原標(biāo)題：復(fù)盤(pán)濟(jì)南樓市“上半場(chǎng)”

來(lái)源：山東商報(bào)

原標(biāo)題：復(fù)盤(pán)濟(jì)南樓市“上半場(chǎng)”

來(lái)源：山東商報(bào)

轉(zhuǎn)眼間，2024年已經(jīng)過(guò)去一半，濟(jì)南樓市又有著怎樣的表現(xiàn)呢？自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后，至此2024年上半年濟(jì)南樓市所有房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)全部出爐。其中6月新房?jī)r(jià)格繼續(xù)維持跌勢(shì)，迎來(lái)了十一連降，同時(shí)二手房?jī)r(jià)格“滑鐵盧”持續(xù)，6月迎來(lái)十四連降。縱觀2024年上半年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)高開(kāi)低走，春節(jié)假期后3月市場(chǎng)便迎小陽(yáng)春，隨后便急轉(zhuǎn)“降溫”，在“517”樓市新政的加持下，市場(chǎng)又迎來(lái)了一波小“回升”。即便如此，2024年上半年濟(jì)南樓市去化仍不及去年同期，各片區(qū)成交量依舊保持著較大的差距。

◎文/圖 山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者 夏子繁

6月新房?jī)r(jià)格迎十一連降

成交量卻為上半年第三高

樓市過(guò)的怎么樣？房?jī)r(jià)起伏是最直接的支撐數(shù)據(jù)。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2024年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，最新數(shù)據(jù)顯示，6月濟(jì)南新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.6%，同比下降3.2%，濟(jì)南新房?jī)r(jià)格迎來(lái)了十一連降。

山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2022年11月開(kāi)始濟(jì)南新房?jī)r(jià)格開(kāi)始下跌，截至去年1月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)三連降。去年2月濟(jì)南新房?jī)r(jià)格為該年度首次止跌上漲，到了7月則是實(shí)現(xiàn)了六連漲，8月新房?jī)r(jià)格開(kāi)始下降，到了今年6月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)十一連降。值得一提的是，在房?jī)r(jià)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)我省的四個(gè)城市濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧中，四城無(wú)一例外6月新房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)環(huán)比下降。其中，青島6月份環(huán)比下降0.8%，同比下降5.6%；煙臺(tái)環(huán)比下降0.6%，同比下降5.4%；濟(jì)寧環(huán)比下降0.5%，同比下降5.5%。

雖然新房?jī)r(jià)格遭遇持續(xù)“滑鐵盧”，但6月成交量方面表現(xiàn)卻有著些許“亮點(diǎn)”。據(jù)濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，2024年6月份，濟(jì)南商品房共網(wǎng)簽8235套，與5月相比增加了493套，環(huán)比上漲6.4%。從近12個(gè)月成交走勢(shì)來(lái)看，月均成交套數(shù)為8029套，6月成交8235套，高于近12個(gè)月平均成交量2.6%。縱觀今年整個(gè)上半年，6月成交量為上半年第三高，僅低于1月的8786套以及3月的11107套，整個(gè)上半年濟(jì)南樓市成交量最低的月份為2月僅為3979套。在6月成交量尚可的背景下，濟(jì)南各大房企卻放緩了開(kāi)盤(pán)推新的腳步，數(shù)據(jù)顯示，6月濟(jì)南新建商品房共計(jì)推盤(pán)12次，推出房源634套，環(huán)比5月推盤(pán)數(shù)量減少明顯。分區(qū)域看，歷城區(qū)依舊是推盤(pán)“大戶”，共計(jì)推盤(pán)5次，其余市中區(qū)推盤(pán)3次、天橋區(qū)2次、槐蔭區(qū)、歷下區(qū)各1次。

上半年成交量不如去年同期

各片區(qū)冷熱不均現(xiàn)象仍存在

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布完6月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)后，至此2024年上半年濟(jì)南樓市新房?jī)r(jià)格所有數(shù)據(jù)均全部出爐。縱觀2024年上半年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)高開(kāi)低走，春節(jié)假期后3月市場(chǎng)便迎來(lái)了小陽(yáng)春，主要源于公積金新政及購(gòu)房消費(fèi)券的利好催化下，促進(jìn)市場(chǎng)成交量大幅提升，3月成交面積上升至58萬(wàn)平方米，迎來(lái)了上半年最高點(diǎn)，同時(shí)價(jià)格相較2月增長(zhǎng)明顯。4月新房成交量下滑至33萬(wàn)平方米，5月央行發(fā)布“517”購(gòu)房新政，市場(chǎng)成交量小幅上漲，但總體并未對(duì)濟(jì)南樓市產(chǎn)生明顯影響，去化仍不及去年同期。

經(jīng)歷了上半年的“廝殺”，各家房企的“戰(zhàn)績(jī)”也陸續(xù)公布，即便樓市整體氛圍較為“平淡”，但仍有房企上半年賣(mài)了52.8億元。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年濟(jì)南房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP10企業(yè)合計(jì)銷(xiāo)售金額為302.1億元，銷(xiāo)售面積TOP10企業(yè)合計(jì)銷(xiāo)售面積236.4萬(wàn)平方米。其中，中海地產(chǎn)上半年銷(xiāo)量領(lǐng)先，以52.8億元/33.9萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)奪得銷(xiāo)售金額排行榜冠軍、面積排行榜第二名；綠地控股以51.1億元/59萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)位列金額榜第二名、面積榜冠軍；同時(shí)銀豐地產(chǎn)以33.6億元的銷(xiāo)售額位居金額榜單第三名；濟(jì)南城投以25.1萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積位居面積榜單第三名。

