三湘都市報·華聲在線記者 卜嵐 實習生 陳海明 徐婷

“房子掛牌半年，一個電話都沒接到。”7月2日，長沙市民朱先生說，他準備將湘江世紀城200多㎡的房子轉售出去，帶裝修均價2萬元/㎡，“朋友都說行情不好，讓我再降3000元/㎡。”

一路降溫，長沙二手房市場進入“冷淡期”。長沙市不動產登記中心的數據顯示，去年6月25日以來的一周年內，長沙二手房成交量為25047套，同比下降33.9%。貝殼研究院數據顯示，今年6月，長沙二手房交易均價同比跌幅達13.1%。

“上半年受限購令影響，成交量明顯下落，但新增客源及帶看量并未急劇減少，這意味著下半年購房需求仍在，有一定的上行動力。不過，市場趨穩仍舊是大趨勢。”接受三湘都市報記者采訪時，業內人士如是說。

二手房“跌跌不休”，成交量同比下降33.9%

4年的轉售期，讓長沙二手房交易變成了長線作戰。

一組長沙市不動產登記中心的數據顯示：長沙二手房市場在近一年（2018.6.25-2019.6.25）交易了25047套，而在去年同期，長沙二手房成交量為37890套，同比下降33.9%。此外，據長沙貝殼研究院數據顯示，今年5月長沙二手房（內五區和長沙縣）成交量僅為3232套。

與去年門庭若市不同，今年更多的是“門可羅雀”。

7月2日，記者來到位于開福區蔡鍔北路的新環境荷花池門店，正值上午11點，工作人員三五成群地在店門外閑聊著。

“去年5月，存放業主賣房鑰匙的柜子已經空了，而今光我就剩4把。”看著墻上的鑰匙，新環境荷花池門店房產經紀人胡先生略顯惆悵，“與去年相比，今年長沙二手房成交價跌了1000-1200元/㎡，成交量更是直接腰斬。”

“業務少了，工資也打了4折。”胡先生嘆了口氣，“今年我工資都在4500-6500元的低位徘徊，而去年則常常直逼2萬。”

湖南新環境房地產經紀連鎖有限公司副總經理明賓認為，數據的“骨折”，一方面去年以來的調控政策延續，需求尤其是改善型需求釋放難度大，轉售周期也由3年變為4年，具有購房資格的群體逐漸減少；另一方面則是由于新房的分流，新房與二手房價格倒掛，新房開盤價格明顯低于同區域二手房掛牌價格，更多購房者轉向了新房市場。

買方話語權增強，議價空間在5%-10%左右

55615套，這是諸葛找房網顯示的最新二手房掛牌房源量，而這一數據還將不斷被刷新。不斷積累的存量，二手房市場其實已正漸顯疲態。而據中原湖南戰略研究中心的研判，2019年全年，長沙整體購房需求預估量為7.3萬人。

從成交上看，新房成交量大概是二手房的4-5倍。貝殼研究院數據顯示，今年1-3月內五區及長沙縣新房和二手房成交量分別為：7739套、1857套；3461套，610套；10777套、2098套。

“如果新房和二手房需求按5:1計算，長沙二手房需求量在1.2萬人左右。”一位資深房地產中介人士指出，在房源慢出的形勢下，長沙二手房市場的堰塞湖，正逐漸形成。“入口端存量在增加，出口端則是緩慢成交，后續長沙二手房市場或將面臨‘庫存’問題。”

漸長的存量和低位成交，拉長了議價空間。“比如盛世荷園小區附近賣價在160萬左右的房子，實際成交價可能在152萬左右。”7月1日，在位于開福區東風路的我愛我家四季花城門店內，房產經紀人彭先生正在整理房源信息，他告訴記者，“去年的議價空間可能還有往上加的，秒殺盤和坐地起價的，今年卻越來越少。”

“現在成交的二手房中，不少都是不斷往下調價才成交的。今年，長沙二手房市場議價空間在5-10%左右，比去年增加了5%。”貝殼長沙站市場中心總監都業申認為，平均2個月的銷售周期，以及擁有“房票”的購房人群減少，可選擇的房源增多，這些因素都導致議價空間的增加。

業務調整，更多向租賃和新房市場轉移

在整體市場進入疲軟之際，不少中介公司開始將重新布局業務。

市民周女士打算賣掉自己在開福區伍家嶺的一套四室一廳的房子，但是掛牌三個多月卻無人問津。直到上個月有客戶打算還價10多萬才買，她一氣之下選擇轉售為租，“低價賤賣了不劃算，還不如一個月租3000元，等市場好了再做打算。”

“購房者考慮的周期遠遠高于以前，我們門店早已轉換思路，門店業務轉向‘轉售為租’‘以租代買’。目前，我們門店新房與二手房的成交量比例接近1：1。”長沙營盤路附近某中介門店的店長蘭先生告訴記者。

明賓表示，如今，二手房市場中心已經發生了轉移，以前的在整體業務類型為，二手房成占交60%，租房占30%，新房占20%，“隨著二手房成交周期拉長，想在行業中存活下來，勢必會把二手房成交量縮小規模。新房業務占比可能會增至40%，甚至部分小公司可能會達到60%。同時租賃市場也在擴大，現在占比有可能放大到百40%。”

趨勢：下半年“穩”將成為常態

相比任何的統計數據和宣傳噱頭，二手房市場是樓市溫度最真實的體現。

下半年長沙二手房市場將如何發展？一位二手房營銷管理層的資深人士分析認為，反炒房調控政策不會動搖，購房者將從試探的心理預期慢慢轉為更理性的看待市場，“金九銀十”的成交量與6、7月相比或有明顯上浮，但將遠遠不如去年的成色。

他認為，未來兩年，會讓一部分未達4年標準的房源加入可售，不具備購房資格的人到了明年也達到兩年社保，會助推一波行情，但是漲幅空間不會發生根本性變化,穩仍將成為常態。 而在都業申看來,在政策穩的背景下，重點城市的改善型需求依舊難以釋放，而改善需求是市場的“新剛需”，這是下半年市場的重要下行壓力,“下半年長沙二手房成交量或仍在低位徘徊，其中100-120㎡的戶型成交比例將更高。政策難松難緊，“穩” “一城一策”是主基調。”

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