長(zhǎng)清3宗居住用地拍賣落幕后，無(wú)論是激烈的競(jìng)價(jià)過(guò)程還是創(chuàng)當(dāng)?shù)匦赂叩臉敲鎯r(jià)都引起社會(huì)關(guān)注。長(zhǎng)清樓面價(jià)站上4700元+是否正常?今后土拍市場(chǎng)若持續(xù)過(guò)熱將怎么降溫?16日，市國(guó)土部門有關(guān)人士回應(yīng)了相關(guān)熱點(diǎn)問(wèn)題。

1、長(zhǎng)清3宗地成交價(jià)高不高? 樓面價(jià)不算高，土地市場(chǎng)價(jià)值回歸

大學(xué)城、園博園、科技創(chuàng)新谷……近年來(lái)，相繼有多個(gè)大項(xiàng)目落戶長(zhǎng)清，但長(zhǎng)清房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值一直沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)。以2013年至2016年土地市場(chǎng)為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4年間掛牌10余宗土地，成交11宗，流拍2宗。在已成交地塊中，樓面地價(jià)最高在1200元左右。

而在今年長(zhǎng)清區(qū)首場(chǎng)土拍中，位于城區(qū)南部的大柿子園地塊以3909元/平方米樓面地價(jià)成交，海子洼的兩宗地塊以4795元/平方米樓面地價(jià)成交，遠(yuǎn)超前幾年價(jià)格水平。因此，拍賣一結(jié)束，即引起“長(zhǎng)清房?jī)r(jià)要破萬(wàn)”的驚呼聲。

“這個(gè)價(jià)格不算高。去年下半年唐冶成為拍地?zé)狳c(diǎn)地區(qū)，房?jī)r(jià)早已一萬(wàn)多了，而長(zhǎng)清有山有水，生態(tài)環(huán)境宜居，土地價(jià)格卻長(zhǎng)期較低，這是不合理的。”市國(guó)土資源局有關(guān)人士認(rèn)為，軌道交通、濟(jì)南國(guó)際醫(yī)學(xué)科學(xué)中心、華誼兄弟電影城這些大項(xiàng)目對(duì)西部有帶動(dòng)作用，這次拍賣反映了長(zhǎng)清地塊的價(jià)值潛力，有助于長(zhǎng)清摘下價(jià)值“洼地”的帽子。

至于樓面價(jià)創(chuàng)新高、購(gòu)房者對(duì)長(zhǎng)清房?jī)r(jià)破萬(wàn)的擔(dān)心，建設(shè)部門一工作人員認(rèn)為這是恐慌性心理導(dǎo)致。據(jù)介紹，今年一季度長(zhǎng)清拿預(yù)售證的樓盤確實(shí)不多，因?yàn)槭袌?chǎng)房源少，購(gòu)房者自然有所擔(dān)心。他表示，從海子洼地塊容積率來(lái)看項(xiàng)目將建設(shè)洋房、別墅一類的低密度產(chǎn)品，本身就利潤(rùn)高，企業(yè)不差錢，現(xiàn)售也承受得起，“大學(xué)城附近同類項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)萬(wàn)元了，這個(gè)樓面價(jià)加上建安成本，考慮合理利潤(rùn)，一萬(wàn)元以上售價(jià)是正常的。”

2、今后若土拍過(guò)熱怎么辦? 正儲(chǔ)備政策，會(huì)適時(shí)出手降溫

正式開(kāi)拍前幾分鐘，房企大手筆加價(jià)1億元，甚至豪擲3億元，這種火熱現(xiàn)象一方面源于房企迫切拿地，另一方面與此次土拍明確將溢價(jià)率與商品房預(yù)售許可掛鉤有關(guān)。因此，很多參與競(jìng)拍的房企并非志在必得，而是抱著試試看的心態(tài)，一旦競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出價(jià)超過(guò)心理價(jià)位，考慮到拿證時(shí)間晚、銷售周期長(zhǎng)，就會(huì)退出競(jìng)爭(zhēng)。

國(guó)土部門有關(guān)人士稱，這次長(zhǎng)清土拍嚴(yán)格按照調(diào)控政策，溢價(jià)率超過(guò)150%以后拿地企業(yè)就必須現(xiàn)房銷售，“對(duì)于局部現(xiàn)象不會(huì)再制定類似溢價(jià)率超過(guò)200%的硬杠杠，如果土地市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱，就會(huì)出臺(tái)后續(xù)措施。”該人士表示，目前濟(jì)南已出臺(tái)4次調(diào)控政策，現(xiàn)在國(guó)土、建委等部門正積極儲(chǔ)備政策中，若市場(chǎng)持續(xù)火爆引起房?jī)r(jià)波動(dòng)，國(guó)土部門將根據(jù)土地市場(chǎng)情況適時(shí)出臺(tái)新的政策，現(xiàn)正調(diào)研市場(chǎng)。

