半夜突然開盤，交全款才能優先選房，托關系才能買得到……上半年，濟南樓市種種怪現象頻出，由于處于賣方市場，在一些熱點樓盤不是客戶挑房子，而是開發商挑客戶。

上半年由于供應暫時吃緊，客戶難以挑房，熱點樓盤普遍存在挑客現象。

作為購房人的你是不是胸中憋著一口氣?

先別著急上火，因為事情正在起變化!

隨著下半年供應量增加，開發商需要完成年度銷售指標，市場變數不小，已經有樓盤重新走上電話賣房的老路子，搶先回流資金，應對可能的市場變動。

　　這些奇葩招式

你遇到過幾個

1晚上通知，半夜賣房

“我就納悶了，開發商現在怎么都喜歡晚上突然通知，半夜選房?偷偷摸摸，為什么不敢白天正大光明地賣?”

“現在流行半夜開盤，開發商這是鬧哪一出?”購房者王女士稱，自己參加了三次開盤，全部是“夜半雞叫”。

3月下旬，前期關注了很長時間的一家樓盤，突然宣布開盤。

晚上接近8點，王女士接到置業顧問的電話通知，讓她趕緊帶好銀行卡到售樓處排隊，第二天一早就開盤。

王女士急忙讓丈夫連夜把各個賬戶里的錢集中到一起，然后去排隊，熬了一宿，本以為排隊比較靠前，結果第二天輪到他們選房時，一套好房源都沒有了。

5月下旬，她又等到旅游路上一樓盤開盤，這次比上一回更緊張，晚上接到的通知，必須馬上趕到售樓處，晚了可能就買不到。

有了上一次的教訓，王女士直接打車沖到售樓處，沒想到這次是全款的優先選房，等到半夜，眼看著房源一套套的減少，最終無果而歸。

上周，王女士第三次參加開盤，東部這家樓盤同樣是安排晚上選房，好在這次房多人少，她很順利地買到了目標房源。

記者調查發現——

熱點樓盤在安排集中選房時，確實不少選擇晚上、凌晨。但如此安排時間并不違規。

某樓盤的營銷總監稱——

我們只求悄悄地順利賣房。房子少，客戶多，領導又讓挑客戶，如果白天或者休息日賣，就怕出問題。臨時通知靠譜的客戶，有意向的肯定愿意來。說白了，還是賣方市場的緣故，兩年前，誰敢半夜賣房?

　　2全款優先，貸款靠邊

近日，記者以購房者的名義實地探訪了一家高端樓盤。置業顧問簡單介紹了樓盤的大致情況以及戶型、配套、價格等信息之后，重點強調：房子少，客戶多。所以，不敢保證一定能買到。

置業顧問強調——

按照上次開盤的經驗，肯定有一部分客戶搶不到房。運氣好的話，有可能撿到頂樓、一樓。我私下跟你說，如果有門路，趕緊找找關系。不托人，有錢也不一定能買到房。最好能找到開發公司的領導，或者找政府監管部門，再不濟，找街道辦事處也管用。

幾天之后，這名置業顧問再次打來電話通知——

很快就要開盤了，光找人可能也不行。領導要求，優先賣給全款的，貸款的先不考慮。你要是想板上釘釘，就得既有關系又有錢。現在房子賣一套少一套，貸款的客戶要等網簽才能放款，有意向的客戶太多，所以就挑優質客戶來賣。認籌金至少300萬，尾款在選房一周之內補齊。你要是能全款，到時我就通知你過來。這幾天趕緊先籌錢，房子不等人。

不過，開盤后十多天，這家樓盤仍然不時釋放出零星房源，同樣要求全款。

在不愁賣的熱點樓盤，這樣的情況并不是個例。

5月份一家樓盤在開盤時，明確規定：

全款購買的優先選房，同時捆綁買車位地下室的排其次，貸款買房的最后選，而且看誰的首付款高。

結果就是貸款買房的基本上沒戲。

另外一家樓盤在認籌時就宣布一條規則：自愿認籌，但誰交的認籌金高，誰優先選房。

　　3電話賣房，卷土重來

您好，歷下區的住宅有考慮嗎?面積100-140平，2018年底交房，單價直降1000多，地下室降價500……

——21日上午，市民盧先生接到東部一家樓盤的推銷電話，不免疑惑，現在買房不都得搶嗎?怎么還有電話推銷的?

