原標題：超級房探|濟鋼片區終迎來開發，或成2024濟南東部剛需版塊主力

來源：齊魯晚報·齊魯壹點客戶端

原標題：超級房探|濟鋼片區終迎來開發，或成2024濟南東部剛需版塊主力

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記者 張原碩 樊瑞琳

2023年10月8日，綠城管理集團發布公告，中標濟南市濟鋼片區2包3項目，自此熱鬧一時的仁恒置地與濟南城投集團的戰略簽約也暫告段落。濟鋼片區位于濟南東北部，2022年5月份的首輪集中供地，備受關注的濟鋼11宗土地“遇冷”全部流拍，歷經城投托底，仁恒簽約，最終綠城入駐，濟鋼片區開發也算塵埃落定，2024年將成為濟南樓市剛需供應主力區域。

仁恒退出綠城介入

濟鋼片區終迎開發

2022年5月7日，濟南2022年集中供地開啟，其中，備受關注的濟鋼片區5個組團11個地塊，迎來首次大規模土地出讓，最終因無人出價而全部流拍。

2022年9月30日，濟南發布第三批次集中供地公告，第一批次流拍的歷城區濟鋼片區5宗地塊再次掛牌，樓面起始價在6000-7450元/㎡之間，相比較樓面價下降了約1000元/㎡。同年10月31日，城投以底價形式拿下5宗地塊。

2023年7月和10月城投又拿下剩余的6宗流拍地塊。這些地塊的容積率在1.3-2.7之間，樓面價在5900-7450元/平米之間。至此，濟鋼片區的11宗住宅用地全部以城投底價成交的方式競得。

2023年7月18日，濟南城投集團與仁恒置地集團在濟南戰略簽約，在濟鋼等片區充分發揮各自優勢，全方位提升雙方在房地產開發、代建服務、物業服務、資產管理、商業運營、酒店管理等領域的合作空間，積極拓展合作項目，通過合作共贏和資源整合，提升片區開發水平，助力城市高質量發展。

戰略合作簽約讓業內一片嘩然，但2個多月后，綠城管理集團突然發布中標公告，中標濟南市濟鋼片區2包3項目。據悉，這幾宗地塊由綠城代建，綠城輸出品牌和管理，在濟南位于盛福片區的綠城蘭園就是代建項目之一。

至今仁恒置地也未發布退出消息，百轉千回綠城管理成為了濟鋼片區開發主體。濟南市房地產業協會執行副會長李剛指出，2023年濟南房地產市場發生了非常重大的結構變化，新房客群在往二手房上走。同時房企開發計算收益，沒有空間做支撐很難拿地開發，造成一些地塊比較難拍。

片區周邊新房、二手房供貨充足

產品同質化，銷售壓力不小

濟鋼片區所在的整個濟南東站片區，如今樓盤林立，這也是濟南繞城高速以內，為數不多的有較大體量用地可開發的片區。記者實地探訪濟鋼片區，能實實在在看到的只有景觀配套濟鋼森林公園，其他肉眼可見的荒蕪。

靠近此片區的僅有大華公園城市和悅章天成（原中糧祥云A4地塊）兩個在售項目。

大華公園城市目前在售一期地塊15棟樓，2022年3月入市，除6、7、8、9號樓外，其他均在售。目前1、13號樓頂底房源均價在11000元/㎡，其他正常房源均價在13000-13500元/㎡左右。

記者從濟南市住宅與房地產信息查詢平臺看到，大華公園城市一期總套數1225，目前網簽781套，入市近兩年時間去化6成。預計下半年將推出二期地塊的洋房產品。

中糧祥云目前在售A8地塊少量房源和A4地塊（悅章天成），產品面積段為106-137平米，近期加推2號樓、7號樓產品，均價14000元/㎡左右。

“以目前大華、中糧這兩個項目在售均價、產品物業類型、產品面積段和銷售節奏來看，會和濟鋼片區綠城項目形成競爭關系，加上片區周邊二手房源充足、這也會對綠城項目的銷售帶來不小壓力。”業內人士表示。

據悉，濟鋼片區周邊的二手房源目前較為充足，像萬象新天、新城香溢紫郡等樓盤均有不少二手房掛牌。萬象新天總體均價在12000-14000元/㎡之間。還有一部分單位宿舍，均價在10000元/㎡左右。

“在工業北路沿線二手房掛牌量較大的項目是恒大城，掛牌量約在200套以上，均價約13000元/㎡。臨近的龍湖天曜、海信翰墨府、碧桂園鳳凰壹品等交付不久的樓盤也已經有二手房出售，比如龍湖天曜的二手房掛牌量達到了40套以上。”貝殼二手房交易中心負責人張海豹告訴記者。

濟鋼片區4宗地塊規劃出爐

綠城項目今年7月入市

通過濟南市自然資源和規劃局公開公示系統了解到，濟鋼片區綠城項目已有4宗住宅用地規劃公示發布，分別為B-30、B-31、B-32、B-37地塊。這四宗地塊產品的物業類型分為洋房、小高層、高層，容積率在2.0-2.7之間，建成后小區內配套商業地塊，規劃托幼用地、以及大面積的集中綠地和活動場地。

根據規劃，項目產品定位剛需、剛改，4宗地塊的供貨量預計2000多套。記者現場探訪發現目前B-30

地塊正在施工，隨著雪山片區雪山萬科城、綠城春來曉園項目的清盤，2024年剛需產品主力供貨區域將聚焦濟鋼片區。

記者采訪了解到，項目將于3月份建成臨時售樓處，7月份產品或將入市。業內人士指出，以現階段濟鋼片區的配套、交通和城市界面來說，項目銷售去化得看價格是否合適。

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