原標題：濟南樓市進入“以質換量”新階段

來源：山東商報

原標題：濟南樓市進入“以質換量”新階段

來源：山東商報

近日，國家統計局發布了2025年1月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，至此蛇年首月房價數據正式“出爐”。根據統計局數據顯示，蛇年首月濟南新房、二手房價格繼續維持跌勢，其中濟南新房價格迎來十八連降，二手房則迎來了二十一連降。與“連連下降”的房價相匹配的是當月低迷的成交量，1月濟南新建商品房成交5357套，較去年12月減少1295套，低于近12個月平均成交量。業內觀點認為，受春節假期影響，濟南新房和二手房的成交和供應均出現一定程度下滑，但隨著近期官方置業補貼券的釋放，市場正向反饋明顯，當下市場上改善型項目已經成為“主力軍”，“小陽春”氛圍正在逐漸形成中。

◎文/圖 山東商報·速豹新聞網記者 夏子繁

開年首月新房價格十八連降

網簽量卻低于近12個月均值

隨著龍年樓市熱潮漸漸退去，蛇年樓市的大幕已然拉開。作為新年的“開門”月，濟南樓市又有怎樣的表現呢？國家統計局公布的最新數據提交了一份“參考答案”。根據最新統計數據顯示，濟南2025年1月份新房價格環比下降0.2%，同比下降6.3%，迎來了十八連降。

山東商報·速豹新聞網記者梳理發現，自2022年11月濟南新房價格開始下跌，截至2023年1月已經實現三連降。2023年2月濟南新房價格為該年度首次止跌上漲，到了7月則是實現了六連漲，8月新房價格開始下降，到了今年1月已經實現十八連降。換而言之，濟南新房價格環比下降已經長達一年之久。值得一提的是，在房價重點監測我省的四個城市濟南、青島、煙臺、濟寧中，除青島外，其余城市開年首月房價均為環比下降。其中，青島1月份環比上漲0.1%，同比下降5.2%；煙臺環比下降0.4%，同比下降5.9%；濟寧環比下降0.2%，同比下降5.3%。

在新房價格持續下降的大背景下，開年首月濟南樓市網簽量也不盡如人意。根據濟南房產網統計整理數據顯示，2025年1月，濟南新建商品房成交5357 套，較去年12月減少1295 套，環比下降19.47%。從近12個月月均成交量來看，濟南月均成交為6922套，開年首月成交量低于近12月平均值。據多位房企項目營銷負責人向記者透露，開年首月恰逢春節假期前后，大部分樓盤都處于“慢動作”狀態。“基本上每年的第一個月各家房企都不會有太大的動靜，而這可能就是導致首月成交量下滑明顯的原因之一。”有房企項目營銷負責人說。

在城區關注度方面，開年首月關注度最高的城區依然是歷城區。作為濟南房地產市場供應和成交的主力城區，歷城區項目產品豐富，可滿足各類購房者需求。除此之外，1月市中區和槐蔭區的關注度也相對較高，緊跟歷城區之后。同時，歷下區、天橋區和高新區關注度則相對一般，其最主要原因與這些片區所售項目數量較少有關。從片區來看，歷城區雪山、唐冶等熱門片區深受購房者青睞，此外如核心城區的科技城、會展中心、和諧片區等也深受購房者青睞。從2024 年起，改善型住房消費占比逐漸增加，伴隨后期熱門改善型項目相繼入市，或將吸引大量購房者關注，未來改善型住房需求在濟南樓市所占的比重將不斷提升。

二手房迎二十一連降

首月成交量較去年同期大幅下滑

同新房市場一樣，開年首月二手房市場的表現也是顯得過于“平淡”。在曾經歷了長達十七個月的連續下跌之后，濟南二手房價格于2023年2月穩住了頹勢。此后市場上二手房價格雖有短暫的“回溫”表現，但很快又開始了新一輪下降，并且此輪下降較之前的連續十七連降跌勢更為“兇猛”。根據國家統計局最新數據顯示，2025年1月濟南二手房價格跌勢依舊，環比下降0.1%，同比下降9.9%，已經迎來了二十一連降。