在“4·19”新政中，除了溢價(jià)率與預(yù)售許可掛鉤，還設(shè)定了出讓最高限價(jià)，不過(guò)這一規(guī)定并未列入此次長(zhǎng)清土拍掛牌文件。濟(jì)南設(shè)定最高限價(jià)和外地土拍“熔斷”機(jī)制有所不同：當(dāng)一地塊報(bào)價(jià)或競(jìng)價(jià)觸發(fā)“熔斷”紅線后，該地塊拍賣將暫時(shí)中止;觸發(fā)最高限價(jià)后，該地塊不再競(jìng)地價(jià)，按競(jìng)基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施進(jìn)行出讓。

打個(gè)比方，一宗土地起始價(jià)5000萬(wàn)元，最高限價(jià)1億元，當(dāng)報(bào)價(jià)或競(jìng)價(jià)突破1億元時(shí)，將要求對(duì)該地塊配套道路、綠地、學(xué)校等設(shè)施進(jìn)行競(jìng)價(jià)，競(jìng)買人不僅要出錢還要負(fù)責(zé)建設(shè)。該人士表示，目前基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建設(shè)因涉及多個(gè)部門，相關(guān)操作辦法正在研究制定中，“今后遇到熱點(diǎn)地塊拍賣，不排除會(huì)把最高限價(jià)寫入掛牌文件。”

今年章丘“2·20”土拍中，臨近山大新主校區(qū)的兩個(gè)組團(tuán)地塊引來(lái)房企爭(zhēng)搶，樓面地價(jià)創(chuàng)新高。章丘納入限購(gòu)范圍后，6月將迎來(lái)首場(chǎng)土地拍賣，有5宗居住用地位于城區(qū)東部、2宗臨近山大新主校區(qū)，被視為潛在熱點(diǎn)地塊，這次土拍會(huì)不會(huì)將最高限價(jià)寫入掛牌文件?“章丘剛剛劃區(qū)，在過(guò)渡期內(nèi)，土地招拍掛還是按以前模式運(yùn)行，但濟(jì)南限購(gòu)政策肯定要參照?qǐng)?zhí)行，由區(qū)政府具體制定。”該人士說(shuō)。

3、今年供應(yīng)計(jì)劃啥變化? 土地供應(yīng)計(jì)劃正待批，住地計(jì)劃或創(chuàng)新高

縱觀今年章丘“2·20”和長(zhǎng)清“5·15”火熱土拍，除了地塊本身市場(chǎng)價(jià)值因素，業(yè)內(nèi)認(rèn)為與濟(jì)南主城區(qū)自春節(jié)后遲遲不見(jiàn)供地有關(guān)，給房企帶來(lái)壓力，導(dǎo)致見(jiàn)地就搶的局面。

根據(jù)住建部和國(guó)土部相關(guān)要求，庫(kù)存6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加土地供應(yīng)，還必須加快供地的節(jié)奏，而根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，濟(jì)南樓市庫(kù)存只有5個(gè)月。對(duì)此，國(guó)土部門回應(yīng)稱2017年度供地計(jì)劃上周已提交市政府，正等待批準(zhǔn)，對(duì)于市場(chǎng)關(guān)心的住宅用地供應(yīng)，今年要比去年8867畝的供應(yīng)量要多，“從計(jì)劃上講是歷史最高的。”

根據(jù)2012年至2016年濟(jì)南土地供應(yīng)計(jì)劃，2015年度計(jì)劃供應(yīng)城鎮(zhèn)住宅用地最高，達(dá)755.16公頃，相當(dāng)于11320多畝;2016年計(jì)劃供應(yīng)城鎮(zhèn)住宅用地591.16公頃，約8867.5畝，在這5年中僅高于2013年度計(jì)劃，位居第四。因此，今年濟(jì)南住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量極有可能會(huì)讓人眼前一亮。

去年以來(lái)調(diào)控涉土拍內(nèi)容

2016年9月28日

將居住用地競(jìng)買保證金比例提高到30%以上，熱點(diǎn)區(qū)域、地塊提高到50%以上，并根據(jù)土地起始價(jià)和溢價(jià)率情況，縮短土地出讓價(jià)款繳納時(shí)間。

2016年12月26日

將競(jìng)買資金管控要求列入土地掛牌出讓文件和出讓合同，競(jìng)買人所有競(jìng)買土地資金(包括競(jìng)買保證金、土地成交價(jià)款等)全部為自有資金。

2017年4月19日

首次結(jié)合居住用地出讓溢價(jià)率提高了項(xiàng)目預(yù)售條件，并設(shè)定出讓最高限價(jià)，當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)時(shí)，按競(jìng)基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進(jìn)行出讓。

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[責(zé)任編輯：楊凡、劉向陽(yáng)]

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