原標題：山東擬出新規破解“辦證難” 以居住為目的購房消費者“住權優先”

來源：舜網

原標題：山東擬出新規破解“辦證難” 以居住為目的購房消費者“住權優先”

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不動產登記牽涉千家萬戶。由山東省自然資源廳會同省發展改革、公安、住建等11個有關職能部門聯合起草的《關于健全防范土地房屋產權歷史遺留問題長效機制的意見》已進入意見征求期尾聲。《意見》一大亮點是強調了“住權優先”的司法準則，以居住為目的購買房屋的商品房消費者具有“超級優先性”。

為防止陷入“整治-反彈-再整治”的怪圈，11部門梳理建設項目規劃、用地、建設、預售、驗收、交房、辦證、抵押、查封等關鍵環節，從完善建設項目全鏈條約束機制著手，完善14個方面的制約措施，填補歷史遺留問題產生漏洞，實現新建城鎮住宅項目全生命周期閉環監管。

《意見》從核定規劃條件、土地供應、核發規劃許可、實施“交地即辦證”四個方面明確約束措施，杜絕擅自改變土地用途、超規劃建設、改變容積率、違法占地等問題。嚴格實施土地招拍掛制度，住宅、商業等不同用途土地混合出讓的，應依據國土空間詳細規劃確定主導土地用途、空間布局及比例，依法依規合理確定土地使用年限，按不同用途分項評估后確定出讓底價。建設單位簽訂土地出讓合同并依法繳清土地出讓金后，可憑土地出讓合同、繳清土地出讓金憑證、契稅完稅憑證、不動產地籍調查成果等，在土地交付時，申請國有建設用地使用權首次登記，實現“交地即辦證”。

《意見》明確工程施工、預售管理和資金監管、辦理預告登記、開展竣工驗收、實現“竣工即辦證”方面的約束措施，杜絕不按要求施工和配建、挪用預售資金、“一房二賣”、房屋存在質量安全隱患和消防隱患等問題。如房屋預售環節，擬要求商品房買賣預售合同文本增加“交房即辦證”、“是否辦理新建商品房預告登記”相關約定，商品房預售資金應當全部直接存入監管賬戶，實行房屋預售和資金監管閉環管理。

近年來，山東在新建商品住宅中全面推行“先驗房后收房”制度，通過“業主開放日”等形式，組織購房人對房屋質量進行查驗，有效提升人民群眾對住宅工程質量的滿意度。《意見》明確了房屋交付標準，并將水電氣暖市政公用基礎設施等影響使用功能的事項納入房屋交付的前置條件。買賣雙方憑房屋買賣合同、購房發票等申請轉移登記。對符合登記條件的，不動產登記機構協同相關部門提供線上線下多種辦理方式實現“交房即辦證”。

值得一提的是，現實生活中，大部分家庭將畢生積蓄用于購房，此時購房者作為特定的利益主體，保護商品房消費者的優先受償權，旨在彰顯社會公平正義。2023年4月，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》提到，“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持”。《意見》中明確設定抵押范圍、查封范圍、依法依規追繳稅費三個方面約束措施，落實“住權優先原則”，杜絕過度抵押、過度查封導致的群眾“辦證難”。

《意見》還提出實行聯合懲戒，將建設單位違法違規行為、合同義務履行等情況納入房地產市場監管和誠信管理范圍，實現“一處失信，處處受限”，加強信用懲戒約束力度。

2023年6月，山東開展了房屋產權確權頒證歷史遺留問題專項整治，著力解決因各類歷史遺留問題導致的“辦證難”。截至目前，按照“群眾無過錯即可辦證”的原則，省市縣三級合力推進房屋產權確權頒證歷史遺留問題專項整治，惠及逾139萬戶群眾。

原標題：山東擬出新規破解“辦證難” 以居住為目的購房消費者“住權優先”

作者：濟南報業全媒體記者　羅曉飛

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