原標題：兩部門協同部署 全面推進房產“帶押過戶”

來源：中國商報

原標題：兩部門協同部署 全面推進房產“帶押過戶”

來源：中國商報

我國將全面推進房產“帶押過戶”。日前，自然資源部、銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（以下簡稱通知），對協同做好不動產“帶押過戶”作出全面部署。這意味著“帶押過戶”從地方性政策走向了全國化、常態化和全面推進的階段。

據自然資源部介紹，截至目前，全國共有15個省份100多個地市開展了不動產“帶押過戶”，其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等省份已經全面開展。各地在實踐探索中，主要形成抵押權組合、新舊抵押權分段、抵押權變更等“帶押過戶”模式。

形成三種辦理模式

事實上，2022年以來全國已有多地試水二手房“帶押過戶”服務。自然資源部自然資源確權登記局副局長趙燕介紹，目前全國共有15個省份100多個地市探索開展了不動產“帶押過戶”，形成了比較典型的辦理模式。

第一種是成都、武漢、珠海、清遠等城市采用的新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

第二種是江蘇、重慶、濟南、深圳、福州等地采用的新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

第三種是廣州、青島等地采用的抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

趙燕表示，支持地方結合各自實際，選擇確定適宜的不動產“帶押過戶”辦理模式；支持各地積極探索，不斷豐富完善辦理模式，鼓勵各地在“帶押過戶”中引入不動產預告登記，維護各方當事人權益，保障金融安全。同時，將推進登記機構和金融機構的系統融合，加強信息共享。鼓勵建立跨銀行業金融機構貸款協同機制，努力實現登記、貸款、放款、還款無縫銜接。

“二手住宅‘帶押過戶’政策的落實，有利于提升二手房交易活躍度。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示：“帶押過戶的交易方式，可以在一定程度上降低交易成本，減輕交易風險，簡化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場，促進換房需求加快釋放，從而進一步對新房市場形成一定支撐。二手房‘帶押過戶’政策的進一步推進和擴圍對當前房地產市場或將產生積極帶動作用。”

全面部署“帶押過戶”

通知明確，各地要在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展，最終實現地域范圍、金融機構和不動產類型“帶押過戶”全覆蓋。

通知要求深化協同，提升服務便利化水平，各級不動產登記機構、銀行保險監督管理機構及銀行業金融機構要加強業務系統，推進登記金融系統融合，優化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。鼓勵建立跨銀行業金融機構貸款協同機制，進一步探索不動產登記機構和銀行保險監督管理機構“總對總”業務和系統對接方式。

同時，通知提出不動產登記機構要繼續向銀行金融機構延伸登記服務端口，實現預告登記、轉移登記、抵押登記等業務合并辦理；全面應用電子不動產登記證明，支持“帶押過戶”網上辦、高效辦；鼓勵推進智能化輔助審核，積極探索預告登記轉本登記、抵押注銷登記輔助自動辦。

通知要求，銀行業金融機構要圍繞“帶押過戶”貸款業務新特點，建立健全對應的服務制度，加快貸款業務流程改造，完善風險管控機制，及時改造信貸審批放款、還款結算系統，實現自動放款、還款、資金支付、尾款結算等，確保資金安全高效。減輕買賣雙方負擔、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉方式，實現交易資金全流程閉環管理，確保資金安全，鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結算。引入預告登記等制度的，根據實時推送的預告登記等結果信息及時審批、發放貸款，確保資金按時到賬。

此外，通知明確深化部門協同，壓實工作責任，積極主動落實。要建立暢通的溝通協調機制，加強業務指導和監管，梳理各環節風險點，制定應急預案，通過發布三方（四方）協議樣本、風險提示、業務預警等方式切實防范風險。要細化業務流程，加強業務培訓，做好宣傳引導，鼓勵企業群眾積極選擇“帶押過戶”服務。

地方及機構迅速跟進

通知發布后，已有多地及金融機構予以響應。

3月31日，北京市住建委等四部門發布通知，即日起，北京市個人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務，經原貸款銀行同意，交易時不必先結清前一筆貸款，可通過“帶押過戶”模式，辦理房屋過戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。

同日，廣東東莞市住建局發布通告，現定于2023年4月3日起，在市鎮（園區）政務服務大廳綜合窗口開展存量商品房“帶押過戶”業務。存量商品房“帶押過戶”業務主要適用于該市行政區域內僅存在一個有效抵押權登記且已納入“全市通辦”樓盤范圍的商品房。非“全市通辦”樓盤范圍的存量商品房已處理歷史遺留問題且能正常辦理不動產登記業務的，可參照執行。

公積金貸款也能“帶押過戶”。3月31日，青島市發布通知，正式推出存量房住房公積金貸款“帶押過戶”新模式。

此外，近兩日已有農業銀行、郵儲銀行響應“帶押過戶”政策。農業銀行北京分行已正式上線推廣個人存量住房交易“帶押過戶”業務，其有關負責人介紹，辦理該業務時，不收取額外擔保費或服務費。同時，實現交易雙方產權過戶、新貸款抵押無縫銜接，一次性辦妥過戶及抵押手續，貸款發放后，原抵押銀行直接解押。郵儲銀行北京分行提醒道，“不是所有貸款都可‘帶押過戶’，比如經營性貸款就不在服務范圍內。”

“帶押過戶”政策的推廣，雖然對減少二手房買賣交易時間、降低交易成本有積極意義，但業內人士也提醒買賣雙方需要注意一些風險。作為買方，建議對賣方做一些基本調查和了解，比如可以通過中國執行信息網查看賣方是否有執行記錄，或者是否處于失信狀態，盡量避免交易過程中房屋被查封。作為賣方，也需要提前核實購房人的個人征信，提前核實清楚購房人未來的貸款能力，避免后續貸款出問題，不能及時回款解押。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，在“帶押過戶”的推行中，金融系統、不動產部門在配合協作、優化工作流程方面還有優化空間。比如，在買方貸款無法落實的情況下，就辦理了轉移登記，會損害買賣雙方利益；銀行可能會擔心貸款業務流失（買方在他行貸款），也擔心過戶后買方貸款無法落實，導致抵押權落空。這些問題的解決，需要相關部門根據各自訴求制定出完善的交易流程。

（文言）

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