長清3宗居住用地拍賣落幕后，無論是激烈的競價過程還是創當地新高的樓面價都引起社會關注。長清樓面價站上4700元+是否正常?今后土拍市場若持續過熱將怎么降溫?16日，市國土部門有關人士回應了相關熱點問題。

1、長清3宗地成交價高不高? 樓面價不算高，土地市場價值回歸

大學城、園博園、科技創新谷……近年來，相繼有多個大項目落戶長清，但長清房地產市場價值一直沒有顯現出來。以2013年至2016年土地市場為例，據不完全統計，4年間掛牌10余宗土地，成交11宗，流拍2宗。在已成交地塊中，樓面地價最高在1200元左右。

而在今年長清區首場土拍中，位于城區南部的大柿子園地塊以3909元/平方米樓面地價成交，海子洼的兩宗地塊以4795元/平方米樓面地價成交，遠超前幾年價格水平。因此，拍賣一結束，即引起“長清房價要破萬”的驚呼聲。

“這個價格不算高。去年下半年唐冶成為拍地熱點地區，房價早已一萬多了，而長清有山有水，生態環境宜居，土地價格卻長期較低，這是不合理的。”市國土資源局有關人士認為，軌道交通、濟南國際醫學科學中心、華誼兄弟電影城這些大項目對西部有帶動作用，這次拍賣反映了長清地塊的價值潛力，有助于長清摘下價值“洼地”的帽子。

至于樓面價創新高、購房者對長清房價破萬的擔心，建設部門一工作人員認為這是恐慌性心理導致。據介紹，今年一季度長清拿預售證的樓盤確實不多，因為市場房源少，購房者自然有所擔心。他表示，從海子洼地塊容積率來看項目將建設洋房、別墅一類的低密度產品，本身就利潤高，企業不差錢，現售也承受得起，“大學城附近同類項目已經過萬元了，這個樓面價加上建安成本，考慮合理利潤，一萬元以上售價是正常的。”

2、今后若土拍過熱怎么辦? 正儲備政策，會適時出手降溫

正式開拍前幾分鐘，房企大手筆加價1億元，甚至豪擲3億元，這種火熱現象一方面源于房企迫切拿地，另一方面與此次土拍明確將溢價率與商品房預售許可掛鉤有關。因此，很多參與競拍的房企并非志在必得，而是抱著試試看的心態，一旦競爭對手出價超過心理價位，考慮到拿證時間晚、銷售周期長，就會退出競爭。

國土部門有關人士稱，這次長清土拍嚴格按照調控政策，溢價率超過150%以后拿地企業就必須現房銷售，“對于局部現象不會再制定類似溢價率超過200%的硬杠杠，如果土地市場持續過熱，就會出臺后續措施。”該人士表示，目前濟南已出臺4次調控政策，現在國土、建委等部門正積極儲備政策中，若市場持續火爆引起房價波動，國土部門將根據土地市場情況適時出臺新的政策，現正調研市場。

在“4·19”新政中，除了溢價率與預售許可掛鉤，還設定了出讓最高限價，不過這一規定并未列入此次長清土拍掛牌文件。濟南設定最高限價和外地土拍“熔斷”機制有所不同：當一地塊報價或競價觸發“熔斷”紅線后，該地塊拍賣將暫時中止;觸發最高限價后，該地塊不再競地價，按競基礎設施或公益設施進行出讓。

打個比方，一宗土地起始價5000萬元，最高限價1億元，當報價或競價突破1億元時，將要求對該地塊配套道路、綠地、學校等設施進行競價，競買人不僅要出錢還要負責建設。該人士表示，目前基礎設施和公益設施建設因涉及多個部門，相關操作辦法正在研究制定中，“今后遇到熱點地塊拍賣，不排除會把最高限價寫入掛牌文件。”

今年章丘“2·20”土拍中，臨近山大新主校區的兩個組團地塊引來房企爭搶，樓面地價創新高。章丘納入限購范圍后，6月將迎來首場土地拍賣，有5宗居住用地位于城區東部、2宗臨近山大新主校區，被視為潛在熱點地塊，這次土拍會不會將最高限價寫入掛牌文件?“章丘剛剛劃區，在過渡期內，土地招拍掛還是按以前模式運行，但濟南限購政策肯定要參照執行，由區政府具體制定。”該人士說。

3、今年供應計劃啥變化? 土地供應計劃正待批，住地計劃或創新高

縱觀今年章丘“2·20”和長清“5·15”火熱土拍，除了地塊本身市場價值因素，業內認為與濟南主城區自春節后遲遲不見供地有關，給房企帶來壓力，導致見地就搶的局面。

根據住建部和國土部相關要求，庫存6個月以下的，不僅要顯著增加土地供應，還必須加快供地的節奏，而根據統計部門數據，濟南樓市庫存只有5個月。對此，國土部門回應稱2017年度供地計劃上周已提交市政府，正等待批準，對于市場關心的住宅用地供應，今年要比去年8867畝的供應量要多，“從計劃上講是歷史最高的。”

根據2012年至2016年濟南土地供應計劃，2015年度計劃供應城鎮住宅用地最高，達755.16公頃，相當于11320多畝;2016年計劃供應城鎮住宅用地591.16公頃，約8867.5畝，在這5年中僅高于2013年度計劃，位居第四。因此，今年濟南住宅用地計劃供應量極有可能會讓人眼前一亮。

去年以來調控涉土拍內容

2016年9月28日

將居住用地競買保證金比例提高到30%以上，熱點區域、地塊提高到50%以上，并根據土地起始價和溢價率情況，縮短土地出讓價款繳納時間。

2016年12月26日

將競買資金管控要求列入土地掛牌出讓文件和出讓合同，競買人所有競買土地資金(包括競買保證金、土地成交價款等)全部為自有資金。

2017年4月19日

首次結合居住用地出讓溢價率提高了項目預售條件，并設定出讓最高限價，當競買人報價超過最高限價時，按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。

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[責任編輯：楊凡、劉向陽]

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