)，能實(shí)實(shí)在在看到的只有景觀配套濟(jì)鋼森林公園，其他肉眼可見的荒蕪。

靠近此片區(qū)的僅有大華公園城市和悅章天成（原中糧祥云A4地塊）兩個(gè)在售項(xiàng)目。

大華公園城市目前在售一期地塊15棟樓，2022年3月入市，除6、7、8、9號(hào)樓外，其他均在售。目前1、13號(hào)樓頂?shù)追吭淳鶅r(jià)在11000元/㎡，其他正常房源均價(jià)在13000-13500元/㎡左右。

記者從濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息查詢平臺(tái)看到，大華公園城市一期總套數(shù)1225，目前網(wǎng)簽781套，入市近兩年時(shí)間去化6成。預(yù)計(jì)下半年將推出二期地塊的洋房產(chǎn)品。

中糧祥云目前在售A8地塊少量房源和A4地塊（悅章天成），產(chǎn)品面積段為106-137平米，近期加推2號(hào)樓、7號(hào)樓產(chǎn)品，均價(jià)14000元/㎡左右。

“以目前大華、中糧這兩個(gè)項(xiàng)目在售均價(jià)、產(chǎn)品物業(yè)類型、產(chǎn)品面積段和銷售節(jié)奏來看，會(huì)和濟(jì)鋼片區(qū)綠城項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，加上片區(qū)周邊二手房源充足、這也會(huì)對(duì)綠城項(xiàng)目的銷售帶來不小壓力。”業(yè)內(nèi)人士表示。

據(jù)悉，濟(jì)鋼片區(qū)周邊的二手房源目前較為充足，像萬象新天、新城香溢紫郡等樓盤均有不少二手房掛牌。萬象新天總體均價(jià)在12000-14000元/㎡之間。還有一部分單位宿舍，均價(jià)在10000元/㎡左右。

“在工業(yè)北路沿線二手房掛牌量較大的項(xiàng)目是恒大城，掛牌量約在200套以上，均價(jià)約13000元/㎡。臨近的龍湖天曜、海信翰墨府、碧桂園鳳凰壹品等交付不久的樓盤也已經(jīng)有二手房出售，比如龍湖天曜的二手房掛牌量達(dá)到了40套以上。”貝殼二手房交易中心負(fù)責(zé)人張海豹告訴記者。

濟(jì)鋼片區(qū)4宗地塊規(guī)劃出爐

綠城項(xiàng)目今年7月入市

通過濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局公開公示系統(tǒng)了解到，濟(jì)鋼片區(qū)綠城項(xiàng)目已有4宗住宅用地規(guī)劃公示發(fā)布，分別為B-30、B-31、B-32、B-37地塊。這四宗地塊產(chǎn)品的物業(yè)類型分為洋房、小高層、高層，容積率在2.0-2.7之間，建成后小區(qū)內(nèi)配套商業(yè)地塊，規(guī)劃托幼用地、以及大面積的集中綠地和活動(dòng)場(chǎng)地。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目產(chǎn)品定位剛需、剛改，4宗地塊的供貨量預(yù)計(jì)2000多套。記者現(xiàn)場(chǎng)探訪發(fā)現(xiàn)目前B-30

地塊正在施工，隨著雪山片區(qū)雪山萬科城、綠城春來曉園項(xiàng)目的清盤，2024年剛需產(chǎn)品主力供貨區(qū)域?qū)⒕劢節(jié)撈瑓^(qū)。

記者采訪了解到，項(xiàng)目將于3月份建成臨時(shí)售樓處，7月份產(chǎn)品或?qū)⑷胧小I(yè)內(nèi)人士指出，以現(xiàn)階段濟(jì)鋼片區(qū)的配套、交通和城市界面來說，項(xiàng)目銷售去化得看價(jià)格是否合適。

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