他一再核實是公寓還是住宅，對方肯定地回答是住宅。盧先生說，去年開始，電話推銷住宅的現象就銷聲匿跡了，即便是有賣房的，基本上全是公寓、商鋪。

根據盧先生的反映，記者通過多個渠道核實發現，這個樓盤確實在通過渠道營銷公司以打電話的方式賣房。最近開盤加推兩棟住宅，包括高層和小高層，一共300多套房子。

開盤當天，只賣了100多套，剩下接近三分之二。小高層住宅公示的價格大約1.7萬元/平方米，高層接近1.5萬元/平方米，各種折扣優惠之后，實際售價差不多降1000元左右。這個價格跟幾個月前的賣價相比，基本上沒有太大變動。

開發商為了加快銷售速度，重新啟用渠道營銷公司，目的就是盡快去庫存，回收現金流。

濟南地產界一位資深人士認為——

這可能是一個信號，不一定有代表性。

市場將來什么樣誰也吃不準，各家房企對后市判斷不一致。樂觀的可能選擇繼續惜售，反之就得想辦法跑量。

除非有的樓盤剩下貨值不多，賣多賣少無所謂，沒有什么銷售壓力。需要盡快回籠資金的樓盤，前期投入巨大，急需出貨變現。如果再對市場預期不樂觀，自然就要把現金拿到手，應對可能的市場變動。

　　用事實說話

下半年市場變數大

東部一家樓盤在六七月份有大量新房源上市，其營銷負責人表示，定價策略是“平價走量”，絕不過度追求利潤。

理由是，盲目漲價一旦超過了市場接受水平，勢必賣不動。后期再降價銷售的話，就會非常被動，而且前期高價購買的業主就有可能抗議，弄不好，打砸售樓處的鬧劇指不定也會重演。

濟南多家房企負責人坦言，下半年的市場變數確實不小。

先看供給端

上半年基本上是沒貨可賣。

由于受新規的影響，施工進度趕不上來，沒貨可賣，市場供應暫時緊張，一旦供應量上來，一房難求的賣方市場就難以維持。

而下半年呢?

以濟南東部為例，從高新區向東，工業北路至旅游路之間有大量樓盤要出貨了，一路向東，包括新東站、雪山、唐冶、孫村、圣井及其周邊，按照土地可開發規模以及工程進度來粗略估算，僅東部下半年至少有100多億貨值的房子要入市。

市場需求是否足以消化這么多的供應，很難下定論。

再看需求端

史上最嚴厲的調控政策持續發酵，限購、限貸、限售、限價，對市場的影響逐漸顯現。

有業內人士指出，在過去一年多的時間里，購房者掃走了十幾萬套住宅，投資需求受到全面抑制，而不差錢的高端客戶基本上被吸引到地段好、配套全的高檔樓盤。

各種需求在逐漸降溫，房地產市場不會一直保持亢奮狀態。因此市場變數較大。

另外，整個上半年，各大房企都沒有多少貨，銷售量很低，而任務指標擺在那里可沒減少，全都壓到下半年。

去年行情太火，導致部分開發商上調今年的銷售任務，全年的業績必須指望下半年來沖。

本土一家房企的營銷負責人指出——

目前來看，準備開售的各家樓盤基本上是平價走量，后期不排除以價換量的可能，降價也不意外。

　　幫您算筆賬

房要怎么買賣才不虧

資金成本高，5年房價漲35%才保本

不僅是持有時間變長，資金成本也將大大提高

我們來算一筆賬，假設現在有120萬的首付來投資一套總價200萬元的房子，投資客一般名下已經有房，二套房首付至少六成。如果買濟南漢峪板塊的新房，200萬可以買到建筑面積100多平方米的房子。

按照濟南市的最新調控政策，取得不動產權證兩年之后才能賣。

根據一般工程進度，現在期房從拿到預售證到交房一般在一年半左右。交房之后辦下來房產證，多數合同約定360個工作日，也就是接近一年半。

如此算下來，投資一套期房，持有需要滿5年才能變現。

這期間的持有成本主要包含兩大部分：

一、貸款利息及本金收益。

按照4.9%的基準利率、等額本息的還款方式，80萬元貸30年的話，月供大約4245元。假如五年之后一次性提前還清，80萬的貸款在5年里共產生利息約18萬元。

120萬的首付如果不用來買房，購買比較穩妥的信托產品，按年收益率8%來算，每年的收益也投資，期間可獲利約47萬元。

二、5年持有所要支付的費用。

這5年持有期間還要辦理房產證繳納的契稅、維修資金，以及至少兩年的物業費，零零總總算下來，至少在5萬元以上。

結論

也就是說，到可以轉讓的時候，投資200萬元的房子，成本至少70萬元。即，賣270萬元才能不虧。這意味著五年之內房價漲35%才保持盈虧平衡。

[責任編輯：楊凡、蘇琛]

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網官方微博（@齊魯網）提供新聞線索。齊魯網廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。