原標題：青島法拍住宅房去年成交698件

來源：青島晚報

原標題：青島法拍住宅房去年成交698件

來源：青島晚報

2月5日央行下調金融機構存款準備金率0.5%。2月20日，貸款基礎利率（LPR）非對稱下調，一年期不變，五年期下調25個基點，創歷史最大下調幅度，目標明確直指房貸。降準降息組合拳刺激信貸規模增加、釋放流動性，創造略超預期的政策空間，為即將到來的傳統樓市小陽春添薪加柴。相對于房地產市場傳統的新房和二手房，近年來法拍房逐步進入大眾視野，成為不少消費者購房選項之一。2023年，據中指研究院統計，青島法拍住宅房成交量698件，相比二手房62361套的成交量，可謂相形見絀。但法拍房作為消費者能夠低價買好房的有效途徑也不可小覷。目前，市場對法拍房褒貶不一，到底是“坑”還是“漏”，記者采訪到了競買市民、法院執行法官和法拍房中介服務者，聽他們講述法拍房的那些事兒，為讀者了解法拍房提供參考。

買法拍房期待保值增值

買法拍房以期增值，是膠州張先生的選擇。張先生從事新媒體工作，2018年他在淘寶平臺接觸到法拍房后，決定“試一下”。他相中一套位于膠州市三里河的法拍房，交通、醫院、學校配套上佳，可住、可租、好出手。

“買法拍房盡職調查很關鍵。拍前盡調是我自己做的，通過法院拍賣公告中的案號，到裁判文書網上查詢案件詳情，得知該房產被強制執行是因為個人借貸問題，可以排除兇宅、產權共有、侵占、長租等問題。再進一步對比裁判文書下達時間和房產上拍時間，并查詢此前沒有上拍記錄，可推斷房屋存在產權糾紛的可能性小。”張先生告訴記者，他盡可能與辦案法官溝通了解更多信息，同時實地查看房屋詳情，盡調信息完成度能達到80%，風險可控，便交上保證金，準備參拍。

“起拍價35萬元，當時4人報名，我跟了10手，最終以42萬元拍到手。收到房后，和盡調的情況基本一致。水、電、物業費等一共補交了約2000元。”張先生告訴記者，收房后曾有房產中介要以70萬元的價格買入，但由于當時的限售政策沒能變現。2023年張先生將該房售出，“作為打工族，投資的機會不多，我買法拍房主要是想把手里的閑錢換成房產保值增值，同時也體驗一把 “法拍房”的樂趣。”

中介：競拍者剛需占六成

劉先生夫婦是濟寧人，在西海岸新區打拼多年，積累了一定經濟實力，想買一套別墅。劉先生在法拍平臺相中了一套起拍價233萬元的連排別墅，但是看到拍賣公告中提示，“土地、房屋稅費、欠費需自行查詢，原有戶口難以遷出的情況自行解決，可能存在老人居住、騰房難度較大。”劉先生心里犯起嘀咕，參拍擔心未知費用太高，不參拍又覺得遺憾。于是他找到了專業從事法拍房服務的周先生。

就該法拍房能否參拍，周先生出具了盡調報告，內容涵蓋房屋是否存在抵押、糾紛、房屋稅費、水電物業欠費情況、是否有租約及租約是否受法律保護、是否有登記居住權等情況。劉先生認為靠譜，決定參拍。正月初六，5人報名參拍，在加價18手后最終由劉先生以272.2081萬元拍得。這18手加價中，劉先生只加了3手，競拍策略也是法拍房服務之一。

“在保證安全的前提下，在合理預算內，法拍房對購房者來說是很不錯的選擇。”周先生告訴記者，法拍房不確定性較高，如收房難、高額水電物業費等，只要拍前做好盡調，這些風險是可以規避的。目前，除了正常的稅費，買受人承擔的不確定大額費用主要是物業費，高檔樓盤的法拍房容易出現拖欠物業費的情況。

據周先生介紹，2023年經他手成功拍到40多套法拍房，找他幫忙買法拍房的有六成是剛需，周先生認為相對于二手房成交價格，法拍房至少能省20%，且沒有個人所得稅。如果貸款，法拍房和二手房執行一樣的首付比例和利率標準。

消費者須謹慎選擇中介服務

市區的花園洋房一直是房產市場的寵兒。1月30日，延吉路錦繡華城一套法拍房以600.9988萬元成交。房屋247平方米，為一樓復式洋房，司法評估價1000多萬元，二手房業內人士認為當下合理市場價為740萬元左右。此次競拍2人報名，加價15手，競爭激烈程度可見一斑。這是該房產“二拍”，1月3日“一拍”上架，起拍價702萬元，低于評估價29%。

“在網絡司法拍賣中，法拍房通過多種方式獲得評估價，以此為參考降價上拍。一拍降價不超過評估價30%。如果流拍，二拍在一拍流拍價基礎上降價不超過20%。綜合來看，起拍價最低能達到評估價的56%。”市南法院執行局孫法官表示，參與司法拍賣需繳納保證金，若競拍成功后悔拍，則保證金不予退還。

隨著司法環境逐步健全，法院執行力度加強，法拍房的信息也越來越公開透明。對法拍房存在的“買賣不破租賃”導致收房難問題，孫法官表示，租戶可以提起異議，向法院申請帶租拍賣，經法院審查通過，這種法拍房適用“買賣不破租賃”，并且在拍賣公告中會注明。如果法院審查不通過，則不適用“買賣不破租賃”。如果拍賣成功，被執行人或者租戶拒絕將房屋交付給買受人，則法院負責騰退。

孫法官提醒，法拍房整個過程公開透明。法拍房中確實有價低質優的好房，購房者有畏難心理，但是還想買，這就很容易被誤導。部分不良中介利用虛假宣傳等方式收取高昂費用，嚴重擾亂了司法拍賣秩序。

是“坑”還是“漏”，盡調是關鍵

與法拍房相關的新聞報道，有的讓人感覺處處是“坑”：“一房二主難過戶”“老賴拒不騰房”“水電物業費欠費十幾萬元”“不同法院實施的多重查封、抵押難以協調”。這些極端個案讓競買者望而卻步，這也是法拍房屬于小眾市場，活躍度不高的原因。

據中指研究院數據，2023年度青島法拍房成交折價率達（成交價/評估價）到76.5%。業內人士認為在市場價的7-8折是法拍房的合理價格區間。法拍房狀況的不確定性、房屋信息的不透明性，增加了消費者“入坑”的可能性，但提前做足“盡調”，低價買好房，在“法拍房市場”也是常有的。

法拍房作為房產市場小眾的存在，是觀察樓市的一個重要窗口。隨著房產市場逐步由賣方市場向買方市場轉變，消費者通過了解法拍房成交價格，以及法拍價與市場價的對標關系，可以增強自身議價能力，不再被中介和賣家“拿捏”。

觀海新聞/青島晚報/掌上青島 記者 陳小川 張君旭 張正言

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