事實上，當前中國房地產行業正經歷結構性轉型，二手房市場已成為主導力量。2024年1至7月全國25個重點城市監測數據顯示，新建商品房與二手房總成交規模同比下降約12%，但二手房交易比重逆勢攀升至64.1%的歷史峰值，這種市場分化凸顯出購房者偏好向現房資源轉移的趨勢，尤其在一二線城市表現尤為顯著。以省城濟南二手房房價歷史數據為例，自2021年起，濟南二手房價格進入長達4年的溫和下行周期，月度環比跌幅始終維持在1%以內，但持續時間超預期。2023年2月濟南二手房房價曾出現短暫回暖，并延續至4月，形成階段性價格修復窗口。但隨后市場再度承壓，截至今年1月已連續二十一個月呈現下行態勢。

值得注意的是，在山東省內，國家重點監測的四個城市中，開年首月除青島外，其余四城均出現環比下跌趨勢。其中，青島1月份環比持平，同比下降7.8%；煙臺1月份環比下降0.5%，同比下降9.0%；濟寧1月份環比下降0.5%，同比下降5.8%。實際上，二手房價格的持續回落并未能扭轉成交低迷態勢，最新數據顯示開年首月濟南二手房成交2839套，較去年12月4320套下降明顯，考慮到去年12月為年底部分購房需求集中釋放，而1月受春節假期因素影響，首月二手房成交數據尚屬情理之中。雖然1月二手房成交量不高，但同期相比數據還算可觀，這也表明當前二手房市場復蘇仍在持續。

從二手房成交分布區域來看，歷城區繼續排在城區成交量第一位，緊跟其后的是市中區。除此之外，歷下區、槐蔭區、天橋區和高新區成交量依次排列，章丘區和長清區由于距離主城區較遠，二手房成交占比一直相對較低。“雖然開年首月濟南二手房價格環比繼續下降，但整體下降幅度處于合理區間。”有房產中介人士稱，當下二手房市場呈現降幅收窄態勢，市場韌性進一步顯現，未來或有更多剛需、剛改購房群體將進入二手房市場。

改善型項目或成新年“主力軍”

市場慢速“回暖”正當時

雖然開年首月新房、二手房表現不如預期，但是自春節之后，濟南官方釋放5000萬元置業優惠券，外加上各家房企“動作”不斷，市場很快充滿了陣陣“暖意”。有業內人士分析指出，節后售樓處的到訪量明顯增加，主要原因在于購房者的消費習慣。春節前，多數家庭會避免大額支出，過完年后，二、三月份便成了相對集中的購房時段，所以售樓處的到訪量隨之上升。

對于2025年市場的發展趨勢，業內觀點認為，2025年開年全國房地產市場將延續“止跌回穩”基調，其中改善型項目或成為支撐市場回暖的核心動能。記者梳理發現，當下濟南東城區作為供應核心區域，改善型房源占比超50%，其中科技城、鳳凰路沿線及長嶺山片區成為高端項目集中地。據不完全統計，科技城片區年內預計推出超2000套改善房源，海信長嶺山地塊主打130平方米以上面積的高端產品，銀豐玖璽城等標桿項目也將持續釋放供應。

有業內觀點認為，2025年濟南改善型住房成交占比或將突破40%，具備教育資源優勢、地鐵800米輻射圈內的高品質項目有望持續領漲。隨著科技城片區七里河路地塊、CBD北延等優質土地逐步入市，濟南樓市或將進入“以質換量”的新平衡階段。

“2025年濟南房地產市場的主基調仍然穩定。”上述業內人士認為，當前，我國房地產市場供需兩端都展現出理性態勢。從供給端看，開發商不再盲目擴張，而是潛心鉆研，將主要精力放在產品打造上，力求通過優質產品在市場中站穩腳跟。需求端的購房者也愈發成熟，不再跟風搶購，而是從自身居住需求、經濟實力、生活便利性等多方面綜合考量，謹慎挑選真正契合自己的房子。供需雙方對自身目標都有著清晰認知，這種理性氛圍使得整個濟南房地產市場缺乏大幅波動的基礎，未來大概率會保持平穩發展的態勢。

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