從整體情況來(lái)看，2024年上半年濟(jì)南主城區(qū)住宅市場(chǎng)總體弱于去年，共成交217.9萬(wàn)平方米，6月單月成交29萬(wàn)平方米，單月環(huán)比下滑。值得一提的是，當(dāng)下濟(jì)南樓市各片區(qū)分化現(xiàn)象依舊明顯。從上半年整體成交量來(lái)看，2024年6月份歷城區(qū)商品住宅成交量排在首位，成交面積9.6萬(wàn)平方米，占比33%； 其次是高新區(qū)，成交面積5.7萬(wàn)平方米，占比19.8%；槐蔭區(qū)位居第三，成交面積為4萬(wàn)平方米。除此之外，天橋區(qū)、歷下區(qū)、市中區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)成交面積占比均相對(duì)較低。

二手房?jī)r(jià)格十四連降

整體市場(chǎng)仍有提振空間

除了新房市場(chǎng)，濟(jì)南二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)同樣平穩(wěn)。二手房房?jī)r(jià)方面，在曾經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十七個(gè)月的“跌跌不休”后，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格在去年2月結(jié)束了下跌頹勢(shì)，此后雖有短暫“回溫”現(xiàn)象，但很快房?jī)r(jià)開(kāi)始轉(zhuǎn)升為跌。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)6月份環(huán)比下降1.2%，同比下降7.9%。

梳理歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年以來(lái)，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格一直維持下降趨勢(shì)，雖然每月環(huán)比降幅不大，但維持下降的趨勢(shì)較久。自2021年9月起，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始“跌跌不休”，截至今年1月已經(jīng)出現(xiàn)十七連降。回顧上半年濟(jì)南二手房市場(chǎng)，總體房?jī)r(jià)表現(xiàn)呈現(xiàn)直線下降趨勢(shì)，其中最后6月收官月濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格以下降告終。當(dāng)然收官月二手房?jī)r(jià)格下跌的城市濟(jì)南并非一家，在2024年6月國(guó)家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的山東四個(gè)城市中，四城無(wú)一例外二手房?jī)r(jià)格均迎下跌之勢(shì)，其中青島二手房?jī)r(jià)格6月份環(huán)比下降0.6%，同比下降8.8%；煙臺(tái)環(huán)比下降1.8%，同比下降10.1%；濟(jì)寧環(huán)比下降0.5%，同比下降8.1%。

雖然二手房?jī)r(jià)格在上半年維持跌勢(shì)，但是其實(shí)際成交量卻表現(xiàn)的還算“靠譜”。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在6月份濟(jì)南市重點(diǎn)監(jiān)控的975個(gè)樓盤(pán)中，濟(jì)南二手房成交量環(huán)比下降6.85%。從上半年整體數(shù)據(jù)來(lái)看，除了有春節(jié)假期的2月份之外，6月份二手房成交量在上半年為最低的。雖然6月濟(jì)南二手房成交量出現(xiàn)下滑，但是整體幅度并不是太大。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前濟(jì)南二手房市場(chǎng)雖然活躍度提升明顯，但整體表現(xiàn)未達(dá)到預(yù)期，未來(lái)仍存有很大的提振空間。

上半年市場(chǎng)整體符合預(yù)期

利好頻出有望助力“下半場(chǎng)”

針對(duì)上半年濟(jì)南樓市的表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為市場(chǎng)整體表現(xiàn)符合預(yù)期。“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整階段，濟(jì)南樓市上半年利好政策不斷，一定程度上也帶動(dòng)了市場(chǎng)的發(fā)展。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，尤其是5月推出的“517”央行樓市新政，短期對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的拉動(dòng)效應(yīng)，而從長(zhǎng)期看也將極大地影響濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)。

事實(shí)上，不僅僅是上半年，下半年樓市開(kāi)場(chǎng)“伊始”濟(jì)南又有利好政策來(lái)襲。繼“517”樓市新政之后，濟(jì)南再放“大招”，對(duì)個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，住房公積金貸款、個(gè)人住房商貸同步按區(qū)縣認(rèn)定。換而言之，未來(lái)購(gòu)房者在濟(jì)購(gòu)房將按區(qū)（縣）認(rèn)定住房套數(shù)，若購(gòu)房者所在區(qū)（縣）內(nèi)無(wú)住房的，將執(zhí)行首套住房的貸款政策。除此之外，多子女家庭購(gòu)房，二套可執(zhí)行首套貸款政策，該項(xiàng)政策對(duì)于改善換房的多子女家庭而言，也是一項(xiàng)利好。

除了濟(jì)南持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，LPR的下調(diào)也將為下半年樓市增添助燃劑。7月22日，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐，五年期LPR下調(diào)至3.85%，此前為3.95%。若以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，月供減少57.3元，累計(jì)30年月供減少2.1萬(wàn)元。據(jù)了解，濟(jì)南此前有銀行已經(jīng)將首套房貸利率降至LPR-50BP，本次下調(diào)后，濟(jì)南首套房房貸利率有望調(diào)整至3.35%。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，在當(dāng)前濟(jì)南樓市上半年表現(xiàn)平穩(wěn)的大背景下，各項(xiàng)利好政策的頻出將一定程度影響下半年的市場(chǎng)，“若下半年房企繼續(xù)采取‘以價(jià)換量’策略，市場(chǎng)或有望迎來(lái)一波‘升溫’行情。”

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